【案情】

　　原告：林磊明。

　　被告：马如明、陈桂芳。

　　马如明与陈桂芳系夫妻关系，二人同为南通市有色铸造厂职工。２０００年８月，陈桂芳到该市崇川伊索服务中介登记，准备出售登记在马如明个人名下的一套房屋。林磊明获悉后欲购此房，当月７日，中介经办人带其至陈桂芳家中看房，看房时仅陈桂芳及其女儿在家，陈称其老公出差了，他也同意卖房。随后陈桂芳作为马如明（甲方）的委托代理人与林磊明（乙方）签订“房屋转让合同”一份，约定甲方将坐落于市区新桥新村２８幢１０３室、建筑面积５２．９８平方米的住房一套以５２０００元转让给乙方，乙方在８日下午１时前付给定金人民币２００００元；９月２８日给付１２０００元，余款在２００１年１月１５日交房时付清。次日，林磊明给付陈桂芳定金２００００元。１０月１７日陈桂芳办理了市区房改房上市交易申报手续，南通市人民政府房改办审查后确认：该房所有权人马如明，配偶陈桂芳，购房年度９３年，买方林磊明，申报成交价５２０００元，同意上市。同日，中介经办人、陈桂芳及林磊明到市房产交易所办理过户时，陈桂芳带了一名自称是“马如明”的男子，双方按照要求使用该所提供的格式合同文本，又签订了一份“房地产买卖合同”，其内容与上述转让合同相同。合同落款的甲方处以及房地产成交概况处均由该男子签了“马如明”的名字。同时，林磊明和陈桂芳还提交了办理过户所需的其他资料。房产交易所审查后于当日在讼争房处张贴卖房公告，公告期满未有人提出异议，该所遂于１１月８日将讼争房过户至林磊明名下。

　　其后，陈桂芳以需要过渡为由未能按约交房，２００１年３月９日，陈桂芳收取林磊明房款１５０００元，５月１３日，双方又签订租房协议，约定由陈桂芳承租该房至６月１５日，６月１０日，林磊明再次到陈桂芳家中催其交房时，才第一次遇到陈桂芳的丈夫马如明，在证实了马如明的身份后，林磊明才恍然大悟，原来过户时陈桂芳携带的男子并非其丈夫马如明，而此时陈桂芳已下落不明。林磊明要求马如明交房遭到拒绝，遂于２００２年４月８日向南通市崇川区人民法院提起民事诉讼，请示法院确认原、被告之间的房屋买卖协议有效，二被告履行协议交付房屋。

　　在林磊明起诉前，马如明为证明此次房屋买卖合同中“马如明”的签名不是其本人所书写，早于２００１年１１月１５日亦向崇川法院提起行政诉讼，请求认定被告南通市房产管理局房屋颁证行为侵权。诉讼中，法院依其申请对南通市房产管理局房地产档案中的所涉合同进行了鉴定。南通市公安局于２００２年３月１５日出具鉴定书，结论为：送检房地产档案第１页申请方、卖方，产权人签名及第１０页房地产买卖合同甲方签名“马如明”均不是马如明书写。经审查，作为鉴定对象的房地产合同与本案林磊明提供的房地产买卖合同日期、内容完全相同，均加盖有南通市房地产交易所交易鉴证专用章。据此，被告马如明辩称，林磊明与陈桂芳买卖房屋其不清楚，本人没有在合同上签字，不同意卖房，故该合同是非法的，不同意原告的诉讼请求。但同时确认公告期间其未出差，一直居住在讼争房内，与陈桂芳夫妻关系正常。

　　被告陈桂芳未应诉答辩。

　　【审判】

　　南通市崇川区人民法院认为：二被告在夫妻关系存续期间取得讼争房，诉讼中，又未主张对夫妻共同财产另有约定，故该房屋登记在被告马如明个人名下，仍应推定为夫妻共有财产。从陈桂芳到中介登记卖房、陪原告看房，以马如明的名义与林磊明签订房屋转让合同及房地产买卖合同，到后来履约等一系列行为看，陈桂芳一直在代理马如明卖房。合同的卖方为马如明、买方为林磊明，陈桂芳为马如明的代理人。在整个卖房过程中，陈桂芳未能出示马如明授权其卖房的委托书，故其代理行为为无权代理。林磊明提供的“房地产买卖合同”虽未经鉴定，但与作为鉴定对象的房地产买卖合同签订日期、内容完全吻合，又都经房管部门鉴证，按常理两份合同为当事人于同一时间在房管部门签订，故应推定林磊明提供的房地产买卖合同中的“马如明”的签字也不是被告马如明本人所为。

　　陈桂芳的无权代理行为本应由其本人承担相应的法律后果，但本案中，林磊明有理由相信陈桂芳有代理权。首先，林磊明是通过中介获悉卖房信息的，中介负有对买方权利的审查义务；在卖房过程中，陈桂芳提供了讼争房的产权证、土地证、马如明的户口本、居民身份证一套完整的证件，在一定程度上造成林磊明认为房屋登记的产权人同意卖房的假象；双方签订的是有偿合同，原告已交付了大部分房款，依约履行了合同义务；从林磊明、马如明的陈述和鉴定结论，可以推定过户时的“马如明”非本案被告马如明，而系假老公，在房管部门尚不能识别真假老公的身份时，不应要求林磊明有更高的识别能力。综上，林磊明主观上为善意。其次，马如明未能妥善保管好本人居民身份证，使之为陈桂芳持有与林磊明发生交易，使林磊明一定程度上信赖其已授权卖房，进一步造成有代理权的假象，主观上具有一定过失；马如明在诉讼中确认公告期间其未出差，一直居住在讼争房内，与陈桂芳夫妻关系正常，足以推定其应当看到公告，其未在法定期间内提出异议主观上具有过错。据此，陈桂芳的行为构成表见代理，双方于２０００年１０月１７日签订的房地产买卖合同产生有效合同的法律后果，马如明不得以不同意卖房对抗林磊明，林磊明的诉请应予支持。作为卖方，马如明有交付房屋的义务，陈桂芳作为共有权人亦有义务交付房屋。该院于２００２年１２月６日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释?穴一?雪第十七条第?穴二?雪项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、林磊明提供的日期为２０００年１０月１７日的《南通市房地产买卖合同》合法有效；二、马如明、陈桂芳于本判决生效之日起十日内将讼争房腾空交林磊明。诉讼费２９７０元由马如明、陈桂芳负担。

　　马如明不服，向南通市中级人民法院提起上诉，理由如下；１、本人将身份证放在家中并无过错，在陈桂芳未能交房的情况下，林磊明理应有所警觉却再次支付房款，主观上应知陈桂芳系无权处分；２、陈桂芳与假老公恶意串通，虚构卖房事实，共同实施诈骗行为，应对林磊明的损失负连带责任。根据法律规定，房地产买卖合同应为无效合同；３、房管局的公告在张贴之日即被陈桂芳撕毁，本人确实未看到公告，房管局未尽谨慎审查义务，具有过错应承担相应的责任。

　　南通市中级人民法院审理认为：房屋所有权证是依法由行政机关确认并颁发的房屋权属凭证，是确认房产权益的唯一法定依据，在该所有权证被依法撤销前，房屋所有权人有权依照法律规定，对其所有的房屋行使占有、处分等权能。本案中买卖讼争房屋的行为人陈桂芳系房屋所有权人马如明的配偶，也是该房屋的共有人，其将夫妻共有之房产通过房产中介上市交易，并办理了房改房上市交易的法定手续，林磊明从中介知悉该房源，并通过中介与陈桂芳看房、签约、过户，陈桂芳自始至终是卖方行为人，其间历经数月，从未有人提出异议，林磊明有理由相信陈桂芳有权处分所购房产，房管部门在履行审核、公告程序后向林磊明制发了产权凭证，故本案讼争房产已属林磊明所有，并已支付对价，马如明认为其妻陈桂芳无权处分讼争房产的理由，不能对抗善意受让人林磊明，一审判决马如明、陈桂芳将已属林磊明所有的房屋腾空并交付林磊明，并无不当。马如明的上诉理由不能成立。同时，一审对２０００年１０月１７日所签的格式合同认定有所不当，理由是：１、从林磊明的起诉状内容来看，其诉讼请求为依法确认其与马如明之间的房屋买卖协议有效，并由马如明依法履行协议。由于林磊明已取得讼争房所有权证，故其在目前为该房的合法所有权人，其诉讼目的在于要求房屋占有人马如明迁让房屋。其诉讼请求与诉讼理由之目的有所不符，法院应当行使释明权，以明确林磊明的诉讼请求之目的。２、林磊明与陈桂芳在中介签订的房屋转让合同是双方就讼争房屋设立合同关系的行为，合同内容具体明确，具备合同成立并生效的要件，自签订之日起即对合同当事人具有约束力，而此后签署格式合同，众所周知是按房产交易所的要求所为的手续，是双方履行此前房屋转让合同的行为，并非双方重新设立合同关系。据此，该院于２００３年１１月１日作出终审判决：一、撤销南通市崇川区人民法院（２００２）崇民一初字第８８１号民事判决第一项；二、维持南通市崇川区人民法院（２００２）崇民一初字第８８１号民事判决第二项，即马如明、陈桂芳于本判决生效之日起十日内将新桥新村２８幢１０３室腾空并交付给林磊明。维持一审对案件诉讼费用负担的判决，二审案件受理费人民币２０７０元由上诉人马如明负担。