【案情摘要】

    2004年8月,原告周某、后某因生活居住需要欲购买商品房一套,经过对多家楼盘的了解、比较,原告仔细阅读了被告提供的楼书、广告、沙盘等宣传资料,被其广告宣传中的小区园林中十余种近200棵原生古树这一独有的绿色资源深深吸引。原告在看到其具有如此高品质的居住环境的前提下,不顾被告开发的楼盘比附近其他楼盘每平方米价格高出一二千元的情况下,仍与其于2004年11月6日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定:被告应当在2005年6月30日前将取得符合合同约定的商品房交付给原告使用,逾期超过60日的,原告有权解除合同,原告要求继续履行的,逾期一日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。关于装饰、设备标准承诺的违约责任双方约定:被告交付使用的商品房的装饰、设备(仅指室内部分)标准应符合附件约定的标准。否则,原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。在附件中双方对户门、窗户、制冷和地面等设备进行了约定。前述合同签订后,原告按照约定支付了全部购房款,但在交房之时,原告发现被告交付的房屋与合同约定及楼书等宣传资料以及和样板间所展示的房屋质量严重不符。不符之处如下:(1)地板颜色。双方约定的地板颜色为“浅橡木色”,但却变更为自然松木色。(2)古树。被告宣传资料中多次、反复、明确具体地说明“10余种近200棵原生古树散布园中,形成京西特有的健康园区”,但通过原告对整个小区所有位置观看后发现小区内一棵古树也没有。(3)房屋外窗为有色玻璃。根据样板间的展示,原告所购买的房屋的外窗应为光白玻璃,施工图及竣工图上也均标明外窗为中空光白玻璃,但被告在未征得原告同意的情况下,擅自将房屋所有外窗玻璃更换为有色玻璃,并且安装的有色玻璃造成居室及楼梯间采光严重不符合国家标准。(4)外窗非安全玻璃。根据有关规定,建筑外窗必须使用安全玻璃,而该小区所使用的不是安全玻璃。(5)工作阳台外窗尺寸及形式。现房的工作阳台外窗与施工图及样板间所展示的大小、形式及开启方式不符,现房窗户面积减少,减少了采光面积,窗户开启面积也减少了,严重影响了采光和通风。(6)垭口。现房垭口上部很宽,减少了房屋的有效采光面积。(7)起居室地砖。起居室面砖铺装不平整,表面不洁净。原告在验房时已经提出并要求作了书面记录,但至今没有解决。(8)工作阳台防水。工作阳台没有做防水。(9)踢脚。卧室、起居室的踢脚应为高度为100毫米的硬木踢脚,而现房为高度50毫米的纸质踢脚,与设计要求不符,并且还未入住就已经开裂。(10)空调。现房的空调制冷量为8.7千瓦,而原告所购买的房屋面积为120.32平方米,根据《北京市建筑设计技术细则》规定的方法计算,制冷量选择偏小,且由于安装了分户中央空调,没有预留其他空调的室外机位,致使原告无法采取其他方式制冷。(11)纱窗。样板间和竣工图中均标明房屋采用的是隐形纱窗,而现房使用的是简易固定纱窗,与样板间和设计不符。(12)入户门。现入户门为三框门,向内开启,安装前后均没有下框。入户门未经国家检测或鉴定,不具备防盗、防火、保温、隔音等功能。

    根据法律规定和相关约定,被告应当在2005年6月30日前将取得齐全的证明文件并符合合同约定的商品房交付给原告使用,也就是说,商品房符合合同约定是交付使用的必备条件之一。根据上述事实证明被告所交付的房屋不符合合同约定,应当承担因违约导致房屋无法交付使用的违约责任,对违约的地方进行返工、修理、更换或予以相应赔偿,并对因此给原告造成的其他经济损失进行赔偿,后原告遂将被告诉至法院。

    【各方主张】

    原告:

    1.因交付的地板颜色与合同约定不符,判令被告给原告更换为合同约定的颜色。

    2.因被告未履行其承诺的“近200棵古树”这一独有的绿色资源,判令被告赔偿由此产生的居住环境品质下降所造成的损失20，110元。

    3.判令被告限期一个月将外窗所有的玻璃更换为光白玻璃。

    4.判令被告限期一个月内将现房中必须使用安全玻璃的部位更换为安全玻璃。

    5.判令被告限期一个月内将工作阳台窗户恢复为原样板间展示的大小和角窗。

    6.判令被告限期一个月内按样板间恢复垭口。

    7.判令被告限期一个月内更换起居室地砖。

    8.判令被告限期一个月内将工作阳台补做防水措施。

    9.判令被告限期一个月内更换室内的踢脚。

    10.判令被告限期一个月内按设计图纸、设计计算书更换分户中央空调。

    11.判令被告限期一个月内将现房的简易固定纱窗更换为样板间和竣工图所标明的隐形纱窗。

    12.判令被告限期一个月内更换入户门,兑现合同约定的防盗、防火、保温、隔音功能。

    13.判令被告承担自2005年6月30日起至履行完上述义务时止每日支付已付房款万分之二的延期交房违约金及由此产生的其他经济损失。

    被告:

    原告周某、后某逾期收房,已经构成违约。我方已于2006年1月16日向其发出解除合同的通知书,并于2006年1月24日提出了民事诉讼,故原告周某、后某已经不具备诉讼主体资格,请求法院驳回其诉讼请求。

    【裁判要旨】

    原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,具有法律效力。违反合同约定的,应当承担违约责任。

    根据双方的《商品房买卖合同》及原告提供的竣工图纸,其所购房屋的外窗应为中空透明玻璃,外附隐形纱窗内平开窗,踢脚应为100毫米的硬木踢脚,防火门窗产品须有国家检测通过的证明,并有北京市消防局颁发的进京销售许可证。现被告交付的房屋的外窗玻璃及纱窗、踢脚、入户门与房屋竣工图中标明的外窗、纱窗、踢脚及入户门的规格型号、颜色、做法不符,被告应将上述部分进行重做。

    被告在楼书及宣传广告中宣称该小区有古树10余种,近200棵,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据上述规定,销售广告和宣传资料一般为要约邀请,当在同时符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这两个条件时,即应当视为要约。现法院认为被告对于古树的相关约定具体、明确,且可以对原告与其订立合同产生重大影响,故被告属于违约。因双方未约定具体违约条款,故具体违约责任的承担由法院酌情判定。

    根据《中华人民共和国建筑法》第63条的规定:任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。对于原告称所售房屋与样板间不符的问题,法院认为开发建设的商品房应按照设计图纸施工而非按照样板间施工,故应确定被告所售房屋在施工过程中是否符合设计图纸和施工规范,而确定上述问题不是人民法院民事案件的处理范围,故上述问题没有依法查清之前,原告要求处理的包括所购房屋的工作阳台的尺寸、结构,垭口的大小,空调功率等问题,法院无法认定。原告称所购房屋的起居室面砖铺装接缝不平整,表面不洁净,没有提供充分证据,对于上述诉讼请求,法院不予支持。

    原告要求被告承担逾期交房的违约责任,根据双方约定,被告应当在2005年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测报告书并符合合同约定的商品房交付原告使用。现原告所主张的附件三中双方约定的装饰、设备的相关内容,双方对于装饰、设备的约定承担有专门的约定,即被告赔偿双倍的装饰、设备差价,而非承担逾期交房的违约金,故对于原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求法院不予支持。

    据此,依照《中华人民共和国合同法》第107条的规定,判决如下:

    1.被告于判决生效后10日内赔偿原告经济损失1000元。

    2.被告于本判决生效后10日内将原告所购买房屋的外窗所有玻璃更换为中空透明玻璃,外附隐形纱窗内平开窗(门厅及单块大于1.5平方米的窗玻璃和落地窗使用安全玻璃)。

    3.被告于本判决生效后10日内向原告提供所购房屋所安装的汤肯曼特多功能金属户门的通过国家检验的证明,并提供北京市消防局颁发的进京销售许可证,以证明该门具有防火、防盗、保温、隔音等功能;逾期不能提供,被告按照上述要求为原告重新制作入户门。

    4.驳回原告其他诉讼请求。

    5.保全费1520元,原告负担760元,已交纳,由被告负担760元,于本判决生效后7日内交纳。案件受理费1214元,由原告负担670元,已交纳;由被告负担670元,于本判决生效后7日内交纳。