《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

　　杜万华；辛正郁；杨永清

　　最高人民法院

2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），并将于2009年10月1日起施行。现就其中涉及的几个主要问题作一阐释，供理解与适用时参考。

　　一、起草制定该司法解释的总体思路

　　《建筑物区分所有权司法解释》起草制定工作的总体思路主要体现在三个方面：一是对一些关涉法律规范理解适用的基础性概念作出解释，最大限度消除法律适用过程中的前提性障碍；二是对法律规定中的抽象性、原则性条文进行操作性作业，为审判实践提供明确具体和统一的判断标准；三是结合审判实践中突出存在的问题作出明确规定，切实增强法律规定的针对性。当然，所有以上工作都完全遵循了法律规定的目的与精神，同时也严格遵守了司法解释的定位与功能。

　　二、《建筑物区分所有权司法解释》中的几个主要问题

　　关于业主身份界定问题。

　　业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义。由于物权法第六章没有对此作出规定，所以有必要在司法解释中予以明确。综合建筑物区分所有权理论以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据物权法第六章相关规定以及该法第九条、第二十八条、第二十九条、第三十条等规定，《建筑物区分所有权司法解释》第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。该规定是法学理论和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般规则。

　　但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。其中的原因十分复杂，主要有三：第一，建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；第二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人也是无法依登记取得所有权的；第三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其业主身份问题进行特别规定。

　　从学理角度考察，综合建筑物区分所有权理论中不同学说及其演变过程，以三元论为基础，我们可以得出如下结论：尽管专有部分所有权在建筑物区分所有权中仍居于主导地位，但突出专有部分所有权主导地位的同时，更多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之上。共用部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此作为建筑物区分所有权重要内容之一的共同关系便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共有权和共同管理权。其目的存乎修正既有过分强调区分所有者个人权利的立场，转而强调对区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视，成员权走进建筑物区分所有权就是明证。基于这种成员权（也就是物权法所称的共同管理权），区分所有人的集会功能得以加强，区分所有人共同利益借助依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑（区划）内的既独立又关联的居住生活的基础之上，据此，一个相对稳定的生活和利益共同体得以形成，建筑物区分所有权法律制度的物法性及人法性特征得以彰显。基于以上考量，为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，《建筑物区分所有权司法解释》第1条第2款对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。

　　关于专有部分和共有部分的判断标准。

　　1.专有部分。除法国将专有部分的要件界定为使用上的排他性外，日本、德国、美国及我国台湾地区学说和立法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款第（1）项将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。该条规定的专有部分的第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是来源于构造上的独立性。“能够明确区分”这一表述，也有学者赞同。如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分的五个标准，其中第一个标准就是“区分（境界）的明确性”，即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分必须予以明确区分。我国学者王利明先生和陈华彬先生也赞同“区分（境界）的明确性”作为判断专有部分的一个标准。从立法来看，物权法第六章的章名就是“业主的建筑物区分所有权”，其核心就在于“区分”二字。综合以上理由，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款第（1）项将构造上的独立性表述为“具有构造上的独立性，能够明确区分”，将物权法第六章章名中的“区分”二字在这里清晰地表述出来。

　　就使用上的独立性，日本、美国、德国、法国和我国台湾地区均以该条件作为判断一物是否为专有部分的又一标准。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款第（2）项将使用上的独立性作为判断专有部分的一个要件。这种表述主要是考虑到与专有部分第一个条件的表述“具有构造上的独立性，能够明确区分”从文字上对称、协调。

　　关于“能够登记”是否为专有部分的条件，从现有资料来看，多数观点认为它不是专有部分的要件。但我国台湾地区有学者认为，“须经登记”应当是判断某一建筑物是否为专有部分的标准。我国大陆地区王利明教授认为，专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，还需具备“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。笔者认为，构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分的法律要件。将能否登记作为一个法律上的条件，还有一点考虑就是物权法第六章所称的专有部分都是合法的。如果是违法的或者违章的建筑，虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但不能成为法律上的专有部分，因为登记机构不会对其进行登记。能够登记，一方面是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记。另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记，有的地方对车位不进行登记。但这些没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。这时的标准实际上就是本条第1款规定的两个实质要件。因此，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合本条第1款规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。随着登记制度的逐步完善，凡是专有部分或者专有部分的组成部分都应当进行登记。

　　关于露台是否是专有部分的组成部分。按照《建筑物区分所有权司法解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（一）符合规划。该条款使用的“规划”一词，包括物权法第六章所说的规划，都具有特定的含义，即是经过规划行政主管部门批准的规划，而不是一般意义上讲的规划。这里的“规划”，也不仅仅是规划图，包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图，等等。对此要特别注意。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。（二）物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。（三）销售合同有约定。如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据，即“且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。

　　关于整栋建筑物能否成为专有部分。就物权法第七十条关于“业主对建筑物内”的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的表述来看，该条所称业主享有所有权的专有部分似乎并不包括整栋建筑物。但是，现实生活中同一物业小区同时存在可区分所有的建筑物与独栋别墅的情况不在少数。因此，我们在解释物权法第六章的专有部分时，根据现实生活的需要，将其做了扩大解释，即将专有部分扩大到小区内的整栋建筑物。

　　2.共有部分。关于法定共有部分。法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，我们称之为法定共有部分。从物权法的规定来看，下列部分属于法定共有部分：（一）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（二）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施。（四）物业房屋用房。（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。（六）电梯、水箱。

　　关于天然共有部分。即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款第（1）项对天然共有部分作出了规定，其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。当然，独栋别墅的外墙，应当属于独栋别墅的所有权人。

　　关于约定共有部分。除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款第（2）项作出了兜底性的规定。

　　建筑区划内的建设用地使用权的权属。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。但是，建筑区划内的建设用地使用权不是都属业主共有，还有例外。例外的情形如下：第一，在某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。第二，小区内的城镇公共道路占地。第三，小区内的城镇公共绿地占地。需要强调的是，建筑区划内的建设用地使用权的共有不是传统意义上的共有。传统意义上的共有是所有权的共有，而我国的土地的所有权属于国家或者集体，业主不可能成为土地的所有人，因此这里的建设用地使用权的共有只能是准共有，是对建设用地使用权的共有。

　　关于规划车位、车库“应当首先满足业主需要”的认定条件。

　　业主的停车利益应当得到保护，开发商尽快收回修建车位、车库的成本的利益也应当得到保护。实现两者之间的平衡，目前惟一可行的标准还只能是通过配置比例来平衡二者的关系。到目前为止，在司法解释不能规定开发商在业主入住多少年之内必须满足业主的车位、车库需要的情况下，通过配置比例这一手段来解释物权法第七十四条第一款，是惟一可行和有依据的思路。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法。开发商只要按照配置比例修建了车位、车库，那么其行为才合法。因此，通过配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据，也是目前惟一可行的依据。但这只是有了个标准，实际上并没有完全解决问题。关键的问题应当是对配置比例如何理解，违反了该配置比例应当承担什么责任。由于《建筑物区分所有权司法解释》最终通过的条文没有这方面的规定，因此，该解释条文的实践意义有限。当然，有标准总比没有标准要好。

　　关于配置比例的理解。所谓配置比例，按照《建筑物区分所有权司法解释》第5条第2款的规定，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例。对规划车位、车库与房屋套数的配置比例，目前尚无统一的表述方法。有的表述为“户均хх车位”，有的表述为“хх车位хх户”，有的则是将车位数量与面积挂钩，也有的是直接规定规划配建车位的总数量。而不论按照哪种表述方法，最终都可以计算得出车位、车库与房屋套数的配置比例，所以本条将其表述为车位、车库与房屋套数的比例。

　　根据《建筑物区分所有权司法解释》第5条第1款的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。之所以这样设计，是考虑到配置比例是政府规划行政主管部门确定的。在开发商已经按照配置比例将车位车库处分给业主的情况下，如果还有部分业主的车位车库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任，没有法律依据。我们知道，没有义务，就没有责任。如果要求开发商承担责任，其前提是开发商违反法定义务或者约定义务。在开发商已经按照配置比例将车位车库处分给业主的情况下，表明其已经履行了法定义务，这时再让其承担责任便无依据。就约定义务而言，在开发商和购房人的合同约定了开发商有义务为购房人提供车位的情况下，如果开发商没有满足购房人的要求，那么购房人可以要求开发商承担违约责任。但这不是《建筑物区分所有权司法解释》需要解决的问题，而是通过合同法解决的问题。该解释要解决的是开发商的法定义务问题。

　　关于专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的计算方法。

　　专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算，关系到业主共同管理权的具体行使问题（包括表决权和表决权的表决能力），是关涉业主自治决议作出的程序是否合法乃至业主自治机制能否顺利进行的重要问题。物权法第七十六条第二款规定了业主自治多数决的比例，但对计算该比例依据的专有部分面积、建筑物总面积，以及业主人数、总人数却未作明确规定。

　　关于表决权的表决能力及表决能力大小的计算标准，各国及地区立法例主要区分为两种类型，第一种以德国法、瑞士法为其典型，即各个区分所有权人一人一票，各个表决权的表决能力相同，无大小之分。第二种则以我国台湾地区立法、日本法、法国法为其典型。表决权虽然仍然是一人一票，但是由于表决规则不仅要求一定比例的区分所有权人，而且要求一定比例的专有所有权比例，因此，表决权的表决能力即存在差别，各个表决权表决能力的计算标准乃是根据各区分所有权人专有部分的面积与专有部分全部面积总和之比计算（台湾地区），或者按照各区分所有权人专有部分面积与共有部分面积之和与建筑物的总面积之比计算（日本），或者按照各区分所有权人专有部分同全部建筑物价值的比率（法国）确定。物权法第七十六条和《物业管理条例》第十二条采取了与我国台湾地区立法、日本法相似的路径，其基本规则是，按照专有部分的面积与建筑物总面积的比例确定。对于一般事项，要求专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意；对于特别事项，要求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。可以看出，各个业主的表决权虽然仍然是一人一票，但是由于决议的通过不仅要求一定比例的区分所有权人同意，而且要求同意的业主的专有部分面积达到一定比例，因此，表决权的表决能力即存在差别。根据以上法律及行政法规的相关规定，《建筑物区分所有权司法解释》第8条、第9条对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的计算方法作出了解释性的规定。

　　1.专有部分面积、建筑物总面积。此问题涉及业主表决权表决能力的大小和强弱。不动产登记实践中，各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在同一建筑区划内则是相同的，所以司法解释仅笼统表述为“面积”。如果已经依法登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。

　　2.业主人数、总人数。此事项涉及如何确定和计算业主表决权的问题。业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物总面积中的比例未被改变。

　　关于“住改商”纠纷的处理。

　　专有部分（房屋）的特定用途是由规划法律确定的，其对房屋所占土地的用途分类具有决定意义，一经确定不得随意更改。换言之，该用途具有法定性。对实践中所称的“住改商”，物权法第七十七条表述为将住宅改变为经营性用房，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。物权法第七十七条作为明确业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文，对处理“住改商”纠纷提供了明确的法律依据。从法理及参考立法例的角度看，区分所有权人对其专有部分的使用应当依照法定或者预先设定的特定用途而为，是得到一致肯认的通行观点，其规定方法大体有两类：一是间接规定区分所有权人应正常且合理地（不得损害其他区分所有权人利益）利用专有部分。比如，日本《有关建筑物区分所有权等之法律》第6条和瑞士民法典第712条之一·2的规定；二是直接作出禁止性的明确规定。比如俄罗斯民法典第288条和我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第15条。但规定改变专有部分用途需经有利害关系的区分所有权人（业主）同意，物权法尚属首例。按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。对该条文的解释重点，无疑集中在如何理解适用后一条件之上。据此，在适用该条时有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。针对这些问题，《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条作出了相应的规定。

　　1.未经有利害关系业主同意进行“住改商”所应承担的民事责任。按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为不仅不得违反法律、法规以及管理规约，还应当经有利害关系的业主同意。如果未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，物权法第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。至于其所应承担的具体民事责任类型，按行为所致损害具体情形以及受损害权利的具体类型等，有利害关系的业主有权根据物权法、民法通则等法律规定，主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。据此，《建筑物区分所有权司法解释》第10条第1款作出相应规定。

　　2.“住改商”中有利害关系业主的意见应否适用多数决。物权法施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。“住改商”中有利害关系业主的意见应否适用多数决，其实质是怎样确定“住改商”行为合法性的成就标准。就“住改商”中有利害关系业主的意见表达应否适用多数决而言，物权法第七十七条规定语义清晰、内涵确定，并不存在法律解释的余地和必要。从文意角度看，“应当经有利害关系的业主同意”与“应当经有利害关系的多数业主同意”，大相径庭，判然有别。业主自治是业主行使共有权及共同管理权的机制载体，是物权法第六章的重点规范内容之一。物权法第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，其表决适用多数决原则。该条第一款以列举加兜底的方式对应由业主共同决定之重大事项的范围作出了规定，其中的第（七）项是一个兜底性条款。从立法技术层面看，对兜底性条款的填充性解释向来不属于法律本身要解决的问题，因为设置兜底性条款本身即已表明立法者已经穷尽了列举的可能。退而言之，在物权法第七十六条已经对须经业主共同决定事项作出明确规定的情况下，若另外涉及有第七十六条规定事项之外且需交由业主共同决定的事项，物权法第六章即应作出“经业主共同决定”的指引性规定，而此种要求更应适用于不在第七十六条第一款前六项明确列举事项之内的“其他重大事项”的情形。很难想象，物权法第六章在规定了一个本应纳入业主自治范围之内却无法为第七十六条第一款前六项所涵盖的事项的情况下，又忘记了进行指引性的规定。事实上，如果立法者有意将有利害关系业主对“住改商”的意见表达纳入业主自治事项范围之内，完全可以将其单列一项直接规定在第七十六条第一款之中。从另一个角度看，建筑物及其附属设施的维修资金的使用事项已经为第七十六条第一款第（五）项所明定，但物权法第七十九条还是进行了“经业主共同决定”的重述。既然物权法对重复性规定尚且如此不惜笔墨，遑论前述情形。有理由相信，这种失误一定不会发生在创下审议次数之最的物权法之中。除此以外，以多数决来解决“住改商”纠纷将使得物权法第七十七条的立法目的难以实现。物权法第七十七条对业主“住改商”行为的限制倾向是十分明显的，即使符合了法律、法规以及管理规约的规定，还应当经过有利害关系的业主的同意。此种规定还传递了注重保护有利害关系业主利益的价值取向，即要求业主“住改商”应同时具备合法性、合规（约）性、合民意性。在此情况下，若以多数决作为“住改商”合法性成就的制度标尺，则可以预见，每一个成功的“住改商”背后都极有可能会以牺牲和无视少数异议业主的切身利益为代价。而这部分业主恰恰有可能就是受“住改商”困扰最深的一个群体。其结果一方面会导致其与有利害关系业主之间的冲突，另一方面也会使“住改商”行为之合法性大打折扣。因此说，以多数决来确定有利害关系业主对“住改商”的意见，将导致物权法第七十七条之价值取向形同虚设，严重损害物权法第七十七条的立法目的。基于以上考虑，《建筑物区分所有权司法解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。

　　3.如何确定有利害关系的业主的范围。为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权司法解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

物权法第七十八条第二款对业主撤销权作出了规定，但业主撤销权的行使还涉及一些具体问题需要明确。比如，业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定，业主能否申请撤销，以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据物权法第七十六条的立法精神，《建筑物区分所有权司法解释》第12条将物权法第七十八条第二款规定的“业主合法权益”解释为：不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。业主撤销权作为一种形成权，其行使应当受到除斥期间的限制，该条参照合同法有关债权人撤销权的规定，将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年之内。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。

　　三、关于该司法解释的适用与实施

　　关于非业主的物业使用人的准用。

物权法第六章规范的是业主的建筑物区分所有权。在实践中，业主出租、出借专有部分的情况大量存在。按照学理通说并参考相关立法例，非业主的物业使用人也应当被视为建筑物区分所有法律关系中的一类特殊主体。从这个意义上说，司法解释应当同样适用于非业主的物业使用人。对此，《建筑物区分所有权司法解释》第16条第1款作出了明确规定。

　　关于司法解释的施行时间。

物权法施行前，法律并无“住改商”应当经有利害关系的业主同意的规定，也没有规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定，除此以外，物权法对共同事项多数决的比例规定也比修订前《物业管理条例》的规定高。如果不对司法解释的时间效力进行适当限制，将有可能使得许多已经稳定的社会关系重新被打破，并引发大量纠纷案件。基于此种考虑，根据法不溯及既往的原则，《建筑物区分所有权司法解释》明确规定，因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用该解释。同时，为了在司法解释施行之前给各界预留一个宣传学习的时间，也为了最大限度通过自律、自纠的方式消化可能发生的纠纷案件，《建筑物区分所有权司法解释》将于2009年10月1日起施行。

　　（作者单位：最高人民法院）