上诉人(原审被告)北京住总房地产开发有限责任公司(以下简称住总公司)

    被上诉人(原审原告)徐圣育

    被上诉人(原审原告)徐明海

    一、案情

    2005年3月30日，徐明海、徐圣育(买受人)与住总公司(曾用名北京住总集团有限责任公司、出卖人)签订编号为Y3740、Y3766、Y3783、Y3789的四份《北京市商品房预售合同》，分别购买由住总公司开发的千鹤家园9号楼(现为1号楼)1702室、1703室、1902室、1903室房产四套。合同中约定，出卖人应当在2006年10月31日前取得上述商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属的，买受人不退房，出卖人逾期每日按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部承担责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。合同还就房款金额、房屋交房时间、付款方式等做出了约定。合同签订后，徐明海、徐圣育支付了全部四套房屋的房款共计10619748元人民币。住总公司按合同约定的期限于2005年10月30日向徐明海、徐圣育交付了上述四套房屋。住总公司于2008年5月12日取得了徐明海、徐圣育所购商品房所在楼栋的房屋所有权证。

    因建设北京地铁5号线，2005年12月30日，原北京市朝阳区建设委员会与住总公司签订一份《协议书》，征用了千鹤家园9号地块内298平方米土地作为地铁出入口，改变了原土地证所记载的土地范围。2006年4月，住总公司与北京市国土局重新签订土地出让合同《补充协议》等相关手续，2006年11月9日取得新的《国有土地使用权证书》，并依据新的《国有土地使用权证书》重新进行测绘。

    徐明海、徐圣育起诉要求住总开发公司按银行同期贷款利率支付2006年11月1日至2008年7月31日的违约金，共计1849683.99元。

    二、审理情况

    一审法院经审理认为，徐明海、徐圣育与住总开发公司签订的四份《北京市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，合法有效。住总开发公司未在合同约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属登记，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。徐明海、徐圣育关于违约金数额的计算方式有误，法院将根据双方合同的约定予以调整。据此，于2009年2月判决：1.住总公司于判决生效后十日内支付徐明海、徐圣育违约金1187287.83元；2.驳回徐明海、徐圣育的其他诉讼请求。

    一审判决后，住总开发公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院，理由是：未能如期办理权属登记的原因是政府征地及办证程序变更，住总开发公司不应承担违约责任；如法院认为其公司违约行为成立，徐明海、徐圣育所主张的违约金数额也过高，应予酌减。请求二审法院查明事实，依法改判。徐明海、徐圣育同意原判。二审诉讼中，住总公司称，其公司曾在售楼处张贴过因遇拆迁房屋权属证办理时间将逾期的告示，另表示为促进和谐，其公司可给予徐明海、徐圣育适当经济补偿。徐明海、徐圣育对张贴告示不予认可。

    二审法院经审理认为，徐明海、徐圣育与住总开发公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。双方签订的《北京市商品房预售合同》中明确约定，住总开发公司应于2006年10月31日前取得合同所涉房屋所属楼栋的权属证明，而住总开发公司取得该楼权属证明的时间为2008年5月12日，已产生违约行为。但双方合同中约定，如因住总开发公司的责任未能在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属的，应承担违约责任。可见住总开发公司的违约行为并不必然导致其承担违约责任，其承担违约责任的前提是存在过错责任。现住总开发公司提供充分证据证明其迟延办证的原因系双方签订《北京市商品房预售合同》后，该地区因建设北京地铁5号线遇拆迁，导致其申请办理房屋权属证书的相关资料需重新办理，故延长了办证时间，即迟延办证的原因并非住总开发公司的过错责任所致。综上，徐明海、徐圣育要求住总开发公司承担违约责任的主张不应支持。原审法院判决住总开发公司向徐明海、徐圣育支付违约金显属错误，本院予以更正。考虑到双方合同中约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。而住总开发公司对该义务的履行存在瑕疵，鉴于住总开发公司愿意对徐明海、徐圣育进行适当补偿，本院不持异议。综上判决：1.撤销一审民事判决；2.驳回徐明海、徐圣育的全部诉讼请求；3.北京住总房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付徐明海、徐圣育补偿款人民币八千元。