(一）首部

1.判决书字号

一审判决书：北京市海淀区人民法院（2011)海民初字第5967号判决书。

二审判决书：北京市第一中级人民法院（2011)—中民终字第12448号判决书。

2.案由：委托合同。

3.诉讼双方

原告（被上诉人）：章亮虹。

委托代理人：芮洁华，北京市中银律师事务所律师。

委托代理人：吴根义，北京市中银律师事务所律师助理。

被告（上诉人）：谭虹玲。

委托代理人：王长江，北京市中淇律师事务所律师。

第三人：华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）。

法定代表人：王印，董事长。

委托代理人：刘铁征，北京市新开律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织

一审法院：北京市海淀区民法院。

合议庭组成人员：审判长：王实；人民陪审员：岳维、李立敏。

二审法院：北京市第一中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：郭勇；代理审判员：王晴、蒋巍。

6.审结时间

一审审结时间：2011年6月8日。

二审审结时间：2011年9月20日。

(二）一审诉辩主张

1.原告诉称

章亮虹于2001年7月21日与北京市华远房地产开发公司（以下简称华远公司）签订了购买华亭嘉园E座1801、1802号房屋（以下简称1801号房屋、1802号房屋）的认购书，并于当日以现金方式交付了定金。于2001年7月28日以现金方式向华远公司缴纳了首付。但章亮虹因国籍问题未能顺利办理完结相关的购房手续，故委托谭虹玲代为办理相关手续并向银行办理了购房贷款。此后，章亮虹每月按时将应还款项存入专门账户，并每月按时向银行还款。2008年3月7日，章亮虹与谭虹玲签署了协议，对双方之前的权利义务关系进行了确认。同时约定谭虹玲应无偿协助章亮虹完成产权过户等相关手续。但之后经章亮虹多次催促，谭虹玲均拒绝履行协议。后华远公司与其他企业进行了合并，并注销了工商登记，涉案房屋产权转移至第三人华润置地（北京）股份有限公司名下。华润公司有义务协助章亮虹办理傍屋产权手续。现章亮虹诉至法院要求判令谭虹玲及华润公司协助章亮虹将1801号房屋及1802号房屋的产权过户至章亮虹的名下，诉讼费由谭虹玲承担。

2.被告辩称

章亮虹与谭虹玲签订的信托协议书违反法律而无效。1801号房屋及1802号房屋两份买卖合同中的购房人是谭虹玲，两份个人住房借款合同的借款人也是谭虹玲，产权登记人也是谭虹玲。依据物权法的规定所有权人应确定为谭虹玲。章亮虹购买房屋根本无贷款主体资格，其利用信托关系掩盖了谭虹玲取得贷款的实质，该信托目的违反了银行法相关规定。谭虹玲自始坚持认为是谭虹玲本人贷款购买诉争房屋，该标的物所有权与章亮虹无关。因此，章亮虹与谭虹玲于2008年3月7日签订的信托协议书的效力、内容及目的应依法撤销。谭虹玲是讼争房屋的实际所有权人，请法院判决驳回章亮虹的诉讼请求。

3.第三人述称

华润公司对于章亮虹的诉讼请求没有异议。

(三）一审事实和证据

北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2001年7月21日，北京华远健翔房地产开发销售部（卖方、甲方，以下简称健翔销售部）与章亮虹（买方、乙方）签订华亭嘉园认购书，内容为：“乙方认购甲方出售之华亭嘉园E座1801号房屋，乙方在签署本认购书时向甲方支付定金2万元；乙方签订认购书支付定金后，提出撤回认购的，定金不予退还，所认购房屋由甲方另行出售；若乙方未在本认购书约定的期限内与甲方签订预售合同及相关文件，则定金不予退还，甲方有权另行出售该物业；乙方在签订本认购书后七个工作日内，即2001年7月28日之前至卖方的销售处或指定的律师事务所，签订北京市外销商品房预售契约、补充协议及其他应签署的相应文件……”。同日，健翔销售部与章亮虹就买卖1802号房屋签订了同样格式文本的华亭嘉园认购书。

2001年7月28日，华远公司（出卖人）与章亮虹（买受人）签订的商品房买卖合同，约定“买受人购买的房屋为1801号房屋，总金额为1577738元；附件五付款方式：乙方应于2001年8月5日之前支付房款人民币477738元，含定金人民币2万元，剩余房款人民币110万元，由甲方协助乙方向银行申请按揭……”。当日，健翔销售部向章亮虹出具收据，收到1801号房屋、1802号房屋的印花税1223元。

2001年8月12日，章亮虹提出退房申请，内容为：“本人章亮虹于2001年7月28日与贵司签订深蓝华亭1801号房屋的商品房买卖合同，今由于某种原因，现提前申请退房并要求解除该房合同。贵司代表要求本人按约支付5%的违约金，并扣除认购合同签订时所支付的2万元订金，我个人认为违约金要求的金额过高，特此请求免于追究本人逾期支付应付头期房款之滞纳金……”。2001年8月20日，华远公司致函章亮虹，内容为：“您于2001年8月12日向我公司提交的退房申请已收到，现答复如下：鉴于您单方提出解除与华远公司签署的购买1801号房屋的房屋买卖合同，现我司要求您按照合同约定承担单方解除合同的违约责任，在2001年8月28日前向我公司支付上述违约金，并办理退房手续。”

2001年9月7日华远公司（出卖人）与谭虹玲（买受人）签订的商品房买卖合同(合同编号为：WNO.012474)，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于安翔南里北段健翔新村的地块的土地使用权；第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E座18层1801号。契税专用税收缴款书记载：缴款人为谭虹玲，项目名称：房屋买卖，实缴税额46982.19元。中国工商银行个人业务凭证记载：金额46982.19元。2001年9月7日，华远公司（出卖人）与谭虹玲（买受人）签订的商品房买卖合同（合同编号为：WNO.012475)，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于安翔南里北段健翔新村的地块的土地使用权；第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E座18层1802号。契税专用税收缴款书记载：缴款人为谭虹玲，项目名称：房屋买卖，实缴税额25742.01元。中国工商银行个人业务凭证记载:金额25742.01元。

2001年10月30日，谭虹玲（借款人、抵押人）与北京市商业银行双榆树支行(贷款人、抵押权人）、华远公司（保证人）就1801号房屋所签订的个人住房贷款借款合同。2001年10月10日，谭虹玲（借款人）与中国银行北京市分行（贷款人）、华远公司（保证人）就1802号房屋所签订的楼宇按揭担保借款合同。

章亮虹提供了其2001年11月21日至2010年11月20日银行对账单，记录了其偿还银行贷款情况。章亮虹提供了2008年2月20日至2010年8月20日中国银行转账凭证，证明其向谭虹玲开立的北京银行还款账户汇款的情况。

2003年4月7日，华润公司与谭虹玲签订的华亭嘉园机动车泊车车位使用权转让合同。同日，华润公司出具的发票，收到车位管理费450元。上述合同及发票原件均在章亮虹手中。

2007年12月29日，章亮虹出具的承诺书，内容为：“本人为华亭家园E座18A及18B房屋所有人。当时购房时以谭虹玲名义。章亮虹为实际房屋拥有人，有关本人购买地下E2—45停车位事宜，由于当时为分期付款，缴纳第一期后即从为再接到过任何缴款通知，今已查清余款尚有105600元，本人约定于2008年1月31日之前付清，即不再产生任何违约金等事项，双方惟恐口说无凭，特立此据”。

章亮虹交纳了E—18A及E—18B房屋的物业费、供暖费、电梯费。

2008年3月7日，章亮虹（甲方）与谭虹玲（乙方）签订的信托协议书，约定：“信托人及受益人为章亮虹，受托人为谭虹玲，信托财产为华亭嘉园E座18层A、B号房屋。3.甲方于2001年7月21日购买了华亭嘉园E座18层A、B号房屋。2001年9月，贷款银行通过发展商通知甲方，因甲方身份问题，无法获得银行按揭贷款。4.以乙方名义购买房屋并申请贷款的安排。甲、乙双方经过友好协商，一致同意以乙方名义购买该房屋，并以乙方的名义向银行申请贷款。甲方每月/季按时还款与贷款银行，并将该款项按时存入贷款银行专为乙方开立的账户。按时偿还银行贷款。如不能按时偿还银行贷款而被贷款银行采取法律行动，甲方应保证不能因此而使乙方遭受财务及法律等方面任何损失；且如甲方不能按时偿还银行贷款，与乙方无关，乙方应向贷款银行揭示真正的购房人、借款人、还款义务人为甲方。7.受托人除依法定或约定而取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。乙方承认虽然为该房屋名义上的购买人、按揭申请人及名义上的还款人均为乙方，但乙方并未实际支付上述有关房款、按揭申请费用及每月/季还款。上述有关房款、按揭申请费用及每月/季还款的实际支付人为甲方。甲方为上述有关房屋、房款、按揭申请费用及每月/季还款的真实所有人、权利人……”。

2006年6月至2007年6月期间，北京银行双榆树支行向谭虹玲发出的全部收贷通知书，在回执下方均注明：联系不到借款人，无法送达字样。

一审审理中，证人姚伯辰出庭作证，其证明内容如下：“我是北京银行双榆树支行高级客户经理。这笔贷款因为时间较长，具体时间记不清了。这笔贷款有一段时间还贷，催收时联系不上借款人，到房屋所在地上门贴告知书未果。后来通过其他渠道知道章亮虹负责还款。罚息是从次月扣掉。有一段时间没有还款，我和章亮虹说后，章亮虹往卡里打了钱，但是因为有罚息，有可能存入的钱不够，所以每个月都少点钱。”

谭虹玲认可所有购房合同及相关票据的原件均在章亮虹手中，所有银行贷款均由章亮虹出资偿还。

另查，华远公司于2001年12月6日变更企业名称为华润公司。北京市房屋登记表记载：北京市朝阳区北四环中路6号E座1801号房屋，建筑面积158.42平方米；北京市朝阳区北四环中路6号E座1802号房屋，建筑面积86.80平方米。

上述事实有下列证据证明：

1.当事人陈述。

2.华亭嘉园认购书。

3.商品房买卖合同、收据、发票。

4.退房申请书。

5.关于退房申请的复函。

6.银行转账凭证。

7.华亭嘉园机动车泊车车位使用权转让合同。

8.汇款凭证。

9.信托协议书。

10.北京银行全部收贷通知书。

11.企业名称变更登记证明。

12.证人证言。

(四）一审判案理由

北京市海淀区人民法院经审理认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据章亮虹提交的证据可以证实，其有意购买本案讼争的1801号房屋及1802号房屋，后因贷款问题，不能实现购买目的，遂以谭虹玲的名义与华润公司签订了商品房买卖合同。到目前为止，因讼争房屋产生的所有费用均由章亮虹支付。章亮虹与谭虹玲签订的信托协议，亦可证明该事件的全部经过及真实情况。据此，应认定章亮虹系争议房屋的实际购买人。华润公司对于协助章亮虹办理产权过户手续亦无异议。故在章亮虹付清全部银行贷款之后，谭虹玲及华润公司有义务协助章亮虹完成产权过户手续，将争议房屋过户至章亮虹名下。关于谭虹玲要求清除其银行不良记录之主张，不属本案审理范围，本案不予处理。

(五）一审定案结论

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，作出如下判决：

1.谭虹玲于判决生效后十日内协助章亮虹办理北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的相关银行贷款的提前偿还贷款手续，同时，章亮虹按照相关银行提出的还款数额及还款期限将尚未偿还的全部贷款汇入银行为谭虹玲偿还贷款设定的指定账户内。

2.北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的银行抵押贷款手续解除后七日内，谭虹玲及华润公司协助章亮虹办理北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的产权过户手续，将上述两套房屋的产权过户至章亮虹名下。

(六）二审情况

1.二审诉辩主张

(1)上诉人（原审被告）诉称

一审应当追加贷款银行为第三人。谭虹玲与华润公司签订的购房合同应属无效。章亮虹不具有购房资格，一审判决结果无法执行。综上，谭虹玲请求二审法院撤销一审判决，改判驳回章亮虹的诉讼请求。

(2)被上诉人（原审原告）辩称

本案的判决结果对抵押权人，即贷款银行不产生影响，且谭虹玲一审并未提出追加第三人的申请。章亮虹有购房资格，不存在规避法律的问题。一审判决可以执行。据此，章亮虹请求二审法院依法驳回谭虹玲的上诉请求，维持一审判决。

(3)第三人述称

谭虹玲和章亮虹的委托内容涉及两个房屋买卖合同和两个贷款合同，属于隐名代理。

2.二审事实和证据

北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由

北京市第一中级人民法院根据上述事实和证据认为：谭虹玲与章亮虹签订的信托协议书系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律、法规之处，应为有效，双方当事人均应按约定履行。根据信托协议书的约定，章亮虹系房屋的实际购买人，故章亮虹要求谭虹玲协助办理产权过户手续的诉讼请求于法有据。谭虹玲上诉称北京市商业银行双榆树支行与中国银行北京市分行应为本案第三人，对此本院认为，本案系谭虹玲与章亮虹之间的委托合同纠纷案件，一审判决的结果并未影响银行在两份借款合同中的权利义务，故对谭虹玲的该项上诉理由，二审法院不予采信。谭虹玲上诉称其与华润公司签订的两份商品房买卖合同存在规避法律的问题，属于无效合同，并认为一审判决无法执行，本院认为，谭虹玲就其该项上诉理由并未提供充分的法律依据，两份商品房买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，就其该项上诉理由，二审法院亦不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。

4.—审定案结论

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。