假买卖合同形式下的真融资担保协议——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案

一、基本案情

　申请再审人(一审被告，反诉原告，二审上诉人)：陈玲玲，女，1964年3月22日出生，汉族，住浙江省温州市横河南45幢。

　被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：益阳市鸿基房地产开发有限公司(以下简称鸿基公司)。住所地：湖南省益阳市秀峰路4号。

　2006年4月17日，甲方鸿基公司，乙方黄鹤延，丙方温州天高房产营销顾问有限公司(以下简称天高公司)签订了《玉鹿市场合作销售合同》(以下简称合作销售合同)，约定：第一条，合作标的物：位于益阳高新区鹿角园路北侧，属于商业用途，原称“玉鹿市场”，合作范围为合同标的物的D、E，F组团的一层营业用房，合计15000平方米(以下简称该项目)。第二条，合作期限及要求：由三方签署本合同起至该项目售完为止。第三条，甲方责任及权利：(一)甲方负责承担该项目的所有推广费用，包括展会、媒体广告、场地租金等相关费用，该费用至少不低于该项目总销售额的1%。(二)甲方负责与认购者签订《商品房预售合同》，并负责办理相关手续，包括银行按揭手续。(三)甲方必须按本合同第六条规定按时支付乙、丙方应得的报酬。第四条，乙方责任及权利：(一)乙方必须在三方签署本合同之日起计七天内按乙方要求，帮助甲方借贷到人民币500万元。(二)乙方负责收取该项目一切房款(包括银行按揭由银行打至甲方账户的款项)，并按每笔收取的(人民币)保留40%做甲方还借贷款本息与付乙、丙方的报酬，直至本息及乙、丙方的报酬付清为止，其余归甲方使用。第五条，丙方责任及权利：(一)丙方负责统筹安排及监督制作该项目的报章、电视或电台广告的设计及制作工作。 (二)负责该项目的销售工作。(三)筹备安排有关该项目在展销场地内的各种布置。(四)协助甲方签署“该项目”的任何临时购房合同与商品房预售合同，并协助乙方统一标准收取客户临时订金以及房款。甲乙双方负责派专人在当地执行监督。第六条，代理费与合作分成：(一)甲方同意丙方若成功销售该项目的成交价格达底价内，甲方按100元/平方米支付丙方合作代理费，如成交价格超出底价，甲方除支付丙方前述代理费外，超出底价的金额(即成交单价减去底价后，乘以成交面积)三方按3.5∶3∶3.5的比例分成，即甲方得35%，乙方得30%，丙方得35%，作为三方的合作分成(简称合作分成)，底价为2800元/平方米。(二)成功销售以甲方与客户签约并由客户支付首期房款后(首期款为总房款的50%)视为成交，成交后，甲方须按销售的总房款计算支付乙、丙方应得的代理费和“合作分成”。代理费与合作分成结算日为三方签订本合同后每月结算一次，每月20日为结算日。乙方所收的售房款先扣除乙方应得的30%报酬，丙方应得35%的报酬，其余的暂时保留至本合同结束时归甲方。甲方鸿基公司法定代表人黄咏波，乙方黄鹤延，丙方天高公司法定代表人张应联在合同上签名盖章。陈玲玲系黄鹤延同乡。上述合作销售合同签订后的第二天即2006年4月18日，鸿基公司与陈玲玲签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人陈玲玲购买鸿基公司益阳市鸿基汽车广场(即玉鹿市场)的门面，门面号为：E栋第一层第001－020、E栋第一层第021－034号、F栋第一层第001－034号，建筑面积为10008.54平方米，单价为每平方米500元，总金额为5004270元，一次性付清全部款项，合同至房产局备案后两天内付至鸿基公司指定账户内。出卖人鸿基公司应在2006年6月30日前将房屋交付买受人使用，如未能在合同约定的期限内交付使用，逾期不超过30日内的，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人已付房款的1%支付违约金。同时合同还约定了项目依据、房屋基本情况、面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，合同双方的权利义务，等等。陈玲玲在三份合同上签名，所填写的身份证明为护照，号码为G03865106。鸿基公司在三份合同上签名盖章。当天，鸿基公司收到上述三份购房合同项下的购房款5004270元，并向陈玲玲出具了三张收取房款的收据，三份收据后面均注明“收黄鹤延代陈玲玲交购房款”。该三份合同均在益阳市房地产管理局登记备案。陈玲玲已交纳不动产税金275000元。2006年8月5日，鸿基公司举办益阳鸿基汽车广场长沙招商会，就益阳鸿基汽车广场D.E，F三幢的租售进行招商，陈玲玲、黄鹤延参加了招商会。

　2006年12月14日，鸿基公司向一审法院提起诉讼，称因急需资金向陈玲玲借款而签订了三份《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》不是真实意思的表示，陈玲玲乘人之危购走门面，显失公平，请求依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，撤销双方所签订的《商品房买卖合同》，由陈玲玲承担本案的诉讼费用。陈玲玲答辩并反诉称，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效；鸿基公司应当按约定交付房屋，并承担违约责任，请求判令鸿基公司办理权属过户登记，承担违约金1030000元及本案的诉讼费用。一审法院根据鸿基公司财产保全申请，于2007年3月12日作出(2007)益法民二初字第2－1号民事裁定，查封益阳市鸿基汽车广场E栋001－034号门面和F栋全部门面。

　二审法院另查明： 2004年5月20日，益阳市朝阳开发区征地拆迁办与鸿基公司签订了《玉鹿大市场D，E、F组团联合开发合同书》约定：益阳市朝阳开发区征地拆迁办享有玉鹿大市场项目二层以上(含二层)建筑物的产权；负责办理鸿基公司底层商铺应分摊的土地面积的出让手续及相应的国土证书，同时对二层以上住宅给鸿基公司200元/平方米的工程补贴资金。鸿基公司享有该项目底层所有商铺的产权和按比例应分摊的土地使用权，产权登记过户税费自行负责；负责全额出资完成该项目土建工程、水电安装工程、消防设施安装工程的建设，并支付该工程的建安税。依据上述合同，鸿基公司取得了玉鹿大市场D、E、F组团底层商业铺面的产权，面积分别为3776.52平方米、4765.99平方米、4057.14平方米，商业铺面所占土地分摊面积为4861.67平方米，应缴纳出让金、契税等费用3356944元，即每平方米出让金，契税等为690.49元。2006年11月9日，赫山区人民法院因案件审理需要委托益阳市价格认证中心对玉鹿市场E组团工程造价进行鉴定，该中心于2007年2月1日、2月2日作出益认鉴(2007)034、035号鉴定结论书，以2005年8月30日、9月28日为基准日认定玉鹿大市场E组团基层及底层土建造价为3764041.14元，二至五层建筑面积为11715.86平方米，每平方米为290元，工程造价为3397599.4元。益阳市朝阳开发区征地拆迁办按每平方米200元补贴鸿基公司二至五层住宅工程款1054427.4元。鸿基公司取得E组团4765.99平方米商业铺面，工程造价为4818468.54元，即每平方米工程造价1101元。资阳区人民法院为拍卖处置玉鹿大市场E栋035号房提供市场价格参考，于2006年10月8日委托湖南正大房地产评估经纪有限公司对该房进行了市场价格评估，该司于2006年10月20日以正大估字2006102002号房地产估价报告书，确定E栋035号房在2006年10月8日的评估现值为848576元，单价为3078元/平方米。

　二审法院还查明：(1)陈玲玲在一、二审提供的身份证为护照复印件，该复印件未与原件核对，且护照上没有身份证号码。鸿基公司一审期间没有对陈玲玲的身份提出异议，对陈玲玲授权肖骥律师代理诉讼没有提出异议，肖骥律师有代为提起上诉权。(2)因陈玲玲对证明D、E、F组团土地使用权分摊面积的证据提出异议，一审法院前往益阳市国土局地籍科核实，该科证实D，E、F组团一层商业门面土地分摊面积为4861.67平方米，应缴出让金，契税等3356944元。(3)陈玲玲二审提交了讼争房屋被查封、解封、拍卖的证据，拟证明鸿基公司卖房存在恶意。鸿基公司质证认为，该证据正好证明鸿基公司没有卖房的真实意思。

二、原审法院审理情况

　一审法院审理认为，鸿基公司、黄鹤延以及天高公司签订的合作销售合同约定黄鹤延必须在7日内为鸿基公司借贷到人民币500万元，并由天高公司负责鸿基公司的房屋销售。第二天，鸿基公司与黄鹤延的同乡陈玲玲签订了《商品房买卖合同》，陈玲玲以每平方米500元的价格购得鸿基公司的门面10008.54平方米，共计5004270元，鸿基公司出具了收据，但在收据后面注明了有部分款项由黄鹤延代为交付。《商品房买卖合同》签订后，鸿基公司举办了益阳鸿基汽车广场长沙招商会，招商的门面包括已卖给陈玲玲的门面，陈玲玲到会参加，陈玲玲没有对鸿基公司对外招商销售门面提出异议，正好印证了合作销售合同约定的内容，即由黄鹤延负责借款500万元并对房屋进行合作销售，据此可以认定，签订《商品房买卖合同》不是鸿基公司的真实意思表示。本案《商品房买卖合同》约定的门面价格每平方米是500元，门面面积为10008.54平方米。三份《商品房买卖合同》对应的D，E、F组团门面仅土地出让金、契税等就达每平方米690.49元，E栋土建造价为每平方米1011元(D、F组团同于E栋)，即陈玲玲购买的门面仅成本价就达每平方米1701.49元。房屋买卖合同履行的结果将对鸿基公司造成重大损失。同类其他门面于2006年10月的评估价为每平方米3708元，高出本案《商品房买卖合同》约定的价格。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，合同有下列情形可以申请变更或撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故鸿基公司与陈玲玲签订的《商品房买卖合同》依法应予撤销，鸿基公司应退还陈玲玲购房款5004270元并支付利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日)。因本案双方签订的《商品房买卖合同》》被撤销，故陈玲玲提起的反诉请求依法不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2007年7月23日判决：(一)撤销鸿基公司与陈玲玲于2006年4月18日就鸿基公司的E栋第一层001－034、F栋001－034号门面签订的三份《商品房买卖合同》；(二)鸿基公司退还陈玲玲5004270元并支付利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日)；(三)驳回陈玲玲的反诉请求。

　陈玲玲不服一审判决，提起上诉。

　二审法院审理认为，本案双方当事人争议的主要焦点问题如下：

　1.本案是否存在程序违法问题。鸿基公司举证提交了《土地使用权证》、《一般缴款书》及情况说明一份，用以证明D，E、F组团土地分摊面积为4861.67平方米，缴纳土地出让金305万元，对此证据陈玲玲提出异议，一审法院前往益阳市国土局地籍科核实的结果，与鸿基公司举证基本符合。二审又进行了补充质证。鸿基公司举证提交了益阳市价格认证中心于2007年2月1日、2月2日作出的益认鉴(2007)034、035号鉴定结论书，用以证明E组基础及底层建筑造价，该证据经过了陈玲玲的委托代理人质证。益阳市朝阳开发区征地拆迁办与鸿基公司所签订的联合开发合同约定按每平方米200元补贴鸿基公司二至五层工程款，该证据经过了陈玲玲的委托代理人质证。一审法院综合上述两方面证据认定E组团4765.99平方米商业铺面产权工程造价为4818468.54元，即每平方米工程造价1011元，该事实认定所依据的证据经过了举证质证。但一审将该工程造价表述为“支付工程款”不恰当。鸿基公司诉陈玲玲及鸿基公司诉黄鹤延两案事实上存在关联，一审法院基于原告相同及事实上的关联将两案合并开庭审理有利于查清案件事实，节约诉讼资源，并不违反法律的规定。陈玲玲对鸿基公司提交的《土地使用权证》、《一般缴款书》、《玉鹿大市场D、E、F组团联合开发合同》、益认鉴(2007)034、035号价格鉴定结论书，公安机关对张应联的询问笔录不予认可，依据不足，一审法院依法对这些证据的真实性予以认定，认证程序合法，依据充足。陈玲玲向一审法院提交了讼争门面的现场照片，一审判决中确实漏掉了，该证据可能混入鸿基公司诉黄鹤延一案中，但该证据证明的事实对本案基本事实及处理结果并无实质性影响。综上，陈玲玲上诉提出本案程序违法的主张，该院不予支持。

　2.鸿基公司与陈玲玲签订的三份《商品房买卖合同》是否系双方真实意思的表示，是否显失公平，该三份合同是否应予撤销。该三份《商品房买卖合同》不是双方真实意思的表示，双方真实意思为借款，理由如下：(1)陈玲玲与鸿基公司签订《商品房买卖合同》在鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订合作销售合同的第二天，该合作销售合同约定黄鹤延的主要义务为“于三方合同签订之后七天内帮助鸿基公司按黄鹤延要求借贷到人民币500万元”，而鸿基公司与陈玲玲签订的三份《商品房买卖合同》的房款总金额为5004270元，与黄鹤延承诺借贷500万元金额基本吻合。“按黄鹤延要求”办理500万元借款，可理解为由鸿基公司与陈玲玲签订《商品房买卖合同》来体现和保障借贷关系。(2)如果陈玲玲买受鸿基公司房屋是真实的，依据双方签订的《商品房买卖合同》，鸿基公司必须在2006年6月30日前交付房屋，但直至鸿基公司提起本案诉讼，陈玲玲并不能举证证明其向鸿基公司催促交房。在交房期限过后的2006年8月5日，陈玲玲作为嘉宾参加了由鸿基公司在长沙举办的招商会，招售、招租的房屋包括卖给陈玲玲的房屋。鸿基公司对卖给陈玲玲的房屋进行招售、招租，陈玲玲在该会议上应当提出异议，但陈玲玲末提出异议。并且鸿基公司与陈玲玲签订的《商品房买卖合同》并未约定鸿基公司负有为陈玲玲招租或再次招售的义务，故针对已卖给陈玲玲房屋的招租、招售人理所当然应当是陈玲玲而不是鸿基公司才符合情理。(3)陈玲玲与黄鹤延为浙江温州同乡，陈玲玲来益阳鸿基公司“购房”由黄鹤延引进，陈玲玲、黄鹤延都参加了鸿基公司在长沙举办的招商会，故应认为陈玲玲对黄鹤延具有一定程度的熟悉了解。陈玲玲的代理人一、二审均称陈玲玲对黄鹤延与鸿基公司、天高公司之间合作销售事宜不知情，合作销售合同与《商品房买卖合同》没有关联，这种说法令人难以置信。(4)鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订的合作销售合同约定，黄鹤延的主要义务是“于三方合同签订之后七天内帮助鸿基公司按黄鹤延要求借贷到人民币500万元”，主要权利是“收取该项目一切房款及取得代理销售超过底价(2800元/平方米)部分的30%的利益分成。”如果陈玲玲买受房屋是真，该房屋销售应为三方合作销售房屋范畴，依据合作销售合同，黄鹤延应当取得该部分房款30%的利益分成，但黄鹤延并未照此合同约定享受利益分成，并且陈玲玲买受房屋的面积为10008.54平方米，占鸿基公司、黄鹤延、天高公司合作销售房屋总面积15000平方米的79%，陈玲玲买受房屋单价只有500元/平方米，而鸿基公司、黄鹤延、天高公司三方合作销售房屋底价2800元/平方米．将两份合同的内容及实际履行相比较，陈玲玲买受房屋已经损害了黄鹤延在合作销售合同中的权益，按常理，黄鹤延应当提出异议，并且不会再履行三方所签订的合作销售合同，但事实上，黄鹤延不仅没有提出异议，反而继续履行了合作销售合同，即参加了鸿基公司在长沙举办的招商会，推广销售包括陈玲玲购买的房屋。依据合作销售合同，黄鹤延享受合作分成的前提是必须为鸿基公司借贷到500万元，但鸿基公司并未取得除本案之外的另500万元借款。(5)一审虽然没有认定鸿基公司提交的与黄鹤延、陈玲玲协商还款与解除房屋登记备案的录音证据，该录音证据只要陈玲玲到庭便可印证陈玲玲的真实意思，陈玲玲一、二审均不露面，应推定陈玲玲就是怕核实这份证据。(6)陈玲玲买房及—、二审诉讼期间出示的身份证明为护照复印件，未出示原件，且护照复印件上没有身份证号码，该护照复印件不能作为陈玲玲身份证明的有效证件．如果陈玲玲买房是真，其投资金额为5004270元，并非小数目，陈玲玲为防止权益受损不应当不提供合法有效的身份证明，因此，这亦不符合常理。(7)赫山区人民法院委托益阳市价格认证中心对E栋4765.99平方米商业铺面所作的工程造价(不包括土地出让金、契税)为每平方米1011元。资阳区人民法院委托湖南正大房地产评估经纪有限公司对E栋035号房在2006午10月8日的市场价格进行评估为每平方米3078元，该评估单价虽然时点不同，但参照鉴定造价及评估价格可以确定鸿基公司出售给陈玲玲的房屋单价低于成本价，这显然不符合鸿基公司开发房产的目的。(8)目前，我国房地产市场从东南沿海至内陆省份，存在很多这种以签订商品房买卖合同进行借款的投资行为，该行为的性质实为借款。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，鸿基公司与陈玲玲签订的《商品房买卖合同》因存在上述诸多疑点，应认为双方的真实意思不是买卖房屋，双方的真实意思为借款的依据更为充足，如认定双方的真实意思表示为商品房买卖，则显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，下列合同当事人有权请求变更或撤销：(1)因重大误解订立的；(2)在订立合同时显失公平的；(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故双方所签订的《房屋买卖合同》依法应予撤销。鸿基公司以《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示且显失公平为由请求撤销的诉讼请求成立，应予支持。由于本案支持了鸿基公司申请撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求，故陈玲玲反诉要求鸿基公司办理产权登记过户手续，承担违约金的诉讼请求应不予支持。陈玲玲上诉提出双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不构成显失公平的理由不能成立。

　综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决鸿基公司退还陈玲玲款项未明确具体时间不当，应予纠正。由于鸿基公司与陈玲玲的《商品房买卖合同》已被撤销，鸿基公司并末收取陈玲玲所交纳的税款，陈玲玲可凭本判决书及完税凭证向有关税务部门申请办理税款退费手续。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，于2007年12月21日判决：(一)维持湖南省益阳市中级人民法院(2007)益法民二初字第2号民事判决的第一、三项；(二)变更湖南省益阳市中级人民法院(2007)益法民二初字第2号民事判决的第二项为：由益阳市鸿基房地产开发有限公司于本判决书送达后七天内退还陈玲玲5004270元并支付自2006年4月18日起至款项付清之日止的利息(按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。

三、当事人申请再审的主要理由

　陈玲玲不服二审判决，向最高人民法院申请再审称：其与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》是典型的商品房买卖合同，原审运用优势证明规则否定其与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》是错误的。

四、最高人民法院审查意见

　最高人民法院经审查认为，陈玲玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，予以驳回。理由为：

　本案争议的焦点是：陈玲玲与鸿基公司签订的三份《商品房买卖合同》是否双方当事人的真实意思表示，是否显失公平，是否应予撤销。根据原判认定的事实，2006年4月17日，鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订《玉鹿市场合作销售合同》约定，黄鹤延必须在7日内为鸿基公司借贷到人民币500万元。次日，鸿基公司与黄鹤延的同乡陈玲玲签订了案涉的三份《商品房买卖合同》，陈玲玲以每平方米500元的价格购得鸿基公司的门面房10008.54平方米，共计5004270元。无论是从鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订的《玉鹿市场合作销售合同》中约定讼争房屋的销售价格，还是一审法院核实的房屋成本价格，均高于陈玲玲买受房价数倍。陈玲玲与鸿基公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖的形式对鸿基公司进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保。该房屋买卖合同非当事人真实意思表示，又显失公平，原判根据鸿基公司的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定予以撤销，并无不当，应予维持。