【案情】

　　原告：南京新宇房产开发有限公司(以下简称新宇公司)

　　被告：冯玉梅。

　　冯玉梅与新宇公司于1998年10月19日签订了一份商品房买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出售时代广场内第二层编号为2B050的商品房(属于分隔商铺性质)，建筑面积22.50平方米，每平方米单价16363.73元，总房款368184元；1998年10月22日前交付房屋；交房后三个月内双方共同办理房屋权属过户手续。该合同经南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按约支付了全部房款。1998年11月3日新宇公司将房屋交付冯玉梅使用。但因故未办理产权过户手续。新宇公司于1998年将时代广场内的自有部分租赁给江苏嘉和百货有限公司经营。1999年6月江苏嘉和百货有限公司因经营不善而倒闭。1999年12月时代广场购物中心在原址开业，2002年1月再次停业。因时代广场由若干商业铺位相成，故大部分购房人所购商铺亦无法正常经营。在此期间，部分购房人及债权人集会上访，要求退房返款。新宇公司遂陆续与大部分购房人解除了商品房买卖合同，办理了退房手续，尚余包括冯玉梅在内的几名购房人未办理商品房买卖合同的解除手续。整个时代广场亦因无法整体招租而处于闲置状态。之后，新宇公司为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的经营格局进行调整，将包括冯玉梅所购房屋在内的全部经营面积重新规划布局，并准备进行施工。2003年3月及6月新宇公司两次致函冯玉梅，通知其解除双方签订的商品房买卖合同，并于2003年3月27日拆除了冯玉梅所购商铺铺位的玻璃隔墙及部分管线设施。随后新宇公司进行了调整经营格局的施工。冯玉梅为此与新宇公司发生纠纷，新宇公司于2003年9月17日诉至南京市玄武区人民法院。要求解除与冯玉梅签订的房屋买卖合同。本案诉讼中，玄武区人民法院根据新宇公司的申请，委托某房地产估价师事务所对冯玉梅所购时代广场编号为2B050号房屋的现行市场价值进行评估，确认在2004年3月3日该房屋价值为531700元。新宇公司在一审诉讼中自愿支付冯玉梅截至商品房买卖合同解除之日因其逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及补偿其它经济损失共计480000元。二审中又自愿在一审的基础上再赔偿冯玉梅各种经济损失200000元。诉讼中，新宇公司已取得南京市中山路18号全部房屋包括时代广场的土地使用权证及房屋所有权证，正在对时代广场进行整体布局调整的施工。

　　【审判】

　　南京市玄武区人民法院经一市审理认为，新宇公司与冯玉梅签订的商品房买卖合同是双方当事人基于签订合同时的事实基础和利益考虑而做出的一致的真实意思表示，该合同合法有效。该房屋交付之后，因整体经营不善，导致时代广场长期停业，造成巨额资产闲置，也妨碍了包括冯玉梅在内的所有业主合同利益的有效实现。现新宇公司拟将时代广场整体进行重新规划布局，再次开业，如果冯玉梅所购房屋不纳入此次重新规划布局的范围，势必影响整个时代广场经营格局的调整和重新开业，使得时代广场恢复营业受阻，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展。故双方签订商品房买卖合同时所依赖的事实基础和利益关系现已发生重大改变。出于对社会经济资源的合理利用及衡平双方利益的考虑，依据公平及诚实信用原则，新宇公司对商品房买卖合同主张予以解除应予以准许。冯玉梅在合同履行过程中没有任何违约行为，其合法权益亦应受法律保护。在合同解除后，其应得到充分合理的补偿，使其利益不因合同的解除而减少。故新宇公司在解除商品房买卖合同后，除应返还冯玉梅购房价款外，并应对冯玉梅做出相应赔偿。新宇公司支付的房屋增值款、违约金及补偿款连同新宇公司返还的房屋价款足以使冯玉梅在同类地区购得相同面积的类似商业用房，该补偿充分、合理，应予以确认。据此，该院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十条的规定，于2004年4月30日出(2003)玄民一初字第1776号民事一审判决：一、新宇公司与冯玉梅签订的时代广场编号为2B050房屋的商品房买卖合同予以解除。二、冯玉梅返还新宇公司位于时代广场编号为2B050的房屋，于本判决生效之日起十日内交付。三、新宇公司返还冯玉梅房屋价款368184元，赔偿冯玉梅房屋增值额163516元，合计531700元。于本判决生效之日起十日内付清。四、新宇公司赔偿冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其它经济损失480000元，于本判决生效之日起十日内付清。

　　一审宣判后，冯玉梅不服，向南京市中级人民法院提起上诉。上诉理由为，双方当事人之间的合合法有效，在既不存在当事人协商一致解除合同，也不存在法定解除合同的条件下，一审仅因新宇公司的经营调整而判决解除上述合法有效的合同，没有法律依据。同时，继续履行该合同并不会出现显失公平的后果，既使履行合同对新宇公司带来不利，这也是新宇公司在经济交往中的正常损失，是新宇公司在订约时应当预见的、应当自己承担的商业风险。新宇公司自愿赔偿的数额也不能补偿上诉人因此所蒙受的损失，况且上述人在一审中并未对退还房款、赔偿增值款、追究违约责任等提出请求，一审对上述事项作出的判决与法律规定相悖。

　　南京市中级人民法院经审理后认为，冯玉梅与新宇公司签订的商品房买卖契约应为合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约，在合同未依法解除的情况下将2B050房屋的玻璃墙及部分管线设施拆除亦属不当，新宇公司应承担相应的违约责任及赔偿责任。同时，根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适合强制履行或履行费用过高的除外。本案中，冯玉梅所购的门面房在整个时代广场布局调整的范围内，且所占比例较小，在新宇公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下，如要求新宇公司继续履行本案合同，将对整个时代广场的规划及经营产生影响，使新宇公司为履行本合同支付过高的费用，势必破坏当事人之间的利益平衡，故应允许新宇公司以承担违约责任及赔偿责任替代实际履行，一审判决解除双方合同并无不当。新宇公司在二审中自愿增加200000元赔偿，应予以确认。据此，一、二审中新宇公司自愿给予冯玉梅逾期办理产权过户手续的违约金及其它经济赔偿共计为680000元，新宇公司支付的违约金、赔偿款及房屋增值款足以弥补因解除合同而给冯玉梅造成的损失。虽然冯玉梅对此未提出诉讼请求，但为避免讼累，保护合同双方的权利，一审在判决解除合同的同时，一并作出由新宇公司支付违约金、承担赔债责任的判决并无不当。冯玉梅要求继续履行合同的上诉理由法院不予采纳。据此，该院遂依照《中华人民共和国诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，于2004年9月6日作出(2004)宁民四终字第470号民事终审判决：变更一审判决第四项为新宇公司赔偿冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其它经济损失680000元，维持一审判决其他判项。