[相关法条]

　　《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第（七）项、第（八）项；

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条；

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条；

　 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
　  [案件索引]

　　一审：德州市中级人民法院（2014）德中民初字第155号（2014年9月30日）

　  [基本案情]

　　原告（反诉被告）临德商场诉称：2012年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，临德商场承租兆泰公司所有的位于临邑县迎宾路200号负一层至五层的房屋用于开办临邑嘉悦购物广场。合同约定，兆泰公司于2012年10月1日前将房产交付给临德商场，并负责在2013年1月1日前办理完消防验收许可手续，不得影响原告商业运营。但兆泰公司未按合同约定履行义务，迟延交付房屋，迟延通过消防验收并被撤销，致临德商场商业运营无法按计划进行，造成巨大损失。兆泰公司的行为已构成严重违约，特诉至法院，请求判令：1、兆泰公司支付临德商场500万违约金并赔偿损失与费用；2、诉讼费用由兆泰公司负担。

　　被告兆泰公司辩称：一、兆泰公司于2012年9月15日交房，交房后临德商场装修了三个月，于2013年1月1日全面营业，虽然消防验收手续于2013年4月11日才办理完毕，但未给其造成损失。二、因临德商场将涉案房屋负一层的用途由车库改为超市，需重新验收，故原消防验收手续被撤销，该后果应由原告承担，与兆泰公司无关。三、关于消防验收及负一层改造的问题，双方早于2013年10月10日签订补充协议，临德商场无理由再行诉讼。四、因临德商场逾期交纳房租，兆泰公司依法与其解除合同。综上，请求驳回临德商场的诉讼请求。

　　反诉原告兆泰公司反诉称：2012年4月8日，兆泰公司与临德商场签订《房屋租赁合同》，后临德商场经营不善，经常延交房租。为此，2013年10月10日，双方又重新达成补充协议，但其自2014年3月20日起，临德商场无正当理由拒付房租，兆泰公司于2014年5月22日与其解除了租赁合同。因其违反合同约定延交租金，特请求判令：1、临德商场赔偿兆泰公司租金及违约金共计500万元；2、诉讼费用由临德商场承担。

　　反诉被告临德商场答辩称：兆泰公司擅自解除合同，并将我公司人员赶出商场，严重影响了我公司的日常经营，损害公司信誉，兆泰公司违约在先，请求法院驳回其反诉请求。

　　法院经审理查明：

　　2012年4月8日，兆泰公司与临德商场签订《房屋租赁合同》，合同约定：兆泰公司将位于临邑县迎宾路200号负一层至五层的房屋出租给临德商场使用，并无偿将房产附属通道、楼梯、电梯及其他所有附属设施和附属物提供给临德商场使用。租赁期限：自2012年10月1日至2027年12月31日，共15年。房产交付日期：2012年10月1日。违约责任：逾期交房，需承担当年度租金与折旧费总额2‰的滞纳金。交房后，临德商场可进行装修，装修期3个月，装修期内免交房租和折旧费。租金、折旧费及支付方式：临德商场以租金和折旧费的形式向兆泰公司支付报酬，其中租金占40%，折旧费占60%，第一年报酬总额为700万元，第二年报酬总额为800万元，从第三年开始每年上浮6%。租金和折旧费（即报酬）按月平均支付，于上月20日前缴纳下月租金和折旧费。如逾期30天不缴纳，兆泰公司有权单方终止合同。履约保证：临德商场向兆泰公司缴纳定金600万元，于正式营业6个月内，返还300万元，剩余300万元转为合同履行保证金。许可手续：兆泰公司负责在2013年1月1日前办理消防验收许可手续，不得影响乙方商业运营。出租方的权利义务：兆泰公司应向临德商场提供符合合同要求的房产，并保证经消防部门验收合格，符合商业运营的需要。违约责任：临德商场逾期支付房租与折旧费或兆泰公司违反合同约定使临德商场无法正常运转经营的，守约方有权进行催告，违约方经催告后在合理期限内仍拒不改正的，逾期每天应向守约方支付当年度租金与折旧费千分之一的违约金。一方发生下列违约情形之一，违约方应向守约方支付违约金500万元，（1）、合同一方违反合同约定擅自解除合同；（2）、因合同一方的严重违约行为导致本合同无法履行。

　　2012年4月8日、2012年5月8日，临德商场分两笔，将600万定金交付给兆泰公司。2012年9月15日，兆泰公司将房屋交付给临德商场，临德商场对涉案房屋进行了为期三个多月的装修。2013年1月1日临德商场以临邑嘉悦购物商贸有限公司的名义在涉案房屋开办商场并开业营业。2013年4月11日，涉案房屋通过消防验收，2013年5月26日涉案房屋通过建设工程竣工验收。

　　2013年10月10日，兆泰公司与临德商场签订《房租房屋折旧费交付补充协议》，该协议确认，兆泰公司将已收取的临德商场600万元定金中的300万元折抵其2013年1-9月的租金和折旧费，该协议并对2013年10月以后的租金及折旧费支付方式及土地房产税的交纳进行了约定。2014年2月27日，兆泰公司与临德商场签订《确认书》，共同确认以下事项：涉案房屋负一至五楼的结构，按山东建大工程鉴定加固研究所于2014年2月19日出具的2014JD58号《鉴定报告》之第五条、第六条的意见进行改造，费用由临邑德百家电商场承担。2013年12月19日，兆泰公司与临德商场又签订一份《房租房屋折旧费交付补充协议》，协议约定临德商场于2014年1月10日前将2014年1月份、2月份的房屋租金及折旧费共计1333332元一次性缴清，以后的租金及折旧费仍按原合同执行，每逾期一日，临德商场承担10000元/日的滞纳金。

　　2014年5月12日，临德商场向兆泰公司发送《商洽函》，以兆泰公司违约为由，要求兆泰公司免除自消防验收合格证被撤销之日起至重新颁发之日止原告方所有的租金、折旧费及费用，并承担临德商场员工工资、税费和经济损失；按规划用途将负一楼做停车场，费用由兆泰公司承担，免除临德商场议定交纳租赁费及折旧费总额的1/6。

　　2014年5月14日，兆泰公司以临德商场拖欠租金及折旧费为由向其送达催告信，要求其在7天内交付拖欠的租金及折旧费，但临德商场未予交付。

　　2014年5月22日，兆泰公司向临德人力资源部送达解除合同函，遭拒后，遂将该解除合同函张贴于临德商场的营业场所（即涉案房屋），并于次日制作了光盘。

　　2014年8月18日，兆泰公司将临德商场交付的剩余300万履约保证金，以垫付临邑嘉悦购物商贸公司所欠营业户货款及员工工资的方式，返还给临德商场，临德商场出具收到条予以证实，该收到条有临德商场加盖公章及法定代表人赵吉利的签字。

　　另查明，《房屋租赁合同》及涉案房屋的土地建设用地规划许可证未表明负一层使用用途。

　　还查明，2013年10月10日、2013年12月19日签订的《房租房屋折旧费交付补充协议》及2014年8月18日《收到条》中出现的“临邑嘉悦商贸有限公司”，系临德商场以其名义用涉案房屋开办的企业，临邑嘉悦商贸有限公司在上述文件中的权利义务同原告临德商场，与其系同一合同主体。兆泰公司原企业名称为临邑县东升塑钢装饰有限公司，企业名称变更时间为2013年12月11日。《房屋租赁合同》与两份《房租房屋折旧费交付补充协议》中出现的临邑县东升塑钢装饰有限公司即为兆泰公司。

　　再查明，兆泰公司主张租金已交付至2014年3月，临德商场主张租金已交付至2014年4月，但未提交证据予以证实。

　  [裁判结果]

　　德州市中级人民法院法院于2014年9月30日作出（2014）德中民初字第155号民事判决书。宣判后，原、被告均未提出上诉。

　　[裁判理由]

　　法院生效裁判认为：临德商场与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效的房屋租赁合同。根据法院查明的事实，兆泰公司主张，临德商场租金已交付至2014年3月，兆泰公司则主张租金已交付至2014年4月，但其未提交证据予以证实，故应认定租金已交付至2014年3月。合同约定，每月20日交付下个月租金，因临德商场未交付2014年4月份、5月份租金，出租人兆泰公司已于2014年5月进行了催告，但临德商场在合理期限内仍未支付租金，兆泰公司遂于2014年5月22日将解除合同的通知张贴于临德商场的营业场所（即涉案房屋）。临德商场主张该解除合同的通知无效，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故，在承租人临德商场已被催告仍未支付租金的情况下，出租人兆泰公司有权解除合同，又根据《房屋租赁合同》第四条第二款，“如临德商场逾期30天不缴纳租金和折旧费，兆泰公司有权单方面终止合同”，其解除合同的行为符合法律及合同规定，故双方《房屋租赁合同》应于兆泰公司张贴解除合同公告之日，即2014年5月22日解除。

　　临德商场主张兆泰公司违约的理由是：1、兆泰公司交付的房屋负一层不是超市用途，违反了合同第二条关于房屋用途的约定；2、涉案房屋于2013年4月11日才经过消防验收，违反了合同第六条关于2013年1月1日前兆泰公司完成消防验收的约定；3、涉案房屋于2013年5月26日通过建设工程竣工验收，违反了合同第四条关于房屋交付的约定；4、兆泰公司未经临德商场的同意，擅自解除合同，违反了合同第十三条的约定。其上述行为已构成违约，根据合同第十三条的约定，兆泰公司应当承担违约责任，支付500万违约金。本院认为，合同第二条约定房产用途是商业零售用途及配套的仓储、餐饮、服务、办公等用房，未明确约定负一层的用途是车库还是超市，再，原告提供的土地规划许可证也没有明确表明涉案房屋负一层的用途。临德商场与兆泰公司在涉案房屋未进行工程竣工验收及消防验收的情况下订立房屋租赁合同，且临德商场于2013年1月1日以临邑嘉悦商贸有限公司的名义开业营业，应视为对涉案房屋为竣工验收、消防验收的认可；再，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同应如何认定其效力的函复》，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，因临德商场租赁房屋的用途系开设经营商场，又对涉案房屋进行了装修，故申报消防安全检查的义务人应为临德商场而非兆泰公司。因临德商场未交租金，经兆泰公司催告后仍未交付，兆泰公司依法、依合同均享有解除合同的权利，故兆泰公司解除合同的行为不构成违约。综上，临德商场关于兆泰公司违约的理由无事实及法律依据，应当驳回临德商场的诉讼请求。

　　兆泰公司要求临德商场交付欠付租金及违约金共计500万元。根据查明的事实，临德商场已将租金交付至2014年3月，至2014年5月22日房屋租赁合同解除之日，尚欠2014年4月、5月两个月租金。按照合同约定，租金为670000元/月，故临德商场共欠付租金67×2=1340000元，该租金应支付给兆泰公司。兆泰公司主张剩余3660000元为违约金及滞纳金，本院认为，虽然双方在2013年12月19日签订的《房租房屋折旧费交付补充协议》中约定，如临德商场拖欠租金，应承担10000元/日的违约金，但滞纳金不是民事责任形式，民法及相关法律中也无关于滞纳金的法律规定，该协议中的滞纳金性质应为违约金。故兆泰公司要求的3660000元均为违约金，因该数额已超过兆泰公司租金损失的30%，临邑德百商场以违约金约定过高为由，请求法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条予以调整，本院依法将违约金调整为租金损失的30%，即1340000×30%=402000元。

　　综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告（反诉被告）临邑德百家电商场于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）山东兆泰商贸公司租金1340000元；

　　二、原告（反诉被告）临邑德百家电商场于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）山东兆泰商贸公司违约金402000元；

　　三、驳回原告（反诉被告）临邑德百家电商场的诉讼请求；

　　四、驳回被告（反诉原告）山东兆泰商贸公司的其他反诉请求。