武汉市武重房地产开发公司、武汉重型机床厂与湖北省大通武汉物业公司联合开发房地产合同糾纷上诉案

　　上诉人（原审原告）：武汉市武重房地产开发公司。住所地:湖北省武汉市武昌区中北路108号。

　　法定代表人:张克键，总经理。

　　委托代理人:常建，北京广盛律师事务所律师。

　　委托代理人:蔡光辉，该公司职员。

　　上诉人（原审第三人）：武汉重型机床厂。住所地:湖北省武汉市武昌区中北路108号。

　　法定代表人:陈国新，该厂厂长。

　　委托代理人;王滋楚，湖北省第三律师事务所律师。

　　委托代理人:余春明，该厂顾问。

　　被上诉人（原审被告）：湖北省大通武汉物业公司。住所地:湖北省武汉市拌口区利济北路49号。

　　法定代表人:韦杰，总经理。

　　委托代理人:汪绍承,湖北省潜江市楚天律师事务所律师。

　　委托代理人:罗巧，该公司职员。

　　―、案件基本事实

　　1993年6月28日，武汉市武重房地产开发公司（以下简称房产公司）与湖北省大通武汉物业公司（以下简称大通公司）签订《合同书》，约定由房产公司出地，大通公司出资，双方合作开发位于武汉市武昌区中北路与东湖路交界处西侧“红岭花苑”项目；房产公司出地34. 69亩，将其中22.4亩土地使用权办在大通公司名下，由大通公司在该土地上自建一栋综合楼和若干商住楼，总建筑面积约为6.4万平方米，另12.29亩土地使用权办在房产公司名下，由大通公司出资在该土地上为房产公司建17，000平方米商住楼，大通公司给付房产公司人民币3200万元作为原有建筑物、土地及拆迁过渡安置补偿费，房产公司在3个月内完成该地段拆迁工作，将地交给大通公司,并负责取得还建17,000平方米商住楼的建设许可证等。大通公司负责小区勘探、规划、设计、报建、建筑、水电增容等工作。自房产公司交地之曰起18个月内负责建完还建房屋，并交房产公司使用等。双方还对违约责任等作了约定。大通公司于同年7月付项目保证金30万元，8月27日向武汉市城市规划土地管理部门办理了21.3亩土地的出让手续，交纳土地出让金568万元。1993年11月16日，双方签订《补充协议》约定：以原合同为基础，大通公司给付房产公司17,000平方米商住楼、3200万元补偿费不变，因综合楼缓建，大通公司先支付补偿费用人民币700万元（含土地出让金568万元，补偿费132万元），另付综合楼保证金50万元。以上款项付清后，房产公司开始拆房，3个月内交熟地给大通公司。同日，双方还签订“红岭花苑”A区一期工程规划用地上住户的拆迁安置还建协议书，约定：A区一期工程为多层住宅楼开发，所涉拆迁住户120户，总建筑面积4000平方米，拆迁安置由房产公司负责，费用由大通公司承担。同年11月2 5日，大通公司向房产公司付补偿费人民币102万元。1994年4月，房产公司完成了A区一期工程规划用地的拆迁工作。同年11月28日，双方又签订《第二次补充协议书》，约定:还建商住楼地块的出让金全部由大通公司支付，商住楼部分按原合同物业分成比例、标准及补偿条件不变；大通公司必须在协议后10个月内将还建房17,000平方米交付房产公司；综合楼占地9亩，以每亩人民币185万元转让给大通公司，大通公司分3期付清人民币1665万元，并限定在90天内付清第一笔款项，否则该补充协议自行失效。同年12月21日，第三人武汉重型机床厂（以下简称机床厂）办理了该工程用地中的13.9亩土地的出让手续。该地块的出让金为140.57万元，全部由大通公司支付。1995年7月，大通公司取得了湖北省计划委员会关于“红岭花苑”住宅小区的立项批文，领取了建设规划许可证，并于1996年将15,546.09平方米商住楼交给房产公司。之后双方因还建楼的面积、质量、交付的时间、补偿费的给付等问题发生纠纷。房产公司遂向湖北省高级人民法院提起诉讼。请求判令大通公司支付土地转让费2500万元，整改不符合质量的房屋，并赔偿损失。

　　另查明：房产公司对合作开发的全部土地均无土地使用权，该土地是国家划拨给第三人机床厂使用的。一审期间，湖北省高级人民法院委托两个评估单位分别对大通公司取得的21.3亩土地和15,546.09平方米还建房进行鉴定评估。湖北省地产评估中心按1993年转让时的市值对21.3亩土地评估为每平方米人民币1652.66元，合计为人民币23,468,056元;湖北评信会计事务所对15,546.09平方米还建房按交付时的基本造价加各类规费、管理费进行鉴定，结论为每平方米造价为人民币1052.67元，合计为人民币16，364，913.73元。大通公司鉴于第三人机床厂系特困企业，表示愿意承担应由机床厂交纳的土地出让金。

　　二、湖北省高级人民法院一审判决

　　湖北省高级人民法院经审理认为，房产公司以土地使用权作为投资与大通公司签订合作开发“红岭花苑”项目合同，该合同名为联合开发，实为土地使用权有偿转让。因房产公司对合同转让的土地无土地使用权，不具备转让土地使用权的主体条件，该合同应属无效。双方应当返还取得对方的财产，因该地使用权已经由有关部门出让给大通公司，无原物返还之可能，大通公司应依照1993年土地转让时的市值予以补偿，但应扣除其已投入的资金和已交付的房屋的价款。因房屋价格鉴定未包括拆迁还建费用，大通公司给付房产公司的房屋面积已超过应该还建的房屋面积数倍，且房产公司已将得到的房屋大部分以商品房价格予以出售，房产公司从得到的房屋中获取了较大利益，故房产公司应得到的还建面积的折价款不再从房屋价款中扣出。大通公司鉴于第三人机床厂系特困企业，其自愿承担土地出让金568万元，予以照准。机床厂将收取土地使用权转让金全部委托房产公司代为清收。其清收后，就该项资金的处分可另行与第三人机床厂清结。但机床厂应将其占据的属于大通公司“红岭花苑”住宅小区的土地腾退。据此判决：（1)房产公司与大通公司签订的合同及补充协议无效；（2)由大通公司给付房产公司人民币5，783，142元；（3)机床厂腾退属于大通公司“红岭花苑”住宅小区的土地；（4 上述义务于判决生效之日起30日内履行；（5)驳回房产公司的其他诉讼请求。

　　三、当事人上诉请求与答辩理由

　　房产公司和机床厂不服一审法院判决，向最高人民法院提起上诉称:双方签订的合同不是土地使用权转让合同而是联建合同，房产公司是机床厂的职能部门“全资子公司”，是受机床厂委托与大通公司合作开发，具有合法的主体资格，所签合同有效;一审认定拆迁面积为4000平方米有误，应为12,000平方米;原判决违反法定程序，实体部分处理违法。请求撤销原判，依法改判。大通公司答辩，同意一审判决，请求维持原判。

　　四、最高人民法院认定与判决

　　最高人民法院经审理认为，房产公司与大通公司签订的《合同书》及其《补充协议》，房产公司从大通公司获得还建房和资金，而将第三人机床厂的划拨土地使用权转让给大通公司，故该《合同书》及其《补充协议》是名为联合建房，实为土地使用权的转让。由于房产公司转让的土地系第三人机床厂使用的划拨土地，未办理土地使用权出让手续，违反了国家有关法律的规定，《合同书》及其《补充协议》应认定无效。一审法院对案件的定性及认定合同无效是正确的，造成合同无效，房产公司应负主要责任，大通公司亦有一定责任。双方应返还依无效合同取得的财产。鉴于大通公司与国家土地管理部门签订了21.3亩土地的使用权出让合同，办理了合法审批手续，已取得了土地使用权证，该土地不再返还对方。机床厂与大通公司没有直接的法律关系，大通公司在机床厂取得的13.9亩土地使用权地块上建筑的房屋，应视为大通公司拆迁该土地上建筑物给对方的补偿。一审法院判决不予返还并无不当。房产公司和机床厂请求认定合同为联建合同并且有效，没有法律根据，其主张不予支持。机床厂提出房产公司系其职能部门，双方是代理关系的理由，与事实不符。房产公司和机床厂称拆迁面积为12，000平方米而非4000平方米，证据不足，其上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，应予维持。根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，最高人民法院于1998年12月25日以（1998)民终字第57号民事判决书，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币13万元，由房产公司和机床厂各负担6.5万元。