上海XX投资发展有限公司与上海市徐汇区XX公寓业主委员会等车库纠纷上诉案

本案关注点：审理法院依据已生效的民事判决和车库已登记在权利人名下的事实依据，判定车库的权属归权利人所有并无不当。根据《物权法》相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有收益的权利，因此，因出租车库取得的停车费收益理应由车库所有权人享有，业主委员会代表全体业主收取的收益应当返还。车库收益与公寓的物业公司提供的管理服务紧密相关，物业公司有权收取相应服务费用。车库是公寓的附属设施，无论其产权人是谁，其用途都是优先供小区产权人或承租人使用，产权人无权要求业主返还车库。

上海市第一中级人民法院
　　民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第584号

　　上诉人（原审原告）上海XX投资发展有限公司。
　　法定代表人徐XX，董事长。
　　委托代理人茅X，上海市XX律师事务所律师。
　　委托代理人陈XX，上海市XX律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）上海市徐汇区XX公寓业主委员会。
　　负责人苗XX、张XX。
　　委托代理人陈XX，上海XX律师事务所律师。
　　委托代理人陈X，上海XX律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）上海XX物业管理有限公司。
　　法定代表人张XX，董事长。
　　委托代理人董XX。
　　上诉人上海XX投资发展有限公司因车库纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人上海XX投资发展有限公司之委托代理人茅X、陈XX，被上诉人上海市徐汇区XX公寓业主委员会之负责人苗XX、张XX及委托代理人陈XX，被上诉人上海XX物业管理有限公司之委托代理人董XX到庭参加诉讼。现已审理终结。
　　原审经审理查明，1993年4月8日，上海市XX区供销合作总社（以下简称XX供销社）与上海XX投资发展有限公司（原上海XX房地产开发有限公司，以下简称XX公司）签订《合作建房协议书》，约定：双方合作开发位于本市XX路55号（原上海县XX生产资料公司所在地）十八层住宅楼一幢，XX供销社负责提供该住宅楼的建设用地等事宜，XX公司负责住宅楼的投资建造和公建配套等。同年7月17日，双方签订《合作建房补充协议书》，其中对合作建房的利益分配约定如下：XX公司补偿给XX供销社人民币（下同）13,300,000元，产权属于XX供销社，管理、使用和维修保养归XX公司，地下车库如影响XX供销社面积的，由XX公司如数补足。1993年10月11日，双方又签订《补充协议书》，约定：与高层住宅配套的地下车库由XX供销社商业裙房之地下移位至邻接高层住宅的西北端呈三角形状处，车库产权仍归XX供销社，使用权、管理权属XX公司；地下车库建成后，XX供销社享有其中五辆车辆泊位的使用权。上述协议签订后，XX公司为取得协议所涉地块的土地使用权于1993年11月23日与土地管理部门签订了编号为沪土（1993）出让合同第139号的《上海市国有土地使用权出让合同》，约定：土地管理部门以现状条件出让位于上海市徐汇区YYYXXX街坊2号地块，总面积为2,937平方米；XX公司以513,197美元的土地使用权出让金获得上述地块的土地使用权。该合同在附件“国有土地使用条件”中还约定：停车场（库）设置应符合上海市停车场（库）设置标准（DBJ08－7－90）的规定，地面停车泊位不少于总停车泊位的10％。合同签订后，XX公司支付了上述土地使用权出让金并获得上海市徐汇区YYYXXX街坊2号地块的土地使用证，该使用证标明的土地使用者为XX公司，地号为YYY街道XXX坊3丘。1994年2月，XX公司作为建设单位取得了XX路55号住宅楼的建设工程规划许可证。之后，XX公司对涉案地块住宅楼进行投资建设。1995年11月，XX公司申请将上述住宅楼的门牌号变更为XXX路20号。1999年2月，XX公司取得了上述住宅楼（即XX公寓）的大产证。现XX公寓已由XX公司出售给其他业主。
　　涉案车库所属地号为YYY街道XXX坊3丘，系由XX公司投资建造，包括地下、地面各一层。1995年3月12日，上海市徐汇区规划土地管理局向XX公司核发了沪建（95）030号建设工程规划许可证，列明：建设单位XX公司，建设项目名称XX公寓车库及变电站，建设位置XX路55号，建设规模车库403平方米。
　　涉案车库建成后，因XX公司漏报地下一层建筑面积，致办理产权证困难。经XX公司申请，2003年6月，上海市徐汇区城市规划管理局以徐规业【2003】63号文审核同意XX公司增补地下车库建筑面积445平方米。2003年9月1日，XX公司取得涉案车库产权证，该车库被定为上海市XXX路20号甲。
　　2003年10月18日，XX供销社出具《委托书》一份，明确表示涉案车库产权归属上海市XX区XX生产资料有限公司（以下简称XX农资公司）。2004年7月，XX农资公司向原审法院提起诉讼，要求确认上海市XXX路20号甲车库产权归其所有。2005年4月，原审法院判决支持XX农资公司的诉请。之后，XX农资公司向房地产登记部门申请将上述车库产权由XX公司名下变更至其名下。2005年6月，XX农资公司取得上述车库产权证。2006年，该案被原审法院裁定再审。再审认为，2003年1月，上海市房屋土地资源管理局发布了沪房地资市【2003】6号文，规定商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。沪房地资市【2003】6号文是依照《上海市房地产转让办法》等行政法规所制定，该文发布后，本市有关商品房附属车库的产权转让行为必须符合该文的规定。涉案车库是XX公寓的附属设施，现XX供销社、XX公司虽均认可涉案车库产权归XX农资公司所有，但因XX农资公司不是XX公寓房地产权利人，且其申请车库产权转为己有的行为发生于上述文件发布之后，在此情况下原判仍依当事人的意思表示确认涉案车库产权归XX农资公司所有显然与有关规定相悖，再审对此予以纠正。再审遂于2006年11月13日撤销了原判决，并驳回了XX农资公司的诉讼请求。该再审案件已发生法律效力。
　　2009年12月1日，上海市徐汇区XX公寓业主委员会（以下简称XX公寓业委会）与上海XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）签订《物业服务合同》，约定XX公寓业委会委托XX公司为XX公寓提供物业服务，车位使用人应按露天机动车车位150元/个/月、车库机动车车位300元/个/月向XX公司交纳停车费。
　　2010年11月，涉案车库的产权登记至XX公司名下，产权证附记记载的车位共31个。
　　原审审理中，XX公司请求判令：1、XX公寓业委会、XX公司将涉案车库交还给XX公司；2、XX公寓业委会返还自2009年12月1日至2012年8月31日止的停车费所得159,390元（按地面车位16个、每个每月150元，地下车位15个、每个每月300元，计33个月，再乘以70%）及按同期贷款利率计算的赔偿；3、XX公司返还自2009年12月1日至2012年8月31日止的停车费所得68,310元（按地面车位16个、每个每月150元，地下车位15个、每个每月300元，计33个月，再乘以30%）及按同期贷款利率计算的赔偿。
　　XX公寓业委会辩称，系争车库并不具备颁发产权证的条件。车库没有土地使用权，产权审批时没有相关的证明材料，没有消防验收报告，没有竣工报告，所以其对XX公司取得车库的产权证有异议，希望法院审核产权审批的相关材料，并建议法院组织工程管理专家对工程进一步核实，行政诉讼并非XX公寓业委会败诉，而是法院没有受理。故不同意XX公司的诉请。
　　XX公司辩称，其不应是本案被告，其受XX公寓业委会委托管理小区，物业服务合同约定的机动车车位收费中的30%为停车管理服务费，其提供了车库停车管理服务，取得费用理所当然。故不同意XX公司的诉请。
　　本案诉讼过程中，XX公寓业委会以车库无独立土地使用权、无竣工验收报告、无公安局和消防局的验收报告等为由向原审法院提起行政诉讼，要求撤销权利人为XX公司的涉案车库产权证。原审法院审理后认为，房地部门对涉案车库产权登记行为是根据生效的再审判决所为，XX公寓业委会对此不服提起诉讼，人民法院不予受理，遂裁定驳回了XX公寓业委会的起诉。
　　原审中，经法院现场勘察，涉案车库地面一层划有15个机动车位，地下一层划有11个机动车位。XX公寓业委会、XX公司确认共计26个车位按每月每个300元收取停车费，但表示实际上不是任何时候车库都能停满机动车并收取停车费的。XX公寓业委会、XX公司拒绝向法院披露涉案车库停车费收取数额及提供相关的账目资料。
　　原审认为，根据生效的民事判决及涉案车库产权登记在XX公司名下的事实，可认定XX公司是涉案车库的合法所有权人。XX公寓业委会的答辩意见，其实质是对房屋行政主管部门将涉案车库核准登记在XX公司名下这一行政行为是否符合法定程序和法定条件的质疑。而XX公寓业委会一再要求在本案中对上述行政行为的合法性进行审查的意见，显然超出了本民事案件管辖之范围，故不予采纳。法律规定，所有权人对自己的不动产依法享有收益的权利，因此因出租涉案车库取得的停车费收益理应归所有权人即XX公司所有，故XX公寓业委会代表全体业主取得的该部分收益理应返还给XX公司。虽然产权证附记记载的车位为31个，但根据现场勘察之现状，涉案车库出租的车位仅有26个（地面15个、地下11个），故原审法院仅按该26个车位计算停车费，而不再按产权证附记记载的31个车位计算。涉案车库停车费的实际收取数额，由于XX公寓业委会、XX公司拒绝披露及提供相关的账目资料，故其应依法承担不利后果，即在XX公司主张的33个月期间原审法院视为上述26个车位全部出租并全额获得停车费。因此，XX公寓业委会取得的涉案车库的停车费数额为：26某300元/月某33月某70%＝180,180元，现XX公司要求XX公寓业委会返还159,390元，并无不当，予以准许。涉案车库是XX公寓的附属设施，无论涉案车库的产权人是谁，其用途都是优先供小区产权人或承租人使用。基于涉案车库的公共用途，XX公司作为XX公寓小区唯一的物业管理服务单位，有权管理涉案车库并收取相应服务费用。因此，对XX公司要求XX公寓业委会、XX公司交还车库的请求，不予支持。XX公司按停车费的30%收取服务费，尚在合理范围内，并无不当，故对XX公司要求XX公司返还30%停车费的请求，亦不予支持。XX公司要求XX公寓业委会、XX公司按同期贷款利率赔偿损失，缺乏依据，不予支持。
　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，于二○一二年十二月二十七日作出判决：一、上海市徐汇区XX公寓业主委员会于判决生效后十日内返还上海XX投资发展有限公司自2009年12月1日起至2012年8月31日止的上海市XXX路20号甲车库停车费所得159,390元；二、驳回上海XX投资发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,795.50元，由上海XX投资发展有限公司负担1,495.50元，上海市徐汇区XX公寓业主委员会负担3,300元。
　　判决后，XX公司不服，上诉于本院，诉称：XX公司系涉案车库的合法权利人，原审法院对此予以确认并认定XX公司对涉案车库享有使用收益的权利，但原审法院却同时判决驳回XX公司要求XX公寓业委会、XX公司返还涉案车库等诉请，实属自相矛盾。XX公寓业委会非涉案车库的合法所有权人，未经XX公司同意，其无权就涉案车库与包括XX公司在内的任何第三人达成协议。原审判决认定XX公司可以收取的管理费实际是基于XX公寓业委会与XX公司的约定在对涉案车库收益进行分配后所产生的，该管理费实际是车库出租收益的一部分。XX公司是基于与XX公寓业委会的约定提供管理服务，故该管理费应由XX公寓业委会承担，而不应从XX公司应得的车库收益中扣除。由此，XX公司请求二审法院依法撤销原判，改判支持其原审全部诉请。
　　被上诉人XX公寓业委会辩称：其对生效判决确认XX公司系涉案车库产权人持有异议并仍坚持原审答辩意见，故不同意XX公司的上诉请求。
　　被上诉人XX公司表示不同意XX公司的上诉请求，要求维持原审判决。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，XX公司系涉案车库产权人的事实明确，但本案的特殊性在于涉案标的物为小区车库，法律、行政法规对该类车库的使用对象及管理者都有限制性规定，XX公司行使涉案车库所有权亦受相应限制，故原审法院未予支持XX公司要求XX公寓业委会、XX公司返还涉案车库的诉请，并无不当。虽然XX公司是基于与XX公寓业委会的约定而管理涉案车库并收取管理费，但根据相关规定，XX公司作为XX公寓现任物业管理单位，涉案车库的管理理应由其一并进行。XX公司在本案中主张的车库收益与XX公司对车库提供管理服务紧密相关，而XX公司按照车库收益的30%收取管理费亦属合理，故原审法院未予支持XX公司要求XX公司返还车库收益30%诉请，亦无不当。由此，原审法院根据涉案车库长期存在权属纠纷的事实及实际使用情况，结合XX公司的诉请，判令XX公寓业委会返还XX公司涉案车库部分收益，并驳回XX公司关于车库收益损失赔偿的诉请，尚属妥当，本院予以认同。对XX公司的上诉请求，本院不予支持。需要强调的是，XX公司享有涉案车库收益权的事实明确，为避免日后纠纷，在本判决生效后，XX公司应与涉案车库的产权人XX公司就车库管理事宜进行协商，对车库收益的结算、收支，XX公司应严格按照与XX公司的约定履行，否则XX公司将承担相应法律责任。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币1,508元，由上诉人上海XX投资发展有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

　　

审　判　长张薇佳
　　审　判　员唐建芳
　　代理审判员盛伟玲
　　二○一三年三月六日
　　书　记　员陈京智

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