[案情简介]

　　张大学原系北京市西城区鸦儿胡同6号北15、16号房屋(房号3号,简称诉争房屋)的产权人。该房于“文革”初期被北京市房管部门接管。其间,冯义有一家自1966年起在诉争房屋内居住,并向西城区新街口房管所交纳租金。2000年5月8日,冯义有与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所续签公有住宅租赁合同。“文革”后落实私房政策该房屋带户发还产权人张大学。2005年12月20日,法院判决确认诉争房屋归张大学所有。2006年张大学将上述房屋赠与田文英,2007年2月9日,田文英又将上述房屋卖给赵静。2007年5月15日,赵静将冯义有诉至法院,要求冯义有腾退上述房屋。田文英将诉争房屋出卖给赵静之前,未通知冯义有。

　　冯义有诉称:我一家自1964年开始就一直在该两间房屋内居住,并一直向西城区新街口房管所交纳租金,我是西城区鸦儿胡同6号北15、16号房屋(房号3号)合法的承租人,对所承租的房屋享有优先购买权。故请求确认田文英与赵静之间的买卖合同无效,并确认冯义有对其承租的北京市西城区鸦儿胡同6号北15、16号房屋(房号3号)享有优先购买权,本案诉讼费由被告承担。

　　田文英辩称:2006年以后,房管局已并非诉争房屋的产权人或管理人,其再把诉争房出租给冯义有系违法行为。根据合同法的有关规定,只有承租人享有优先购买权,但冯义有与我不存在租赁合同关系,因此,不存在优先购买权的问题,不同意冯义有的诉讼请求。

　　第三人赵静与田文英意见一致。

　　[审理结果]

　　法院经审理认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,而优先购买权则是法律赋予房屋承租人的一项特殊权利。法律规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这说明,出租人在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人,是出租人的一项法定义务,违反该法律规定的买卖行为,则是无效行为。本案中,诉争房屋的原产权人张大学将其房屋赠与田文英后,对诉争房屋,冯义有仍享有租赁权。被告田文英将房屋出卖给赵静之前的合理期限内,未履行通知冯义有的义务,剥夺了冯义有在同等条件下优先购买房屋的权利,田文英与赵静之间的房屋买卖行为应属无效。冯义有的诉讼请求,有法律依据,法院予以支持。在诉争房屋权属流转的过程中,被告未履行告知冯义有的义务,且被告未提供证据证明冯义有的承租行为有违合同约定或法律规定,因此,被告的辩称意见,没有法律依据,法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条的规定,判决田文英与赵静之间就北京市西城区鸦儿胡同六号北15、16号房屋(房号三号)的买卖行为无效,冯义有对北京市西城区鸦儿胡同六号北15、16号房屋(房号三号)享有优先购买权。

　　一审宣判后,田文英、赵静不服提出上诉。田文英、赵静称因原、被告之间不存在租赁合同关系,因此,不存在冯义有享有优先购买权的问题,要求撤销原判,驳回冯义有的诉讼请求。

　　二审法院认为:诉争房屋的原产权人是张大学,后张大学将诉争房屋赠与田文英,冯义有虽未与田文英签订租赁合同,但冯义有自1966年起就一直在该房屋中居住,冯义有与出租人之间形成了事实上的租赁关系,且冯义有于2000年与房管所签订了租赁合同,因此,二审法院确认冯义有对诉争房屋享有租赁权。根据法律规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。田文英获赠诉争房屋后将该房屋出卖给赵静之前,未履行通知冯义有的义务,剥夺了冯义有在同等条件下优先购诉争买房屋的权利,因此田文英与赵静之间的房屋买卖行为应属无效。田文英、赵静要求驳回冯义有诉讼请求的主张,缺乏法律依据,二审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,驳回上诉,维持原判。