中国人民解放军63961部队与顺峰投资实业有限公司、北京顺峰饮食娱乐有限公司租赁合同纠纷申请再审案

一、基本案情

申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）中国人民解放军63961部队。住所地：北京市朝阳区安定门外北苑大院甲1号。

法定代表人任恩华，部队长。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）顺峰投资实业有限公司。住所地：北京市西城区莲花池东路1号。

法定代表人何勤刚，总经理。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）北京顺峰饮食娱乐有限公司。住所地：北京市门头沟区永定镇上岸村南燕峰园园艺园林技术服务中心院内8号。

法定代表人林锐均，总经理。

中国人民解放军63961部队（以下简称63961部队）于1997年7月18日与顺峰投资实业有限公司（以下简称顺峰投资公司）和北京顺峰饮食娱乐有限公司（顺峰娱乐公司）签订了综合服务楼租赁合同。合同约定63961部队将位于北京市朝阳区安定门外北苑大院1号内的综合服务楼中段、东段、西段（部分）、空调机房、平房、职工住房出租给顺峰投资公司和顺峰娱乐公司，顺峰投资公司和顺峰娱乐公司将承租标的物用作开办营业性宾馆、酒店和写字间。租赁期限自签约之日起至2002年10月28日。合同生效后，63961部队应为顺峰投资公司和顺峰娱乐公司提供申请营业执照所需的中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证和综合服务楼消防许可证。顺峰投资公司和顺峰娱乐公司自1997年7月18日至1999年10月28日每年向63961部队交纳租金286万元，1999年10月28日至2000年10月28日向63961部队交纳租金为306万元。顺峰投资公司和顺峰娱乐公司还应于每季度另向63961部队方交付水电费、电话费、蒸气费、排污费、有线电视转播费，逾期应支付违约金。双方合同还约定，合同期内如遇国家、军队的政策调整或不可抗力造成履行合同困难，双方可在协商后，以协议方式作为本合同的补充，均有同等法律效力。若单方因非不可抗力造成中止合同，双方应协商赔偿金问题，若协商不成，可由国家仲裁机构核定的赔偿金为补偿金。此后，63961部队又与顺峰投资公司分别就综合服务楼、员工宿舍改建洗衣房和富阳宾馆改建等事项签订了三份协议，三份协议均约定顺峰投资公司改建不得改变和破坏房屋主体结构，合同到期或因其他原因终止合同时，改建的部位应按原设计图纸、图样恢复原样，如不能恢复，则按照当时的行情顺峰投资公司给予63961部队恢复原样足额的经济补偿。合同签订后，63961部队按合同约定履行了义务，顺峰投资公司和顺峰娱乐公司也分别于1997年7月18日和1998年4月28日向63961部队支付了第一年的租金共计286万元。顺峰投资公司按照协议约定的拆改建内容进行施工。1998年10月17日，63961部队发函给顺峰投资公司。该函的内容为：按照《国务院、中央军委关于军队、武警部队不再从事经商活动的实施方案》的决定及上级机关立即停止租赁的通知，终止与顺峰投资公司和顺峰娱乐公司签订的综合服务楼及各项租赁合同，要求顺峰投资公司和顺峰娱乐公司立即停止在该楼内外的各项施工，停止利用该楼进行的任何业务，并于同年10月底之前完成善后工作。在此期间，主楼拆改、装修工程正在进行。对此，顺峰投资公司于1998年10月27号回函致63961部队，提出如双方终止合同将给其造成惨重损失，并希望63961部队能够尽力为保留此项目作出努力。期间，经63961部队请示其上级单位，答复内容为：在新的（军产）房屋租赁规定出台前，不得签订新的合同，原有合同可以履行，请予顺峰集团协商，妥善处理此事，待新的规定发布后，再发书面通知。1999年1月洗衣房开始营业。1999年3月，四总部印发《军队事业单位开展有偿服务管理暂行规定》，明确规定事业单位开展有偿服务，必须严格履行报批手续，实行许可证制度。许可证由各大单位后勤部门审批，并核发。1999年6月3日，顺峰投资公司发函给63961部队，提出“时至今日，贵部队仍未给我方一个文字上明确的说法，仍未有一个明确的关于贵部队允许租赁的文件，在当前政策不明朗的情况下，继续进行这个项目的建设是不明智的，因此我方提出同意贵部队于1998年10月17日提出的解除综合服务楼租赁合同”。此后顺峰投资公司立即停止了施工，此时顺峰投资公司对综合服务楼的西段（部分）已装修成为顺水楼餐厅，并开始营业。东段及中段的一小部分正在拆改中，洗衣房、顺水楼餐厅至2000年7月份仍在经营。双方直到诉讼前未就继续履行合同的问题签订任何补充协议。63961部队提出顺峰投资公司和顺峰娱乐公司自1998年至1999年底，使用水、电、暖、电话费、供气等费用合计为45万余元，但顺峰投资公司顺峰娱乐公司以水电等计费未经双方核对，且对方已经将原电表拆除，所计费用不实为由，不同意支付。顺峰投资公司和顺峰娱乐公司在租赁期间为其开办的餐厅添置了灶具、餐具等物品。诉讼期间[JP+1]双方未能就上述杂费进行逐项核对。一审法院委托建银房地产业咨询有限公司、中建华会计师事务所有限责任公司对63961部队综合服务楼恢复原状所需费用及顺峰投资公司改建装修综合服务楼工程发生的费用进行了评估。评估结论为：综合楼恢复原状工程总费用为3194050元；顺峰投资公司改建装修综合楼工程总费用为2642506元。[JP]

另查：本案涉诉房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部，使用管理单位为63961部队。1997年7月18日中国人民解放军总参谋部房地产管理处向63961部队下发了中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证，有效期自1997年7月18日至2002年11月18日止。2000年7月20日，中国人民解放军总装备部重新向63961部队颁发了军队事业单位对外有偿服务许可证，有偿服务项目为房屋租赁。63961部队签约前代号为88200部队，签约时代号为89602部队，现代号为63961部队。

再查：2004年4月8日，63961部队将尚未恢复原样的原出租房屋又出租给另一公司，年租金181万元。

上述事实，有双方签订的租赁协议和补充协议，装修改造协议，双方来往函件和资金往来票据，内资企业登记情况，顺峰洗衣店营业发票，63961部队与另一公司签订的合同，评估鉴定报告以及双方当事人庭审陈述等证据在案证明。

二、原审法院审理情况

一审北京市第二中级人民法院经审理认为，双方签订的租赁合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。在合同履行过程中，被告依合同约定对所承租的房屋进行拆改建时，原告提出了终止租赁合同，导致合同无法继续履行，原告应承担解除合同的法律责任，故被告拆改房屋恢复原状的费用应由原告自负。被告拆改建、装修已投入的这部分损失应由原告予以补偿，但被告的反诉请求过高超出部分不予支持。被告停止施工后，房屋处于非正常使用状态，对此双方未进行妥善处理，使房屋长期闲置，这种状态的形成，双方均有责任，该损失应由双方负担。被告已交纳的1997年7月至1998年10月的286万元租金，属正常使用期间应交纳的费用，原告要求被告补交租金的诉讼请求，因被告未能使用房屋进行经营活动，合同目的未能全部实现，故不予支持。被告要求返还租金，亦不予支持。被告在拆改建过程中所发生的水、电、暖、气、电话、排污费用应由被告承担。判决：一、终止合同及补充协议；二、第一被告腾空房屋交还原告，将属于自己的相关设备与物品自行拉走；三、第一被告拖欠的房屋租金及各项费用与其拆改建、装修投入相互折抵，原、被告互不给付；四、驳回原、被告双方其他诉讼请求。

63961部队不服提起上诉，要求撤销一审判决并坚持一审全部诉讼请求。

二审北京市高级人民法院经审理认为，军队房地产用于租赁经营必须具备军队及地方房地产机关的审查和批准。63961部队与顺峰投资公司于1997年签订房屋租赁及装修改造协议时具备上述条件，且双方自愿，亦无其他违反法律规定的行为，故合同有效。1998年10月17日前双方已按照合同的约定履行了各自应尽的义务，并取得了相应的权利。后63961部队通知顺峰投资公司和顺峰娱乐公司停止执行双方签订的租赁合同，该行为虽系为执行《国务院中央军委关于军队、武警部队不再从事经商活动的实施方案》的决定及执行上级机关的命令，但客观上造成了两公司不能如约实现合同目的。在双方洽商期间内，军队的“不商工作”正在进行，63961部队尚未取得总装备部重新核发的军产房屋经营许可的审批手续，亦影响了合同的正常履行。在顺峰投资公司同意解除合同并通知63961部队后，该部队未予明确答复。致使双方的租赁关系至2000年7月前处于不明确状态。对此，63961部队应承担终止合同的法律责任。63961部队提供的1998年11月13日等四份证据均为部队内部的报告或电话记录，该证据不能证明其已撤销对顺峰投资公司停止租赁的通知内容。原审法院认定63961部队提出停止租赁合同，是导致合同无法继续履行的主要原因是正确的，应予维持。顺峰投资公司在依合同约定按照经营5年的期限投资264万元进行改建装修，交纳了第一年租金286万元的情况下，因63961部队的客观原因致使承租人不能依租赁物实现原合同约定的收益目的，对该公司已经造成了经济损失，承租人有权要求解除合同。现63961部队仍要求对方支付租金至2000年10月份，并支付恢复原状等费用1000余万元，依据不足。63961部队出具的关于顺峰投资公司洗衣店在2000年7月仍在经营一节，因顺峰投资公司承租的房屋于1998年10月17日以后虽然处于非正常经营的状态，但顺峰投资公司和顺峰娱乐公司应支付顺水楼餐厅及洗衣房的房屋使用费，具体数额应按照实际使用时间与合同总价款和面积比例确定，计为拖欠租金部分。由于主合同因客观原因不能履行而影响承租双方实现合同目的，双方均有经济损失，原审法院考虑了顺峰投资公司已交纳的租金和投入的装修改造费用与其拖欠的房屋租金、各项杂费及应由顺峰投资公司承担部分责任的相关损失互相折抵是公正的。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。

63961部队不服终审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院向北京市高级人民法院发函查报该案。北京市高级人民法院经复查书面驳回了63961部队的再审申请。

三、再审申请人的申请理由

63961部队不服终审判决及驳回通知，以原判事实不清、适用法律错误、实体处理不公为由向最高人民法院申请再审。

四、最高人民法院审查意见

最高人民法院审查认为：（1）自63961部队1998年10月17日发函至顺峰投资公司1999年6月3日回函期间，63961部队应顺峰投资公司1998年10月27日回函请求一直在努力争取保留合作项目，顺峰投资公司亦在根据租赁合同行使所享有的权利，原审法院也查明顺峰投资公司是在1999年6月3日向63961部队发函同意解除合同后停止施工行为的；且双方在订立合同时已经预料到因军队政策变化可能对合同履行带来的风险。鉴于此，原判认定63961部队发函要求解除合同的行为使顺峰公司合同目的不能实现似不符合本案实际。（2）原判既然已经认定涉案合同合法有效，就应当按照合同中约定的风险负担清算条款进行处理。原判将合同解除后给顺峰投资公司造成的损失完全归责于63961部队一方，并与其应得到的租赁费、恢复原状的补偿等费用互相折抵处理似欠当。遂于2004年12月21日作出〔2001〕民一监字第162～2号民事裁定，指令北京市高级人民法院再审本案。

北京市高级人民法院依照审判监督程序再审后，于2005年12月20日作出〔2005〕高民再终字第3号民事判决：一、撤销北京市高级人民法院〔2001〕高民终字第76号民事判决及北京市第二中级人民法院〔2000〕二中民初字第358号民事判决第（一）项、第（三）项、第（四）项；二、维持北京市第二中级人民法院〔2000〕二中民初字第358号民事判决第（二）项，即顺峰投资公司将63961部队所有的综合服务楼中段、东段、西段及配属房屋腾空交还63961部队，顺峰投资公司将属于公司的相关设备自行拉走（详见清单）；三、解除63961部队与顺峰投资公司、顺峰娱乐公司签订的《租赁合同》及补充协议；四、顺峰投资公司、顺峰娱乐公司于判决生效后十日内给付63961部队房屋租金56万元；五、顺峰投资公司、顺峰娱乐公司于判决生效后十日内给付63961部队恢复原样补偿款37万元；六、驳回顺峰投资公司、顺峰娱乐公司的反诉请求；七、驳回63961部队的其他诉讼请求。