摘要：在商品房买卖合同中，处于强势地位的开发商企业常出现逾期交房、逾期办理房屋产权证书等违约情形，而处于弱势地位的购房者容易被房地产业的某些“规则”所潜，让购房者欲哭无泪。但现实操作“规则”不代表行为的合法性，购房者不应为开发商的违规行为买单，当事人仍可以通过合法途径维护自己的权益。本文基于蓬安县一起典型的开发商逾期交房、逾期办证之案例为分析起点，对2019年P县商品房销售合同中的开发商违约责任形态类型化，并提出相关对策。全文共计4284字。
关键词：商品房销售合同 开发商违约责任形态 对策
一、对P县一起典型开发商违约案例的分析
2013年11月26日，王某与A公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买A公司开发的房屋，房屋总价款为30万元，同时约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）······（2）双方协商处理。合同签订后，王某于2013年11月25日前交清了购房款。2015年7月15日，王某接收案涉房屋。2016年4月12日，涉案房屋经过整体统一验收并予以备案。2017年4月18日，A公司取得案涉房屋的初始登记不动产权证书。2019年1月3日，王某取得案涉房屋不动产权证。2019年2月26日，王某以A公司逾期交房、逾期办理产权登记等为由提起诉讼，请求A公司承担逾期交房、逾期办证的违约金等。
对于该案的裁判，有两种处理意见。第一种意见认为：本案商品房买卖合同合法合同，对双方具有约束力。王某以A公司未在合同约定的交付时间取得房屋验收备案书为由认为该房屋迟延交付使用的主张不符合实际，单证不齐全不能说明该房屋不能被实际交付使用，王某也并未因单证不齐全和房屋质量问题而拒绝接收房屋，且事后A公司已办理完涉案楼房的竣工验收，证明工程质量合格，根据现有证据不能确定涉案楼房的实际交付时间，王某要求A公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。由于不能确定房屋的实际交付时间，王某依据合同约定A公司应在商品房交付使用后的730日内办理房屋所有权证书的条款，请求A公司支付逾期办证违约金的主张，因证据不足，亦不能得到支持。故本案应判决驳回王某的诉讼请求。
第二种意见认为：应判决A公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，本案双方当事人在合同中约定了房屋的交付条件：出卖人交付房屋时依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1、5种条件（1、该商品房经验收合格；5、水、电、暖、路、气、讯达到使用条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此，本案中涉案房屋的交付使用不仅要达到对房屋的转移占有，同时还要符合该商品房经验收合格与水、电、暖、路、气、讯达到使用条件这两项双方当事人明确约定的交付条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”，经过验收合格是交付房屋的必备条件，这是法定的带有强制性的要求，本案涉案房屋的交付条件，既有当事人的约定，又有法律法规的强制性规定。因此，本案中的涉案房屋只有通过竣工验收并且水、电、暖、路、气、讯达到使用条件时才能够交付。双方当事人约定的交付日期为2014年12月31日，而根据竣工验收备案表的证明，涉案房屋于2016年4月12日经过整体统一验收并予以备案，也就是说涉案房屋只有在2016年4月12日才真正具备交付的条件，在此时间之前交付房屋即是将没有经验收合格的商品房交付给购房者。即是说根据合同约定，2015年7月15日王某接收案涉房屋应当是无效交付，同时也超过约定的交付日期2014年12月31日已经构成了逾期。A公司辩称其是在2015年7月15日之前就已将房屋钥匙交给王某某，但是无证据证明，退一步讲，即使在原告主张的日期以前交付，也已经构成逾期交付，因为该交付不符合商品房交付的强制性要件，为无效交付。因此，A公司应当承担逾期交房的违约责任。故本案应认定案涉房屋有效交付时间为2016年4月12日，A公司应按照合同约定自2016年4月12日起的730日内为王某办理房屋产权登记，也即至迟应于2018年4月12日办理房屋产权登记，A公司于2019年1月3日为王某办理完毕房屋产权登记，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。
二、开发商违约责任形态常见类型及相关纠纷主要特点
上述案例是P县近年来较为普遍发生的情形，笔者通过对2019年P县商品房销售合同纠纷进行实证分析，将P县开发商的违约责任形态进行类型化，得出以下几类常见开发商违约责任形态：
逾期交房。因开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付，买受人主张开发商承担逾期交房的违约责任。买卖双方签订商品房买卖合同后，开发商常因资金不到位等无法按期交房，买受人诉请开发商支付逾期交房违约金或赔偿无法按期交房的损失，或请求确认双方买卖合同无效，或请求解除合同。
2.逾期办证。买受人主张开发商承担逾期办理产权证的违约责任的，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，否则应当承担违约责任。
3.面积瑕疵。因商品房销售合同约定房屋面积与实际交房面积不一致，购房者要求开发商退赔合同销售面积与产权核定面积之间的差价款。
4.质量瑕疵。很多商品房存在质量隐患及瑕疵，有的是交付时发现房屋层高不够、用电容量不足，开发商擅自改变房屋结构等，买受人起诉要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
5.配套设施问题。开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能按合同约定提供商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，约定的车库在房屋交付后无法兑现，导致买受人要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
从P县2019受理相关案件分析来看，涉及开发商违约责任的商品房买卖合同纠纷案件主要有以下特点：
1、案件受理数量呈阶段性、小区性。也就是说，商品房买卖合同纠纷案件，诉讼的提起是随着当地房地产的开发情况而出现的，某一商品房小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的因开发商违约的合同纠纷。
2、诉讼的群体性。虽然交房前期提起诉讼的仅是部分维权意识强烈的买受人，大部分买受人处于观望状态；但一旦案件的审理结果对买受人有利，则其他同种情况的买受人则会立刻提起诉讼。
3、房地产开发商侵犯买受人权益现象普遍。从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中由房地产开发商作为被告的案件达99%。这说明房地产开发企业侵犯买受人权益的情况较为突出，买受人在购房过程中承担的风险较多。
三、规制商品房买卖合同开发商违约的对策
通过上述分析，笔者提出以下建议以期解决当前商品房买卖合同纠纷案件频发的问题：
1、国家应进一步规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿，切实保护买受人权益。
2、政府要加大对商品房开发企业的监管力度。严格审查房地产经营资格，严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。对房地产开发中出现的违法行为应当加大惩处力度，进而杜绝此类案件的发生。
3、人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应注意程序法和实体法并重，注重法律效果和社会效果的统一。在商品房买卖合同的效力问题上，我国法律虽多多少少存在着漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充，但在审理过程中，人民法院应多作调解工作，做到胜败皆服，切实化解买受人与开发商对立双方的矛盾，彻底解决纠纷。
4、商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。
5、买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款，切实保护消费者的合法权益。
作者：四川省蓬安县人民法院唐宇。
