原告：徐州市盛泰置业有限公司，住所地在丰县中阳大道。

　　被告：李大伟，男，36岁，住丰县华山镇双楼村。

　　原告徐州市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）因与被告李大伟发生商品房买卖合同纠纷，向徐州市丰县人民法院提起诉讼。

　　原告盛泰公司诉称：2009年2月26日，其与李大伟签订商品房买卖合同一份，合同编号为9008631号。合同约定：李大伟购买其开发建设的丰县御景园小区商品房一套，总价款为686910元；在签订合同时李大伟首付146910元，余下房款54万元应在合同签订后20日内付清等。但约定的付款期限届满后，李大伟未按期支付购房款，仅于2009年4月20日交付原告48万元，尚欠6万元一直没有交付。李大伟的行为已构成违约，根据合同约定，其有权解除合同并追究李大伟的违约责任。请求解除其与李大伟签订的商品房买卖合同，并要求李大伟支付违约金1800元。

　　被告李大伟辩称：双方签订商品房买卖合同时，其按约交付了首期房款146910元及暖气初装费、煤气初装费和车库使用费。按照合同约定，对于余下的54万元房款，其应当于2009年3月18日前付清，但其在2009年4月20日向盛泰公司交付48万元房款时，盛泰公司予以接受，并未提出解除合同，并于2009年11月5日向其出具了收款收据。盛泰公司的上述行为表明接受李大伟的逾期付款，也就是说，双方对房款的交付期限实际上以行为的方式作了变更，盛泰公司已经放弃了合同解除权。况且，李大伟欠盛泰公司6万元房款的原因是，在李大伟首付20%房款之后，双方均认为在20天内可以办理总房款80%的银行贷款，但由于银行的原因，截止2009年4月20日李大伟仅办理了总房款70%的银行贷款。为此，李大伟曾就该6万元房款的交付时间同盛泰公司协商，盛泰公司的业务员表示可在2009年10月31日上房时一并交付。且到上房时间时，李大伟曾多次要求交付该6万元房款，但盛泰公司总是推脱不收，究其原因是目前房价上涨较快，盛泰公司欲以李大伟拖欠房款为由与李大伟解除合同，将房屋另行出售以获取更多的利益。综上，请求法院依法驳回盛泰公司的诉讼请求。

　　经当事人确认，一审中本案的争议焦点是：本案中原告盛泰公司是否仍享有对涉案商品房买卖合同的约定解除权。

　　徐州市丰县人民法院经审理查明：

　　原告盛泰公司与被告李大伟于2009年2月26日签订商品房买卖合同一份（合同编号为9008631号）。合同约定，李大伟购买盛泰公司开发建设的丰县盛泰御景园V6幢1单元101室住房一套，该房屋建筑面积245.41m2，单价为2799.03元/m2，总价款为686910元；李大伟应于签订合同当日交付盛泰公司购房款146910元，余款54万元自本合同签订之日起20天内付清。合同第七条约定，逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额交付应付款之日止，李大伟应按日向盛泰公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日后，盛泰公司有权解除合同。盛泰公司解除合同的，李大伟按累计应付款的百分之三向盛泰公司支付违约金；如盛泰公司愿意继续履行合同，合同继续履行，但李大伟应自应付款期限之第二日起至实际全额交付应付款之日止按日向盛泰公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金。另外，合同还约定，盛泰公司应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的房屋交付给李大伟。该合同补充协议（二）约定，盛泰公司代收暖气初装费88元/m2，李大伟在签订合同时一次性交清；盛泰公司代收煤气初装费2200元/户，李大伟在签合同时一次性交清；如李大伟不能按期办理按揭付款，则应在合同约定的付款期限内以现金方式交付房款；李大伟在合同约定的交房时间前未付清房款的，盛泰公司有权拒绝交付房屋，且不承担因此而产生的延期交房的违约责任。

　　商品房买卖合同签订当日，李大伟按约定向盛泰公司交付了购房款146910元、暖气初装费21596元、煤气初装费2200元以及车库使用费60000元，于2009年4月1日交纳了契税20607元，于2009年4月20日通过银行贷款向盛泰公司交付购房款48万元。2009年11月5日，盛泰公司给李大伟开具了上述48万元房款的收据。在本案审理过程中，李大伟又于2010年1月25日自行将所欠的6万元房款存入了盛泰公司的银行账户。

　　以上事实，有原被告的当庭陈述，原告盛泰公司提交的商品房买卖合同，被告李大伟提交的中国工商银行借款凭证、盛泰公司开具的涉案48万元的收款收据、农村信用合作社现金缴款单、契税完税证等证据予以证实，徐州市丰县人民法院予以了确认。

　　徐州市丰县人民法院认为：

　　第一，原被告双方于2009年2月26日签订合同，按照约定，李大伟应当于2009年3月18日前付清全部房款，逾期付款超过90日的时间点是2009年6月16日。但李大伟在2009年6月16日之前未付清全部房款，已构成违约，原被告双方约定的合同解除条件已经成就，盛泰公司有权解除商品房买卖合同，将所收取的房款退回李大伟。但是，盛泰公司在约定的合同解除条件成就后，未将所收取的房款退回李大伟，而是于2009年11月5日给李大伟开具了48万元的购房款收据。盛泰公司的这种行为，显然是接受违约方李大伟继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，盛泰公司再起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，于法无据。故，原被告双方签订的商品房买卖合同应当继续履行。

　　第二，在李大伟给付盛泰公司首付房款146910元后，对于余下的54万元房款，双方约定以银行按揭贷款的方式支付。本案中，虽然李大伟仅办理了48万元银行贷款，尚差6万元，但李大伟未能按约定付清盛泰公司全部房款并非出于故意，且在本案审理过程中李大伟已将下欠的6万元房款存入了盛泰公司的银行账户。虽然李大伟向盛泰公司交付该6万元房款时，未征得盛泰公司同意，但能够表明李大伟有继续履行合同的诚意。而从原被告双方签订商品房买卖合同的目的分析，盛泰公司作为房地产开发商，其目的是将其开发的房产出售并获取相应的收益，而李大伟作为商品房买受人，其目的是取得一套住房。因此，李大伟迟延交付6万元购房款的行为，不足以导致双方签订的商品房买卖的合同目的无法实现。另外，根据合同法维护交易秩序，促进交易履行，保障当事人在合同法律关系中实质平等的原则，也不应当轻易解除合同。

　　第三，根据商品房买卖合同约定，李大伟于2009年2月26日签订合同当日首付房款146910元后，应当于2009年3月18日前付清余款54万元，而李大伟通过银行按揭贷款交付原告48万元的时间为2009年4月20日，比约定时间迟延了32天。并且，直至本案诉讼中李大伟才交纳下欠的6万元购房款。因此，李大伟迟延交款的行为属于违约行为。虽然双方的商品房买卖合同应当继续履行，但李大伟仍应按照合同的约定支付盛泰公司违约金。本案中，盛泰公司要求李大伟支付1800元违约金，不违反法律规定，应予支持。

　　据此，徐州市丰县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2011年7月8日作出（2010）丰民初字第0026号民事判决：

　　一、被告李大伟于本判决生效后十日内支付原告徐州市盛泰置业有限公司违约金1800元。

　　二、驳回原告徐州市盛泰置业有限公司要求解除9008631号商品房买卖合同的诉讼请求。

　　一审判决后，盛泰公司不服，向徐州市中级人民法院提起上诉称：（1）一审法院认定上诉人于2009年11月5日开具收据的行为是接受被上诉人的继续履行合同的行为，是对合同解除权的放弃，这种认定明显错误。（2）一审法院以合同目的可以实现来否认上诉人合同的解除权的行使没有法律依据，属于适用法律错误。另外，一审判决认定上诉人已经放弃合同解除权，并以为了促使实现合同目的为由认为不能支持上诉人一审解除合同的诉请，但在适用法律时却引用解除权消灭的法律规定，显属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第二条，改判支持上诉人解除商品房买卖合同的诉讼请求。

　　被上诉人李大伟答辩称：上诉人要求解除合同缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　经双方当事人确认，二审中本案的争议焦点为：上诉人要求解除与被上诉人之间的商品房买卖合同有无事实及法律依据。

　　徐州市中级人民法院认为：上诉人的主张能否成立，应结合案件事实以及被上诉人迟延交付是否导致合同目的不能实现而定。根据双方的合同约定，被上诉人作为房屋买受人，如逾期付款超过90日，上诉人有权解除合同。由于被上诉人未能按约付清全部房款，尚欠6万元，在该迟延付款行为达到90日后，上诉人按照合同约定可以行使解除权。但上诉人并未向被上诉人发出解除合同通知，而是在2009年11月5日为被上诉人开具了收取48万元购房款的收据。上诉人的行为应视为其对被上诉人付款行为的认可，亦表明上诉人接受了被上诉人继续履行合同的意思表示。此外，被上诉人在按约支付余款时未能付清全部余款，虽有违双方合同约定，但并非被上诉人故意，而是由于办理贷款导致。被上诉人在剩余6万元的交付上虽构成迟延，但其已履行了合同的主要付款义务，并缴纳了相关的各项税费。因此，该迟延行为并不影响双方合同目的的实现。在此种情况下，如仅以被上诉人迟延付款6万元为由解除双方合同，则有违公平，亦会影响市场交易行为的稳定性。且被上诉人在一审期间将剩余6万元支付给上诉人，虽未征得上诉人同意，但能够表明其继续履行合同的诚意。因此，对上诉人要求解除合同的诉请，不应予以支持。

　　综上，上诉人的上诉理由不能成立，不应予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。徐州市中级人民法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2011年12月9日作出（2011）徐民终字第2123号民事判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　案例报送单位：丰县人民法院

　　一审合议庭成员：刘承训、曹杰、胡荣军

　　二审合议庭成员：郭宏、谈心、尹杰