浅谈小区车位、车库归属

On the Ownership of the Parking Garage
随着现代城市的快速发展，人们生活水平的不断提高，私人汽车迅猛增加然而由于土地资源的有限性，停车位置日显不足，停车费用日益上涨，怎样才能找到一个价格合理的停车位置成为人们十分关心的问题，尤其在自己居住的小区内，这一问题变的更为迫切《物权法》的第74条时停放汽车的车位、车库问题进行了规定，小区车位、车库的归属问题也就成了当下的热门话题

　　一、小区车位、车库归属的理论分析

　　鉴于实践中，车位、车库的性质不同，其所有权、使用权的归属会大相径庭，因此，有必要对于不同性质的车位、车库的含义进行明确，进而分别予以讨论

　　（一）营利性车库

　　所谓的营利性车库，是开发商单独建造，享有所有权，可以自由转让、处分，以此来谋取利润的车库、车库不属于建筑物区分所有权中的共有权的客体，而是单独的“物”。这种类型车库的所有权当然归属开发商，开发商可以任意把车库分割成若干个车位，各个车位也可以自由转让，可以通过出售、赠与或者出租等方式与用户约定转移所有权或使用权开发商通过处分车库或者其中车位的所有权或者使用权来为其谋取利益，不受任何第三人的限制

　　（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位

　　由于这类车位所占用的基地，为区分所有人共有，并且只是在使用权范围内赋予其停车的用途，所以车位的权属十分明确，正如《物权法》第74条第3款的规定，其所有权当然属于全体业主共有

　　实践中，一个小区内往往不是每家每户都拥有汽车，这就会涉及到如何分配车位面积的问题，也涉及到是否应该给予无车业主一定的补偿解决这些问题，可以适用有关建筑物共有部分的专用使用权的法理进行解释建筑物区分所有权中的共有权在类型上既包括按份共有又包括共同共有，对于不同类型的共有的确定需要根据不同的财产来考虑，笔者认为占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于按份共有

　　在此以占用业主共有的道路用于停放汽车的车位来予以说明，如果改变业主共有道路的用途，将其用于停放汽车时，实际上是有办法按照一定的标准来对其进行分割，通常是根据共有部分的持份权的比例，即区分所有人的专有部分的价值在整个建筑物价值中所占的比例，把道路分割成一块一块的具体大小的范围，各个区分所有人都可以在确定的权利范围停放汽车并且，我们不可否认，任何共同共有的财产最后进行分割时都存在一定的分配方法，从这个角度，共同共有也就是一种按份共有。因此，笔者认为占用业主共有的道路用于停放汽车的车位属于按份共有

　　然而，一个小区内往往不是每家每户都拥有汽车，而且汽车有大有小，无车业主的范围可能无法利用，有车业主的范围可能不够使用，因此，法律允许他们（区分所有人）之间进行协商，合理的分配道路的使用范围，共同约定由某一或数个业主（区分所有人）享有时一定范围的排他、独占性的使用权，即专用使用权

　　同时无车业主应当获得有车业主（享有专用使用权的区分所有人）给予的相应补偿，数额可以由他们自行协商，法律不宜进行干预、

　　（三）楼房首层架空层车库或者地下车库

　　《物权法》第74条对车位、车库的规定没有涉及车位、车库应该属于建筑物的专有部分还是共有部分这样的根本性问题而司法实践中，对于这个问题有着不同的两种认识。如有的法院经审理认为，车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用，且小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，开发商若无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，则地下车库应由全体业主享有其权益。还有的法院将小区地下停车场判决归属开发商专有实际上小区楼房首层架空层车库或者地下车库存在着诸多法律问题，现实中由于归属不明引发的纠纷还有很多。而《物权法》第74条又未时此做出规定，因此笔者认为有必要在此对楼房首层架空层车库或者地下车库是建筑物区分所有权的专有部分还是共有部分作出讨论，由此为基础来明确车库的权属问题。

　　现有的学说中，有根据建筑物地基的土地使用权归区分所有人共有而得出车库也应归区分所有人共有的结论，有根据投资的状况，即开发商是否把车库的建筑费用摊入售房款来确定车库的权属，有根据主物、从物的理论来确定车库的归拢，等等虽然这些理论都存在一定的道理，但是笔者认为要确定车库的权属问题，首先要溯本清源地解决这类车库到底是建筑物的专有部分，还是共有部分

　　关于专有部分的要件，我国法律无明确规定，而各国立法及学说略有差异日本立法与学者通说认为应从“构造上的独立性”与“利用上的独立性”两方面加以判断，即一专有部分须与他区分所有权人之专有部分或共同部分，有隔离之遮蔽设备，而此设备通常亦须为建筑物本身之结构，且具有独立出入口，其内部之专有设备、隔间构造具有能满足人们生活目的之独立机能，依美国联邦公寓所有权法第2条规定，建筑物之专有部分“必须是坐落在一栋建筑物之任一层楼板上，可供独立适用的居间或封闭空间，且与公共街道，或经由公共部分与公共街道相通之直接出口。”德国法上判断专有部分独立性的基准是：“该建筑物部分与构造上是否有独立出入之楼梯间或走廊通道户外，于机能上有否独立之经济实用价值或效用。”法国的现行区分所有权法则规定专有部分是“归属于一主体的排他性的专有使用部分”。

　　通过比较法上的分析，日本、美国、德国的立法或学说均认为专有部分能独立存在的要件是具有构造上和使用上的独立性。我国学者陈华彬认为，判断构造上与使用上的独立性，应当从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定。显然，现在楼房首层架空层车库或者地下车库对于区分边界的明确性、遮断性、通行的直接性的要求是可以满足的，但是叶于专有设备之存在及共用设备不存在的要求，笔者认为并不十分合理因为无论何种设备，都只是放置在建筑物中的物，其本身并不决定建筑物在构造上和使用上的独立性。而这类车库中的共有部分，如水管、电线等设施，实际上是不可能绝对排除的，同时也存在于公认的专有部分—区分所有人的房间内。因此，可以确定，楼房首层架空层车库或者地下车库是属于专有部分。

　　专有部分的所有人对专有部分享有完全的占有、使用、收益及处分的权利。对于车库的原始所有权则是开发商根据对车库的投资、建筑所取得的，这一点也是毋庸置疑的。开发商如何处置其所有权，确实属于开发商与业主应当在售房合同所明确的内容，也属于双方意思自治的范畴。

　　当然现实中，有不少的开发商将车库的建筑费用摊入了售房款中，还仍然出售或出租这类车库的车位的所有权或使用权，这样的做法相当于一物二卖，构成了不当得利，损害了业主们的合法权益。如果开发商将车库的建筑费用摊入了售房款中，就应当认为开发商存在将车库的所有权转移给小区的全体业主的意思表示，这种情况下，车库才是归业主共有的。但是，处于弱势地位的业主可能很难证明开发商已经在售房款中包含了车库的建筑费用，因此，从保护交易中弱者的角度出发，法律应当规定开发商必须在售房合同中明示保留这类车库的所有权，否则，就推定为车库的所有权属于业主共有。同时法律应当禁止开发商在明示保留所有权的同时，仍在售房款中分摊车库的建筑费用。

　　二、解决方案

　　通过上述讨论，我们已经明确，实践中对于营利性车库、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属十分确定，因此，下面讨论的车库均指其权属存在争议的楼房首层架空层车库或者地下车库。

　　首先，在我国法律规范中，应当明确规定开发商必须建造一定数量车位满足业主的需要。这条规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车位，并且只能将所有权或者使用权转让给小区业主。具体的标准，可以参照加拿大多伦多市的相关规定，有关车位设定的数量基准制度：“对公窝的全体住户（区分所有权人）而言，凡拥有2间卧室（bedroom）者，设置一停车位，拥有3间以上卧室的设置2个地下停车位。同时于基地上，以每4个区分所有权人为一单位，备置一个客用停车位。”这一类车位，开发商可以保留所有权，可以决定通过出售、附赠或者出租等方式向业主转移所有权或使用权。但是对车位的转移必须受到一定的限制，不得转让给小区业主以外的任何其他人，因为如果这类车位被小区业主以外的他人控制，他人就可能以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润，会严重损害业主们的利益。

　　其次，鉴于我国的商品房市场可能会长期处于卖方市场，商品房仍然是供不应求，并且开发商处于交易的强势地位，信息资源的优势地位，因此，为了保护势单力薄的业主，法律有必要规定，如果开发商想要保留小区车库的所有权，必须在售房合同中明示保留车库所有权，否则，车库归小区全体业主共有。如果开发商在售房合同中明示保留车库所有权，则不得在售房款中分摊车库的建筑费用。再次，如果开发商保留车库的所有权，允许在售房过程中，其与业主协商如何处分车库中车位的所有权或者使用权。如果开发商将车库的所有权转移给小区业主共有时，又业主们共同协商如何分配车位。

　　（作者单位：中国人民大学）