卢某诉开发商房屋买卖合同纠纷案

本案关注点：代理人在没有代理权的情况下以他人名义签订合同，被代理人未追认的，由代理人承担民事责任，代理人不得以未经授权为由解除合同或以自己意识不清等原因认定该代理行为无效。

卢某诉开发商房屋买卖合同纠纷案

　　以儿子的名义签订了房产认购协议书并交纳定金5万元，次日反悔又要求开发商解除合同并退还定金，被拒绝后诉至法院。近日，广东省广州市花都区人民法院审结了这起房屋买卖纠纷案，原告卢女士的诉讼请求未获得法院支持。
　　原告卢女士诉称，2014年10月2日，其在开发商的售楼大厅看房，被销售人员告知房屋只剩最后两套，且国庆假期后价格还会上涨。卢女士听后坚定了购房决心，便以儿子宋某的名义与开发商签订认购协议书，并交纳定金5万元。回家后，卢女士千思万想，认为销售人员使用了欺诈手段，令其在不清醒的情况下签订了认购书和交纳定金。且自己未得到儿子宋某授权，开发商也没有查证其与宋某的关系，也没有要求其提供宋某的户口本、收入证明、出生证明及相关买房证明，放任其以宋某的名义签订认购协议书。次日，卢女士再次前往售楼大厅要求解除合同，退回定金，但都无果而返。10月9日，开发商告知卢女士，因其未按期支付首期购房款，将没收5万元定金。对此，卢女士极其不满，认为开发商的行为违背了公平、诚信原则，其5万元定金应予以返还。
　　被告开发商辩称，其与卢女士签订的认购协议书是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，因此合法有效。根据约定，卢女士必须在2014年10月9日之前支付首期房款，与银行签订贷款合同，与开发商签订商品房买卖合同，并按约定支付房款，逾期则视为卢女士自动放弃该物业，已支付的定金归开发商所有。在双方签订协议书至2014年10月9日期间，开发商工作人员通过电话、短信等方式催促卢女士按约履行，并告知逾期的后果，但卢女士不予理会。开发商已完全履行告知义务，卢女士不按照约定履行义务，应承担不利后果。认购协议书已实际履行完毕，不存在解除的问题。
　　法院审理认为，宋某为完全民事行为能力人，卢女士在没有取得儿子宋某授权的情况下，以宋某名义与开发商签订认购协议书，其行为构成无权代理。现宋某对于卢女士的代理行为不予追认，故该无权代理行为所产生的法律后果应由卢女士承担。卢女士陈述其是在不清醒且开发商存在欺诈的情况下才签订的认购协议书，对此却没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。卢女士与开发商签订的认购协议书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该认购书合法有效。卢女士未按协议约定履行支付首期购房款等义务，应当承担协议书不能继续履行的民事责任。开发商依据认购书关于定金的约定，对卢女士支付的5万元定金不予返还没有违反法律规定。故法院依法判决驳回卢女士的诉讼请求。

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