企业租赁经营法律特征之我见

企业租赁经营合同的客体应是企业的名称、商标及其固定资产，而非企业经营权。

　　企业租赁合同的承租方可以是个人、合伙组织、全体职工和法人。

　　企业实行租赁经营，是我国经济体制改革中的一项措施，先后在我国沈阳、重庆、上海等城市试点。在试行中对于什么是租赁经营，理论界诸说纷纭，莫衷一是。实践中的做法也不尽相同。因此，揭示企业租赁经营的实质和基本特征，不仅具有理论价值，更具有实践意义。
　　企业租赁经营，是以租赁经营合同为内容的民事法律关系。其本质是租赁合同关系，因而，它具有租赁法律关系的一般特征。但租赁对象从物变成了企业，所以它又有其自身的特点。

　　一、租赁合同的客体

　　租赁合同，是指当事人约定，一方以物交给他方使用，他方给付报酬并于使用完毕后返还原物的合同。租赁合同的客体，是指在租赁法律关系中，当事人的权利义务所指向的对象。当租赁的客体为企业，租赁企业的目的是为了经营时，就是所谓企业租赁经营。在企业租赁经营法律关系中，如何理解企业这一概念，如何限定其范围，是一个有争议的问题。笔者认为，作为租赁经营客体的企业，应对其作狭义的理解，它只包括：企业的厂房、设备等固定资产，企业的名称，所生产商品的商标等。

　　至于企业原有的原材料等是否由承租人接受，可做为与租赁合同有联系的问题，由双方当事人协商，承租方可接受，也可不接受。如接受，则属于一种买卖行为。出租方在企业租赁乍始，提供给承租方的周转资金，是借贷行为。银行给租赁经营后的企业提供资金，则完全是信贷行为。

　　有一种观点认为，企业租赁经营的客体是经营权，笔者对此不敢苟同。所有权、经营权、使用权等抽象的法律概念，只有在附属于一定的物质载体时，才有实际意义。企业租赁经营的客体，还是应以物为限，不能包括权利。这和实行租赁经营是为了实现两权适当分离的目的并不矛盾。出租方通过租赁经营合同，有条件地暂时把企业让渡给承租方，承租方获得对企业暂时的控制和支配，享有由租赁经营合同所赋予的从事经营活动的权利。这如同普通租赁法律关系中，承租方获得对物的使用权一样。

　　在我国现有经济结构情况下，因为有国营、集体、个人三种经济成份存在，所以，作为租赁经营客体的企业，就有可能是国营企业、集体企业或个体企业。

　　二、租赁合同的主体

　　企业租赁经营法律关系主体分出租方和承租方。

　　（一）出租方因企业所有权性质的不同，可能是国家（通常以某主管行政部门为其代表）、集体，或公民个人。如果被出租企业属于合伙组织所有，则出租方也可能是合伙组织。

　　（二）承租方可能有以下几种情况：

　　（1）公民个人　职工或其它公民个人承租企业从事经营活动，独立承担因企业租赁经营合同而产生的义务，并享有相应的权利。但作为承租方的公民个人能否聘请他人代替承租人来负责承租企业的经营活动？笔者认为，企业租赁经营的目的是为了将企业的经营情况和经营者个人的切身利益挂起钩来，以增强企业的活力和效力。所以，国家选择承租人时，通常把有无经营能力和经验作为一个主要的条件。另外，限于我国公民目前一般的经济状况，承租经营企业时，所承担的风险不可能与国家所承担的完全一致。为了对国家企业负责，慎重地选择承租人，把企业交到可靠的人手中是很重要的。基于上述原因，一般情况下承租人必须亲自经营，不能聘请他人代替。至于承租人聘请助手协助经营，那是另一回事，它不仅是可以的，在很多情况下是必要的。

　　但这也不是绝对的。如果租赁经营合同中没有特别要求，在个别情况下，似应允许这样做。例如对于那些特小企业，承租方提供了足够的担保，这时承租人并没有改变，应聘经营者与出租方不发生权利义务关系，他只与承租人发生另一性质的法律关系。

　　在个人承租经营的企业中，职工与承租者之间的关系是由劳动法规所调整的合同关系。职工不承担租赁责任，不对企业的盈亏负责。

　　不论企业租赁给谁，企业原所有权的性质不会改变。但企业租赁给公民个人经营后，其法人地位是否发生变化呢？

　　被租赁经营企业原属个体所有，或虽属集体所有，但原来就不具有法人资格，租赁给公民个人经营后，仍不具有法人资格。原具有法人资格的国营企业和集体企业，租赁给公民个人经营后，其法人资格丧失。因为企业租赁给公民个人，受公民个人的控制和支配，由其负责经营，承担盈亏。我国《民法通则》是不承认公民个人能设立法人企业的。承租人对外应以个人名义从事民事法律活动，一旦涉讼，其诉讼当事人为个人，而非企业。

　　（2）合伙组织　由两个以上公民合伙承租企业从事经营活动时，承租方当事人是合伙组织。他们可以共同推举一人为负责人，但这只是他们内部的分工，负责人并不等于承租人。负责人及其他合伙人所从事的与承租企业有关的活动，都代表承租方的行为。他们可以按约定比例分配利润，承担责任。合伙经营租赁企业涉及两个合同，一个是合伙合同，用来调整合伙组织的内部关系；一个是租赁合同，用来调整合伙组织与出租方的关系。

　　按照我国《民法通则》规定，参加合伙组织的每一位成员，都必须参与生产经营活动，不允许只出资，不经营，坐收利。对于合伙负责人行使职权的行为，全体合伙人都有监督权。

　　合伙组织根据我国《民法通则》有关规定，它不是法人。所以，不论被租赁企业原来是否具有法人地位，合伙组织租赁经营后，该企业都不具有法人，地位。合伙组织的成员，以各自的财产，对企业承担无限的连带责任。企业的职工对企业的盈亏不承担责任。

　　与一般合伙经营不同的是，合伙承租人申请退伙，应征得出租方的同意，因为除了调整合伙人之间法律关系的合伙合同外，还存在一个租赁经营合同。如果在承租经营期间有人退伙，这实际上是租赁经营合同主体的变更。

　　（3）全体职工　由被出租企业的原有全体职工，集体向企业所有人承租企业，即全员承租。在这种租赁经营法律关系中，企业的全体职工，集体对企业承担责任。决定企业重大事项的最高权威机关是全体职工大会。为了生产经营活动的正常开展，由。职工直接选举产生（或罢免）企业日常决策机构——职代会。由职代会选举产生（或罢免）企业法人代表——职代会主席。由主席提名厂长（经理）人选，报职代会批准任免。无论职代会、职代会主席，还是厂长（经理），都是企业法人的一部分。他们在其职权范围内所从事的活动，均视为企业行为，产生法律效果。

　　企业全员承租，应该允许承租方对参加承租职工，在必要时，做有限度的增减，可以不认为是租赁经营合同主体发生变更。当然，增减职工要依照国家有关法规。

　　全员承租，对国营企业而言，企业的法人地位自然不会改变。对于原不具备法人资格的集体企业，全员承租后，仍没有法人资格。

　　全员承租企业从事经营的优越性，可以与上述公民个人及合伙承租企业的对比中看出。在前两种租赁经营形式中，职工与企业命运的联系，远不如全员承租企业紧密。因而，如何调动职工的积极性，增强职工对企业经营效果的关注度，是一个有待研究的课题。而全员承租就不同，每个职工都是承租方当事人之一，企业的命运与每个职工息息相关，他们都会关心企业的经营状况。更具有意义的是，每个职工在企业中的地位都是平等的，这就使职工的主人翁地位，职工的民主权利从制度上得到了保护和加强。

　　（4）法人　一企业也可以租赁它企业从事经营。其它具有法人资格的组织，在法律许可的范围内，也可从事租赁经营活动。法人从事企业租赁经营活动时，应该允许其在原有成员中派人，或另外聘请其他公民到租赁企业中担任厂长或经理。在这种情况下，做为承租方当事人的法人企业和被承租的企业，其法人地位都不改变。租赁经营企业的厂长，其行为被视为承租方企业法人的行为。

　　三、租赁合同的权利义务

　　企业租赁经营双方当事人各自所享有的权利和应承担的义务，因双方协议结果的差异，表现在各个企业租赁经营合同中的具体规定不尽相同。但基本方面是一致的，通常包括：

　　（一）出租方的权利与义务。

　　（1）在合同签订前，应将企业的基本情况客观地向承租方介绍，特别是企业存在的问题，有关设备的重大瑕疵，要向承租方交待清楚。合同签订后，要按合同规定的使用状态，将企业交给承租方经营。

　　（2）要为承租方开始生产经营活动，按约定创造必要的条件。对承租人合法的自主经营不得无端干预。

　　（3）对企业的厂房、设备等，在租赁经营期间负责修理、更新等。如果合同另有约定也可由承租方负责。

　　（4）负担因企业所生之纳税义务，因为企业的所有权仍为其所有。如合同约定税务由承租方负担，亦可。

　　（5）在租赁经营合同终止时，返还担保物。

　　（6）主要权利是收取租金。同时有权按照合同规定，对企业的生产经营活动进行监督。发现承租人违反合同，从事它种经营活动或不正当地使用租赁物，有权及时指出，乃至终止合同。因承租人的故意或过失，致企业设备等受到损害，有请求赔偿权。企业租赁经营期限一般比较短，为防止企业出现短期行为，除了合同中规定的防范措施外，有效的监督是必不可少的。必要时，出租方可派人常驻企业，以行使监督权。

　　（二）承租方的权利与义务。

　　（1）在国家政策、法令许可的范围内有权自主经营。有权决定企业的经营方式、机构设置，人员配备；有权招聘企业职工、任命干部；有权决定企业内部的分配形式。在保证完成国家指令性计划前提下，有权按工商管理法规从事多种经营。

　　（2）承租企业经营期间，自行添置的设备、仪器等，拥有所有权；对所进行的技术革新、发明等有处置权，但出租方有优先购买权。

　　（3）按合同规定，按时按量交付租金。

　　（4）按国家税法有关规定，按时按量纳税。

　　（5）正当地使用企业设备。承租人在必要时，有权对企业设备进行维修。其费用视合同约定，可由出租人承担，也可由承租人承担。

　　（6）妥善保管企业财产。遇有危及企业安全之危险，应当及时通知出租人。如果情况紧急，可自行采取应急措施，因此所支出的费用，有权向出租人求偿。

　　（7）租赁经营合同终止时，将企业按合同规定的要求返还给出租方。

　　为了保证企业的长远利益，防止承租人在租赁期内进行掠夺式经营，在合同中规定有关制约条款很重要，使承租人保证企业生产能力指标、质量指标以及关键设备，按规定折旧后净值不下降，或下届投标人投标的利润水平值不下降。另外，合同中要有相应的条款，鼓励承租人有计划地对企业进行技术改造，促进企业的技术进步和新产品的不断开发。

　　企业租赁经营，通常以一定的担保为条件，除承租人提供一定的财产作为担保外，实践中还要求承租人找两位以上保人。当承租人不能按时交纳租金，超过一定期限，或因个人故意或过失造成企业重大损失而又无力赔偿时，全体担保人承担连带责任。