（一）首部

　　1.判决书字号

　　一审判决书：广东省中山市第一人民法院（2009）中一法民一初步字第1028号民事判决书。

　　二审判决书：广东省中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第56号民事判决书。

　　2.案由：物权保护纠纷。

　　3.诉讼双方

　　原告（被上诉人）：WongKimWang，原名黄社祐（曾用名黄剑宏），男，1927年生，住加拿大BC省温哥华市。

　　原告（被上诉人）：WongChuiChing，原名陈翠清，女，1928年生，住址同上。

　　两原告共同委托代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。

　　两原告共同委托代理人：陈柏荣，男，1954年生，住中山市火炬开发区陵岗村。

　　被告（上诉人）：梁一柱，男，1963年生，住中山市东区永丰街。

　　委托代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。

　　被告：梁仲韶（曾用名梁颂韶），男，1928年生，原住中山市环城公社，现住址不详。

　　被告：陈润莲，女，1936年生，原住中山市环城公社，现住址不详。

　　4.审级：二审。

　　5.审判机关和审判组织

　　一审法院：广东省中山市第一人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：谢灏；审判员：杨海芳；代理审判员：丁向娜。

　　二审法院：广东省中山市中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：陈灿荣；审判员：牛庆利、胡健仪。

　　（二）一审情况

　　1.一审诉辩主张

　　原告黄社祐、陈翠清诉称：黄社祐与被告梁仲韶签订典契，将其坐落于中山市东区大鳌溪永丰街10巷22号房屋及门前空地土地使用权以典价2000元出典给被告梁仲韶使用，期限为30年，典期至2007年10月4日届满。典契签订后，被告梁一柱随父母在承典的房屋居住。2007年10月4日，房屋典期届满后，原告黄社祐及其亲属多次向被告要求回赎出典房屋，但被告借故拒绝搬迁。两原告认为，2007年10月5日典期届满后，被告梁一柱不按协议书约定进行搬迁，构成违约，为此，诉至法院，请求判令：第一，准予两原告以2000元典价回赎中山市东区大鳌溪永丰10巷22号房屋及门前空地两条土地使用权；第二，被告梁一柱从中山市东区大鳌溪永丰街10巷22号的房屋搬迁，并自行拆除、搬走其自建的楼房、设施、杂物，否则，按弃权处理，但不得损害两原告原有房屋结构、布局、设施；第三，判决被告梁一柱支付占用两原告房屋的使用金，按600元/月计算，从2009年6月1日起至搬迁完毕为止。

　　被告梁一柱辩称：原告要求以2000元的典价回赎涉案的土地和房屋没有事实根据和法律依据。双方约定30年典期期满后对典房再行商议，而双方至今无商议。在双方商议之前，应维持现状。故被告不需搬走或拆除建筑设施，也不需支付原告使用金。

　　2.一审事实和证据

　　广东省中山市第一人民法院经公开审理查明：原告黄社祐原籍中山市东区大鳌溪村人，现定居加拿大，中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社出具证明，证实黄社祐与原告陈翠清系夫妻关系。1977年10月5日，黄社祐与其母亲梁大妹分别立下房屋典契一份（内容相同），将祖屋一间、门口一个、门前空地两条（其中十七坑一条、十五坑一条）以2000元的价格典给亲属被告梁仲韶居住，典期为30年（即由1977年10月5日至2007年10月5日），并约定期满后双方协议解决。房屋典契签订后，梁仲韶举家搬人该房屋居住。在典期内，梁仲韶于1987年未经出典人同意，自行在出典空地上另建一座楼房，为此黄社祐曾要求提前赎回该典屋及空地，双方为此发生争议。后经中山市东区侨务办公室和大鳌溪管理区调解，双方于1989年11月25日达成“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”，主要内容为：第一，出典人黄社祐与承典人梁仲韶双方自愿按原出典期限履行典约，到典期届满时，承典人将原典财产及空地回赎给出典人黄社祐。第二，承典人在承典空地上，于1987年自建楼房一座，到期回赎时，承典人无条件地自行拆除自建楼房。第三，典期届满时，对承典人在空地上自建的楼房，如出典人愿意承接的，双方可另行商议，商议不成则按以上一、二款执行。第四，出典人黄社祐出典的房屋后面连接厨房一间，因1964年被台风吹倒，承典人梁仲韶在承典后重建水泥结构厨房一座（包括二楼小天台）。典期届满后双方另行商议解决，如协商不成，由承典人无条件自行拆除。第五，今后如承典人在出典空地上需建永久性建筑物，必须征得出典人的同意方可建筑。两原告在该协议“出典人签名”处签名，三被告在“承典人签名”处签名。中山市东区办事处大鳌溪管理区作为见证人在协议上盖章并一直保管该协议至今。

　　典期届满后，两原告要求各被告交还出典房屋及土地，但各被告予以拒绝，称双方当事人之间实属房屋买卖关系，涉案土地及房产系原告出卖给被告的。双方为此争执不下。原告曾于2009年5月7日委托广东翔宇律师事务所林少杰律师向被告梁一柱发出“关于催促搬迁交还物业归黄社祐的律师函”，要求梁一柱于2009年5月30日前搬离涉案房屋并交还原告，但被告梁一柱予以拒绝。原告遂于2009年5月26日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，梁一柱提交了1976年黄社祐写给梁仲韶母亲的书信，信中提到：黄社祐听说母亲准备将祖屋卖给村民郑悦满，考虑到表弟梁仲韶需房屋居住，故其询问梁仲韶母亲是否有购买房屋的意愿。

　　另查明：中山市东区办事处大鳌溪管理区于1989年11月17日出具证明，证实中山市东区大鳌溪村旅加拿大华侨黄社祐，有先父遗留房屋1间（十七坑）坐落本村新镇地，东至郑桂轩，南至黄沛琼，西至自己门口，北至黄社平；屋前门口一个，尾有宅基地一块，其中十七坑一条、十五坑一条，东至自己门口，南至鱼塘，西至禾田，北至黄沛琼。上述全部系黄社祐先父遗产，全部归黄社祐所有，其他人不得争执。中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社于2009年8月4日在该份证明上盖章写道：经村调查的情况反映，当年的大鳌溪管理区曾经有出示过以上证明。

　　本院就上述案涉土地及房屋情况向中山市大鳌溪股份合作经济联合社了解情况，该联合社向本院出具证明称：“门牌号为中山市东区大鳌溪永丰街十巷22号房屋原属华侨黄社祐祖屋，另外祖屋对面门牌号为中山市东区大鳌溪永丰街十巷40号的用地原属黄社祐所有，后期梁一柱在该用地上兴建房屋一间。”

　　又查明：诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托深圳市国濠联房地产评估有限公司对中山市东区大鳌溪永丰街10巷22号房屋从2009年6月1日起的月租进行评估，该公司向本院提交报告书，鉴定结论为：估价对象2009年6月1日至2011年10月28日的租金水平是257元/月。

　　再查明：被告梁一柱目前居住在涉案房屋内，除了涉案房屋外，梁一柱于东区大鳌溪村还有其他房地产并领取了权属证书［土地证号为：集（1998）2109748，房产证号为：（C2986003］，门牌号码为中山市大鳌溪新村三街20号。涉案房屋在国土房管部门目前无权属登记。

　　上述事实有下列证据证实：

　　（1）1977年10月5日的房屋典契2份；

　　（2）“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”；

　　（3）1989年11月17日中山市东区办事处大鳌溪管理区出具的证明；

　　（4）中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社出具的证明；

　　（5）“关于催促搬迁交还物业归黄社祐的律师函”；

　　（6）中山市国土房管档案馆档案资料证明表；

　　（7）原告黄社祐写给被告梁仲韶的信件。

　　3.一审判案理由

　　广东省中山市第一人民法院经审理认为：本案为涉外物权保护纠纷。被告梁一柱主张原、被告存在买卖关系，但其并不能提供房屋买卖契约。其提交的1976年黄社祐写给梁仲韶的母亲的信虽然反映当时黄社祐有向梁仲韶出卖房屋的意思表示，但并无买卖的具体内容，也无相关证据证明梁仲韶有买卖的承诺。上述书信为1976年出具，但从1977年10月5日黄社祐与梁仲韶之间的房屋典契及1989年11月25日两原告与三被告达成的“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”的内容可知，由三被告支付典价而占有两原告的房屋并由三被告进行使用和收益，是双方当事人的真实意思表示，故本院对梁一柱认为双方实质为房屋买卖合同关系的主张不予采纳，认定双方存在房屋典权关系，两原告为出典人，三被告为承典人。

　　《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条中规定：“对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。”两原告作为涉案房屋及土地的出典人，在典期届满后有回赎的权利。从房屋典契及“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”可知，双方约定的典期为30年，期限届满后两原告提出了回赎的要求，符合法律的规定。三被告拒绝两原告回赎缺乏法律依据，对两原告回赎涉案房地产的主张，本院予以支持。关于回赎典价的问题，应坚持从契约、从约定的原则，以2000元的价格作为回赎的典价。对此，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百二十条规定：“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算。”首先，本案2000元的典价是双方当事人一致的真实意思表示，其后双方也未再次对增减典价另行约定；其次，房屋典权的基本法律特征是“钱不计息、房不计租”，实际上是以租抵息，二者是相互联系在一起的，如果允许典权人抬高赎价，则也应当允许出典人增补房租。在双方不能就回赎价格补充协商的情况下，根据上述法律规定应以2000元作为房屋的回赎价格，此举也符合典当的交易习惯。

　　“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”为两原告及三被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方应恪守并履行义务。协议双方明确约定三被告自建的楼房、厨房在回赎时如协商不成则由三被告无条件拆除，现两原告按协议约定主张权利符合双方约定，本院予以支持，三被告应自行拆除中山市东区大鳌溪永丰街10巷40号房屋。对于三被告在案涉房地产上另行搭建的其他设施，三被告也应一并清除。

　　关于原告提到的租金损失问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”两原告无证据证明其在回赎涉案房地产后必然能够出租，房屋能否出租具有不确定性，故其主张的租金并非实际发生的直接损失，本院不予支持。被告梁仲韶、陈润莲经过本院的公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。

　　4.一审定案结论

　　广东省中山市第一人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第（一）项、第六十四条第一款、第八十四条、第一百三十条的规定，判决如下：

　　（1）原告黄社祐、陈翠清于本判决生效之日起7日内向三被告梁仲韶、陈润莲、梁一柱支付典价2000元，用于回赎1977年10月5日出典给三被告的房屋1间（目前地址为：中山市东区大鳌溪永丰街10巷22号，东至郑桂轩，南至黄沛琼，西至自己门口，北至黄社平）、屋前门口亭一个、亭尾的宅基地一块（其中十七坑一条、十五坑一条，东至自己门口，南至鱼塘，西至禾田，北至黄沛琼）。

　　（2）三被告梁仲韶、陈润莲、梁一柱应于本判决生效之日起30日内向原告黄社祐、陈翠清返还上述第一项所述房屋，并将三被告在上述土地上自建的房屋（门牌号为：中山市东区大鳌溪永丰街10巷40号）及其他设施拆除。

　　（3）驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费100元（原告已预交），由三被告负担。

　　（三）二审诉辩主张

　　上诉人梁一柱诉称：首先，黄社祐1976年12月写给梁仲韶的书信上表明，黄社祐因其母亲在中山无人照顾，欲将诉争房屋卖给他人，考虑梁仲韶家人需要房屋居住，决定将祖屋卖给梁仲韶。其次，双方所签的“典契”中并没有约定典期届满后如何处理，而是表述为期满协商解决。这表述实际上是黄社祐放弃了期满收回房屋的主动权，更符合买卖特征。最后，2000元的典价在当时是可以买房买地的，该对价实际上是买房的对价而不是30年使用权的对价，30年后以2000元回赎显失公平。梁仲韶、陈润莲根本不懂得房屋典当有何法律特征，而且解放后民间并不普遍存在房屋典当，因此以典当关系认定该案不妥。

　　被上诉人黄社祐、陈翠清辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。

　　（四）二审事实和证据

　　广东省中山市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

　　另查明：上诉人与被上诉人均确定梁仲韶于2009年死亡，陈润莲于2011年死亡。

　　（五）二审判案理由

　　广东省中山市中级人民法院经审理认为：梁一柱所提交的书信内容虽然反映当时黄社祐有向梁仲韶出卖房屋的意思表示，但并没有就买卖的具体事项进行约定，同时，梁仲韶一方也没有针对黄社祐所发出的要约作出承诺，即双方并未达成买卖房屋的协议。相反，从1977年10月5日黄社祐与梁仲韶之间的房屋典契及1989年11月25日“关于黄社祐与梁仲韶的典屋契补充协议书”的内容可知，梁仲韶、陈润莲、梁一柱支付典价而占有、使用黄社祐、陈翠清的房屋，补充协议更明确约定了典期届满后，梁仲韶、陈润莲、梁一柱将原典财产及空地回赎给出典人黄社祐。因此，一审法院认定双方存在房屋典权关系更符合双方的约定。

　　本案2000元的典价是双方当事人一致的真实意思表示，其后双方也未再次对增减典价另行约定；一审法院确定以2000元作为房屋的回赎价格符合典当的交易习惯，予以维持。

　　诉讼中，黄社祐、陈翠清与梁一柱均一致确定梁仲韶于2009年死亡、陈润莲于2011年死亡，因此，本院不再列梁仲韶、陈润莲为当事人。鉴于梁一柱作为梁仲韶、陈润莲的儿子一直实际居住及占有涉案房屋，根据权利、义务对等的原则，从减轻当事人诉累角度考虑，本案中收取典价以及返还涉案房屋等权利、义务应由梁一柱直接承担。

　　（六）二审定案结论

　　广东省中山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

　　（1）维持中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第1028号民事判决第三项及诉讼费负担部分；

　　（2）变更中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第1028号民事判决第一项为：黄社祐、陈翠清于本判决生效之日起7日内向梁一柱支付典价2000元，用于回赎1977年10月5日出典给梁仲韶、陈润莲、梁一柱的房屋一间（目前地址为：中山市东区大鳌溪永丰街10巷22号，东至郑桂轩，南至黄沛琼，西至自己门口，北至黄社平）、屋前门口亭一个、亭尾的宅基地一块（其中十七坑一条、十五坑一条，东至自己门口，南至鱼塘，西至禾田，北至黄沛琼）。

　　（3）变更中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第1028号民事判决第二项为：被告梁一柱应于本判决生效之日起30日内向原告黄社祐、陈翠清返还上述第一项所述房屋，并将梁仲韶、陈润莲、梁一柱在上述土地上自建的房屋（门牌号为：中山市东区大鳌溪永丰街10巷40号）及其他设施拆除。

　　二审案件受理费100元，由上诉人梁一柱负担。