基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响

【摘要】【要点提示】基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。这一规则的适用条件是：有效的抵押权；抵押权已登记；抵押权生效先于租赁合同的生效。法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。　 案号执行法院：（2003）甬镇执字第203号复议法院：（2007）甬执他字第109号
　　【案情】

　　申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行。

　　被执行人：宁波市镇海木材公司。

　　买受人：宁波市镇海区城市建设拆迁事务所。

　　案外人：镇海利民招待所。

　　被执行人宁波市镇海木材公司（以下简称镇海木材公司）为向中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称镇海工行）借款，于1997年1月21日将其所有的位于镇海区招宝山街道车站路155号的房屋抵押给镇海工行，并办理了抵押登记。其最后一次抵押登记时间为1999年1月31日。1999年2月，镇海利民招待所（以下简称利民招待所）与镇海木材公司签订了承租镇海区车站路155号镇海木材公司办公楼（2——5层）的租赁协议。因镇海木材公司未还款，镇海工行向浙江省宁波市镇海区人民法院申请支付令，责令镇海木材公司支付借款及利息6400426元。支付令生效后，镇海工行向镇海区人民法院申请执行，案件在执行过程中，经当事人双方及买受人宁波市镇海区城市建设拆迁事务所（以下简称镇海拆迁办）协商一致，镇海区人民法院于2005年10月20日将上述抵押房产以评估价9621463元变卖给镇海拆迁办，镇海木材公司应于2006年1月30日前将上述房产交付给买受人。因上述房地产被包括李镇任法定代表人的利民招待所在内的有关案外人租用或占有，镇海区人民法院分别于2005年11月7日、2006年12月12日两次张贴出屋公告。因利民招待所仍未按时出屋，镇海区人民法院于2007年5月18日向其发出执行告知书，要求其在2007年5月25日前腾空，逾期将强制执行。利民招待所法定代表人李镇为此向镇海区人民法院提出执行异议，认为其与镇海木材公司签订的租赁合同是合法有效的，且仍在经营期限内，根据买卖不破租赁的原则，无权要求其腾空出屋。2007年6月7日，镇海区人民法院对该执行异议听证后，作出（2003）甬镇执字第203－3号民事裁定书，驳回其执行异议。

　　镇海区人民法院审查后认为，按照法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。利民招待所租用被执行人镇海木材公司已抵押给镇海工行的房产，法院在执行该抵押借款时，依法将抵押房产变卖给买受人镇海拆迁办，承租人利民招待所无权要求镇海拆迁办继续履行租赁合同。至于镇海木材公司与利民招待所发生的租赁纠纷，属另一法律关系，承租人可以另行诉讼。依照民事诉讼法第一百四十条第一款第（十一）项、第二百零八条，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条第3款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条的规定，裁定驳回案外人利民招待所的执行异议，该案继续执行。

　　裁定书送达后，案外人镇海利民招待所不服，向浙江省宁波市中级人民法院申请复议称：1.申请复议人没有看到任何出屋公告，法院执行公告的方式存在不合理之处，因此给其合法权利带来损害，应得到必要的补偿；2.镇海木材公司擅自变卖的行为已严重侵犯了申请人的优先购买权，其与镇海拆迁办之间的购房合同应被确认为无效合同，因此，在合同效力没有确认之前，法院的执行缺乏法定依据；3.镇海拆迁办以镇政办[2006]49号文件的形式，确认了利民招待所与镇海木材公司的租赁合同为有效合同，即承认了利民招待所作为该大楼的承租人是合法有效的，这就意味着车站路155号的所有权人以默认的方式承接了利民招待所与镇海木材公司的租赁合同，成为了新的出租方。那么镇海拆迁办在租赁合同尚未到期时，向法院申请执行，其行为不应得到支持。

　　宁波市中级人民法院复议认为，申请复议人提出镇海区人民法院的执行公告不当，没有充分证据。申请复议人认为财产变卖行为侵犯其优先购买权而无效，该变卖效力未确认前，法院不能执行，因本案的变卖是法院执行过程中的变卖，申请复议人的该理由不能成立。申请复议人提出现买受人已承接了镇海木材公司与其签订的租赁合同，缺乏足够的证据。镇海木材公司将其所有的本案执行标的物抵押给镇海工行后又出租给利民招待所，抵押权实现后，租赁合同对受让人镇海拆迁办不具有约束力。镇海木材公司如未将已抵押的情况告知承租人利民招待所，抵押权实现造成承租人损失的，由抵押人承担赔偿责任。镇海区人民法院的上述裁定并无不当。申请复议人李镇的复议理由缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，决定驳回镇海利民招待所的复议申请。

　　【评析】

　　本案的执行过程突出反映了抵押权实现与租赁权的巨大冲突，尤其是承租人在标的物上有较大投入，一旦要击破租赁时，承租人的反抗也是非常剧烈的。尽管为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将买卖击破租赁规则转变为买卖不破租赁规则，但是基于抵押权实现而为的买卖，在一定条件下仍可击破租赁，这是本案争议的最大焦点。此外，在抵押权实现过程中对房产的处理，承租人的优先权是否仍然存在，这是本案另一个具有普遍性的问题，值得探讨。

　　一、基于实现抵押权的买卖击破租赁

　　买卖不破租赁是指租赁关系成立后，出租人将租赁物转卖给第三人，既存的租赁关系对买受人仍然有效，承租人可以向买受人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁负担的所有权。这是为了维护社会稳定、保护承租人的利益而设的增强租赁权效力的普遍规则。这一普遍规则并非绝对，也存在例外。根据担保法第五十三条的规定，抵押权的实现方式主要有：抵押物折价或拍卖、变卖抵押物取得价款等方式。这些方式其实质都是买卖，因此理应受买卖不破租赁规则的约束。但根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条第1款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，这一规则的适用条件是：1.有效的抵押权；2.抵押权已登记；3.抵押权生效先于租赁合同的生效。之所以规定抵押权实现在一定条件下可以击破租赁，主要有以下理由：一是抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况。既然明知承租物的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。二是财产抵押后出租仍适用买卖不破租赁的规则，抵押权的效力就大打折扣，抵押人完全可以用长期租赁限制抵押权，抵押权人的利益就会受到较大损害，抵押权也将因此失去效力。三是抵押权如果没有登记或者在租赁后抵押，承租人不明知抵押情况，抵押权不能对抗租赁，仍适用买卖不破租赁，是为对抵押权人和承租人利益的平衡。

　　本案中，抵押标的物是房产，在房产上设定抵押权并发生效力的前提是在房管部门办理登记，登记的时间为抵押权生效时间，时间是1999年1月31日。租赁合同签订是在1999年的2月5日。显然抵押权先于租赁合同的生效。故此，本案中抵押权实现后，房屋买受人不应受原租赁合同的拘束。物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”从法律层面进一步明确了基于抵押权实现的买卖击破租赁的规则及其适用条件。

　　二、抵押权实现与承租人的优先购买权

　　根据合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是法律对房屋租赁人优先购买权的赋予。抵押权的实现往往伴随着法院强制执行力的介入，法院在处理被执行人房产时是否应当保护承租人的优先购买权？笔者认为应当保护，理由有三：其一，法院强制处理房产，不论拍卖、变卖，其本质也是一种买卖——买受人支付价款取得财产所有权，原本应由所有权人收取的价款转由申请人收取。既然是买卖，承租人同样可以参与，法律赋予的优先权自然也应得到保护；其二，申请人申请法院强制执行要求实现的是债权，其目的不是房产所有权，只要有金钱满足其债权即可，至于钱是承租人还是其他第三人支付，对申请执行人来说并无区别，所以既然法律赋予了承租人的优先购买权，同等条件下，就应当优先卖给承租人；其三，一般来说，强制执行时对财产的处理并不是定向的，即可以选择买受人，同等条件下，承租人亦在选择范围内，而且法律还赋予了其优先权，对此权利保护也是可行的。所以，法院在处理被执行人房产时应当保护承租人的优先购买权。但这一规则存在一个前提，即房屋的买受人是不限定的，理论上出的起买价的人都可以买受该房产。在特定情况下，买受人必须特定，例如面临政府征收、拆迁时，承租人的私权利益让位于公共利益，买受人就只能是特定的，承租人的优先购买权就不能受到保护了。本案中，利民招待所的房产正好列入拆迁范围，属于特殊情况，因此，其优先购买权无法得到保护。

　　（作者单位：浙江省宁波市镇海区人民法院）