【案情】

　　上诉人（原审被告）：祁某。

　　被上诉人（原审原告）：张某。

　　原审第三人：徐某。

　　2010年9月1日，上海新凯房地产开发有限公司（甲方）、张某、董某、董某某（乙方）、上海市徐汇区住房保障中心（丙方）共同签订《上海市经济适用住房预售合同》，约定：乙方通过购买取得上海市松江区某处（以下简称涉案房屋）的有限产权。乙方承诺，购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，乙方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。该合同第五条载明，乙方购买该房屋有限产权的单价为每平方米4562元，乙方确认，相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为每平方米8099元。

　　2011年4月11日，涉案房屋登记于张某、案外人董某、董某某名下，上海市房地产登记簿备注载明，涉案房屋为经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。

　　2014年6月19日，张某（甲方）与祁某（乙方）签订《上海市租赁合同》，约定甲方将其拥有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日，月租金为1400元。

　　2014年7月1日，张某（甲方）与祁某（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金15天。其中原文中的第1项“擅自将房屋转租、转让、转借的”已经划去，文字旁手写“不得将房屋有群租现象”。

　　2015年8月7日，张某向祁某寄送告知函一份，言明祁某未经房东允许擅自将涉案房屋转租，违反了《合同法》第二百二十四条，对水费、电费、有线电视费经常逾期交付，违反了合同第7条第2款，现房东决定解除合约，限祁某于2015年10月底前搬离房屋及清空屋内物品，并归还房屋钥匙。祁某确认收到了该告知函。

　　2016年5月16日，上海市徐汇区长桥街道办事处住房保障办公室向张某发出《上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书》，载明：涉案房屋在使用过程中存在“出租”的违规违约行为，限定其家庭在2016年6月30日之内进行整改。

　　一审中，张某与祁某均向一审法院确认涉案房屋租金支付至2016年1月23日，另付了押金1400元，涉案房屋实际由徐某占有使用。

　　2015年11月12日，张某以祁某违法转租为由向上海市松江区人民法院起诉请求：1.张某、祁某之间的房屋租赁合同关系于2015年12月10日解除；2.祁某于合同解除后立即腾空并交还租赁房屋给张某，徐某协助履行腾空交房义务；3.祁某支付房租至合同解除时，合同解除后支付占用房屋使用费至实际交还房屋之日（按照合同约定的租金标准）；4.张某没收祁某交付的押金人民币1400元。一审庭审中，张某表示撤回第四项诉讼请求，并同意将押金抵扣祁某欠付的相关费用。祁某辩称张某是同意其进行转租的，不同意张某的诉讼请求。2015年12月10日，张某申请追加实际居住入徐某为第三人。一审法院于同年12月24日依法发送《参加诉讼通知书》，追加徐某为第三人。

　　【审判】

　　上海市松江区人民法院经审理认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。一、张某与祁某于2014年6月19日签订的《上海市租赁合同》及于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年8月7日解除；

　　二、祁某及徐某于判决生效之日起十日内搬离并返还涉案房屋；

　　三、祁某于判决生效之日起十日内支付张某自2016年2月24日起至返还房屋之日止的占有使用费（按每月1400元的标准计算）。

　　一审判决后，祁某不服，提起上诉称，张某曾经口头承诺祁某可以对外转租，请求二审法院撤销原判，改判驳回张某一审诉请。

　　二审中，张某与祁某达成一致意见，如果二审法院认定租赁合同无效，则张某同意向祁某支付5000元的装修价值补偿款。双方同时确认，祁某在本案一审判决前已经按照合同约定标准向张某实际支付了截至2016年5月31日的房屋使用费。

　　2016年8月5日，张某与祁某签署房屋交接协议，确认涉案房屋已于当日归还给张某，张某向祁某支付了5000元装修补偿款。

　　上海市第一中级人民法院经审理认为，张某将涉案房屋出租给祁某的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，租赁合同应属无效。祁某已经实际占有使用了涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张某的出租行为系利用公共资源，损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益。二审法院另行下达决定书对该部分收益予以收缴，前期已经支付的“租金”由行政部门做后续处理。

　　二审判决：一、撤销原审判决；二、张某与祁某签订的系争租赁合同无效；三、驳回张某的诉讼请求。二审民事制裁决定书：对祁某尚未支付的涉案房屋占有使用费人民币3035元予以收缴。