【问题提示】

　　解约定金的司法认定

　　【案件索引】

　　一审：（2009）湖民初字第840号

　　二审：（2009）厦民终字第2410号

　　【案情】

　　原告杨敏龙、杨晓梅。

　　被告吴云友。

　　被告厦门大嘉泰勒房地产营销策划有限公司。

　　2007年9月7日，原告杨敏龙、杨晓梅（甲方，转让方）与被告吴云友（乙方，受让方）签订一份《房产转让协议》，双方约定：甲方同意将座落于厦门市湖里区兴湖路2号之二603室的房产转让给乙方，土地房屋产权证号为00246221，成交总价款为1000000元整，乙方应于本协议签订之日直接支付购房定金50000元给甲方；乙方已支付的定金可充抵首期购房款，乙方于2007年9月7日向甲方支付首期款50000元整，乙方于2007年12月17日向甲方支付购房款1000000元整；甲方应于2007年12月17日将房产交付给乙方使用；甲方承诺于2007年12月7日前将落户在本房屋的户口全部迁出。如甲方未及时迁出户口，每逾期一日按房款总额的万分之五赔偿给乙方；甲乙双方签订本协议后，若乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将扣除定金的乙方已付款（不计息）返还给乙方，定金归甲方所有；若甲方中途悔约，应书面通知乙方，自悔约之日起三日内应将已收款（不计息）返还给乙方，并双倍返还定金，向居间人支付的劳务佣金由悔约方承担（协议第十一条内容）；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房款的0.05%作为违约金；甲乙双方保证于2007年12月17日前签订国土资源与房产管理局提供的《房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续，若因一方原因逾期无法办理交易登记手续时，视为悔约，另一方有权要求终止协议，同时要求悔约方按本协议第十一条承担相应的悔约责任。

　　之后，吴云友按约支付了购房定金50000元和购房款50000元，杨晓梅出具了收条。同年12月17日，吴云友未将购房余款交付原告，杨敏龙、杨晓梅亦未将房产交付被告。双方也未按约定签订《房地产买卖合同》并办理交易登记手续。

　　2008年10月29日，吴云友起诉，要求杨敏龙、杨晓梅共同双倍返还定金100000元及购房款50000元，杨敏龙、杨晓梅提出反诉要求吴云友继续履行双方签订的《房产转让协议》，并支付逾期履行违约金。厦门市湖里区法院于2008年12月30日作出（2008）湖民初字第4242号民事判决书，认定：1、吴云友作为购买方，未在2007年12月17日支付购房余款900000元，违反了双方的约定，存在逾期付款的违约行为。杨敏龙、杨晓梅作为转让方，负有如期交付房产的义务，其存在逾期交房的违约行为。2、根据双方签订的《房产转让协议》第十一条的约定，双方都有权中途悔约，但应书面通知对方并承担相应违约责任。因此，吴云友有权根据约定解除合同，但应承担合同约定的违约责任。吴云友中途悔约，明确提出解除合同，根据约定吴云友只能要求杨敏龙、杨晓梅将扣除定金的已付款（不计息）返还，而定金归杨敏龙、杨晓梅所有，即吴云友只能要求杨敏龙、杨晓梅返还购房款50000元。吴云友要求杨敏龙、杨晓梅共同返还双倍定金无法律依据。3、吴云友有权根据约定行使解除权，杨敏龙、杨晓梅要求继续履行合同的诉讼请求已无依据。由于双方签订的《房产转让协议》并未约定交房时间以及付款时间的先后履行顺序，因此，吴云友在杨敏龙、杨晓梅交房之前亦有权行使同时履行抗辩权拒绝付款，故杨敏龙、杨晓梅要求吴云友支付逾期付款违约金的诉讼请求没有法律依据。据此判决：杨敏龙、杨晓梅返还吴云友购房款50000元；驳回吴云友的其他诉讼请求；驳回杨敏龙、杨晓梅的反诉诉讼请求。

　　该判决生效后，杨敏龙、杨晓梅向湖里法院起诉，请求判令被告吴云友、大嘉泰勒公司连带赔偿原告损失100000元（已扣除定金部分50000元，暂计100000元，实际损失以现房屋评估价与合同约定价格的差价为准），并向法院申请对讼争房屋（厦门市湖里区兴湖路2号之二603室）的价格进行评估鉴定。法院依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司对该房进行评估。该经评估，确定估价对象于估价时点2009年3月18日的房地产市场价值为898144元。原告杨敏龙、杨晓梅支付评估费3593元。庭审中，原告杨敏龙、杨晓梅当庭变更诉讼请求为：两被告连带赔偿原告损失51856元（房产评估差价扣除定金部分50000元所得）。

　　【裁判】

　　湖里区法院认为：根据合同自由原则，当事人可以约定放弃定金或者双倍返还定金，作为解除合同的条件。原告杨敏龙、杨晓梅与被告吴云友签订的《房产转让协议》第十一条是约定解除合同条款，因此本案定金具有解约定金的性质。解约定金是以定金担保利益的放弃或行使作为合同解除的条件而约定的定金。交付定金的当事人可以放弃要求返还定金的权利，以解除合同；接受定金的当事人可以双倍返还定金以解除合同。解约定金，作为合同解除的代价，实际上有没收定金或双倍返还定金以弥补损失的作用，除适用定金罚则外，当事人不能再请求其他赔偿。因此，原告杨敏龙、杨晓梅要求两被告连带赔偿其损失51856元（房产评估差价扣除定金部分50000元所得）的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告提出两被告串通不履行合同的主张没有事实依据，不予采纳。被告吴云友提出其只承担被没收定金的违约责任的抗辩意见，理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杨敏龙、杨晓梅的诉讼请求。

　　宣判后，杨敏龙、杨晓梅不服，以一审法院认定被上诉人单方解除合同的事实，却认为定金具有弥补损失的作用是错误的，根据有关定金的相关法律规定，定金是一种罚则，具有惩罚性，而不是补偿性质，因此，定金不具有弥补损失的作用为由，向厦门市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，支持其诉求。

　　二审中，经厦门中院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，被告吴云友补偿原告杨敏龙、杨晓梅15000元损失，双方房屋买卖无其他纠纷。杨敏龙、杨晓梅撤回上诉。