【索引】

　　一审：江苏省吴江市人民法院（２００６）吴民一初字第５２８号（２００６年７月１０日）。

　　二审：江苏省苏州市中级人民法院（２００６）苏中民一终字第１８１２号（２００６年１２月４日）。

　　【案情】

　　原告：李勤民、盛菁。

　　被告：吴江市恒达城建开发有限公司。

　　２００４年１０月９日，原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达城建开发有限公司（以下简称恒达公司）签订了商品房买卖合同一份，约定由二原告出资购买被告恒达公司开发的“亿佰生活广场”第二层第３６号房，总价款为７３１１８７元。该合同于第十七条第二款中以填空形式打印载明：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”。在此之前，二原告并与被告于２００４年９月２５日签订了商场使用公约一份，该公约于第三条第五项中载明：“商场外立面、屋顶广告发布权均属甲方所有。乙方如需增设外部标志、标志板、通告、广告、旗帜、柱杆、铁笼及其它伸出物品或结构，须服从甲方统一管理及施工、检测，任何清洁物、衣物或其它物品均不得于本商场外悬挂”。在此期间，二原告交纳了全部的购房款７３万余元。后该商品房于２００５年８月２０日交付。２００５年底，“亿佰生活广场”的其他购房者在二原告所购商品房的外墙面上设置了广告牌，影响了二原告对该商品房的正常使用，故二原告向法院提起诉讼，请求法院判决确认原、被告签订的商品房买卖合同中第十七条第二款中的约定无效。

　　【审判】

　　吴江市人民法院经审理认为，根据建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）对所购房屋享有专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。《江苏省物业管理条例》第四十五条第（五）项以及建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部分也包括了户外墙面。所以应当认为，本案讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物区分所有权人所共有。按民法关于共有的理论，对于共有物的处分应取得共有人的一致同意，即对本幢建筑物外墙面使用权的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人同意后，方为有效，任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”由此可见，可以让与或处分建筑物区分所有权共有部分使用权的主体应属区分所有权人全体而非单独之个体。外墙的所有权则不得单独处分。

　　其次，根据物权原理，商品房买卖就是移转该房屋完整的所有权与购房人，外墙作为房屋结构的重要组成部分是合同标的物所有权的内容，外墙面使用权作为所有权的一项权能，当然随着所有权的转让而转让。所以本案被告利用开发商地位以合同约定的方式将外墙使用权予以保留，于法不合。

　　再次，从权利义务角度，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，在购房人已经交付的购房款中，已经包括了外墙所形成面积的价款，当然应享有相应的权利。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等，显然使其获得了相应的额外利益，而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了重大影响，有失公平。

　　综上所述，吴江市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决确认原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达城建开发有限公司于２００４年１０月９日签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效。

　　被告吴江市恒达城建开发有限公司不服一审判决，提起上诉，称：诉争合同条款未违反法律禁止性规定，应为有效。诉争条款系双方真实意思表示，原审法院对“上诉人利用开发商地位以合同约定的方式将外墙使用权予以保留”的认定，没有法律依据和事实依据。原审法院认为双方约定有失公平，没有任何依据，请求二审法院改判。

　　苏州市中级人民法院经审理认为，根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，被上诉人李勤民、盛菁所购的商品房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人集体意志的同意，并签订书面协议。上诉人吴江市恒达城建开发有限公司利用其开发商之地位以格式合同的方式约定将外墙使用权无限期地归其所有，其有权设置广告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显然有失公平。李勤民、盛菁要求确认其与吴江市恒达城建开发有限公司于２００４年１０月９日签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效之诉讼请求，法院应予支持。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，苏州市中级人民法院于２００６年１２月４日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。