商品房买卖合同纠纷案件中违约责任的认定和处理

　　胡光甲

　　辽宁省高级人民法院

当前民事审判实践中，审理商品房买卖合同纠纷案件经常出现的问题是逾期付款、逾期交房、逾期办证问题。其中的违约责任，合同中大多也有约定，也有没有约定的情况。有约定的，违约金是否过高如何掌握如何调整？没有约定的依法定参照处理仍显过高，能否予以调整？比如，因政府的原因产权证迟迟不能办理，实践中当事人往往根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第18条之规定主张权利，即按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失或违约金数额。如果予以支持，由于涉及的业户较多，赔偿数额较大甚至巨大，将导致开发商濒临破产境地，社会效果很不好，等等。对于上述情况及由此引发的相关问题如何处理，非常值得探讨和研究。

　　解决上述问题，涉及对《商品房买卖解释》的理解适用，又涉及到该解释与其他关联司法解释的协调适用问题。更需要针对实务中出现的不同情况，结合司法解释之相关规定，进行深入探究。

　　一、关于《商品房买卖解释》与最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）之间的关系问题

　　上述解释关于违约责任问题均有相应规定，但又有所不同。如《商品房买卖解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”《合同法解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《商品房买卖解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《买卖合同解释》第24条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法。出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”将上述规定相互比较，我们会发现：1.关于违约造成损失过高的标准及其调整，《商品房买卖解释》与《合同法解释(二)》并不完全相同。在标准确定上，《商品房买卖解释》是“应当以违约金超过造成的损失30%为标准”；《合同法解释(二)》是“一般可以认定为过分高于造成的损失。”在酌减的调整上，《商品房买卖解释》是应当以此为标准调整；《合同法解释（二）》是以实际损失为基础，结合其他因素综合考虑。2.关于逾期付款违约金及赔偿损失数额的计算，《商品房买卖解释》按照未付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；《买卖合同解释》则是可以人民银行基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。显然，二者在表述上是不同的。

　　那么，民事审判实践中，关于商品房买卖合同纠纷案件中对违约责任及其他相关问题究竟如何适用上述司法解释？我们认为，解决上述问题的前提就是对上述司法解释的关系作出正确的回答。

《合同法解释（二）》是对合同法总则作出的解释和规定。买卖合同居合同法分则有名合同之首，买卖合同案件审理中需要遵循的原则和判断标准也常为其他有名合同和无名合同所借鉴。合同法买卖合同一章常常又称为合同法的小总则。《买卖合同解释》是对合同法分则所作的解释。《商品房买卖解释》是对商品房买卖合同纠纷适用法律所作的特别解释。因此，从解释的内容看，上述解释的阶位是：《合同法解释（二）》处于首位，《买卖合同解释》处于次位，《商品房买卖解释》处于后位。后两个解释的适用均应服从于《合同法解释（二）》。商品房买卖合同亦属于买卖合同一种，从这个角度看，《商品房买卖解释》应服从于《买卖合同解释》。但《商品房买卖解释》属于《买卖合同解释》的特别法。基于上述分析，在司法解释适用上，当《商品房买卖解释》、《买卖合同解释》的规定与《合同法解释（二）》不一致时，应适用《合同法解释（二）》之规定。在审理商品房买卖合同纠纷案件中，优先适用《商品房买卖解释》。《商品房买卖解释》被《买卖合同解释》取代的或《买卖合同解释》另有新规定的，按《买卖合同解释》有关规定处理。

　　二、关于审判实务中遇到的具体问题及其解决

　　关于约定违约金高低的标准及其调整问题

　　就此问题，从解释体现的内容看，《商品房买卖解释》的规定没有《合同法解释（二）》全面、科学。不可否认，在当时的情况下，由于把消费者作为弱势群体予以特殊保护，因此，《商品房买卖解释》规定的内容侧重于维护消费者的利益。一定意义上讲，解释的规定对房地产开发商明显不利。那么，《合同法解释（二）》实施后，就违约金高低的判断与调整，究竟适用哪个解释？首先应当肯定的是，两个解释的基本精神是一致的，只是《合同法解释（二）》更为全面、合理。因此，从内容上看，应当适用《合同法解释（二）》。前已有述，由于《合同法解释（二）》是对合同法总则所作的解释和规定，合同法总则司法解释在违约金过高衡量标准方面所提出的规则，应普遍适用合同法分则中所规定的15种有名合同及其他无名合同，商品房买卖合同也不例外。所以，在审理商品房买卖合同纠纷案件关于违约责任的调整与把握上，应适用《合同法解释（二）》之规定。同时应予注意，《买卖合同解释》颁布施行于《商品房买卖解释》之后，该解释就违约损失的计算及违约金高低的调整又作出了新的具体规定，如该解释第29条、第30条、第31条。审判实践中，审理商品房买卖合同纠纷案件应注意适用。

　　商品房买卖合同中没有约定违约金的数额或损失赔偿计算方法时，违约金及赔偿损失的计算尺度如何掌握?

　　这里分三种情况来探讨：逾期付款；逾期交房；逾期办证。

　　1．关于逾期付款及逾期办证违约责任的法律适用。上述三类情况，《商品房买卖解释》就违约责任均作了规定，即解释第17条、第18条。该两条对逾期付款和办证的违约责任所作的规定是，按照已付款总额，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。这一规定还执行不执行？产生这一疑问就是因《买卖合同解释》的出台与实施。该解释第24条规定：人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。上述表述明显不同。是文字表述不同，还是其实质内容不同？

　　权威的解释（见最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第396页）称：《买卖合同解释》的该规定与法释［1999］8号司法解释的基本精神一致，又针对实践中出现的问题作了补充和完善。

　　［1999］8号最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息标准时，人民法院可以相应调整逾期付款违约金的计算标准。”执行这一批复在2004年《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》执行后出现了问题。该通知第3条规定：对2004年1月1日以后发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。按照该通知内容执行［1999］8号批复，实践中对非借款合同纠纷案件就出现了无法操作问题。因为人民银行所规定的逾期贷款罚息是针对贷款合同而言，逾期贷款罚息的利率标准是在原借款合同载明的利率水平上上浮一定比例。而非借款合同由于没有“合同载明的利率”，因而就使逾期罚息利率上浮失去了基础，实践中对非借款案件依此判决将无法执行。正因如此，《买卖合同解释》才作出现在这样的规定，使实践中无法执行的问题得以解决。

　　按照上述解释，我们认为，《商品房买卖解释》第17条、第18条之规定，实践中同样存在无法执行的问题。因此，在《买卖合同解释》施行后，处理商品房买卖合同纠纷案件，关于逾期付款违约金及违约造成的损失在无约定情况下，应适用《买卖合同解释》之规定。

　　2．关于逾期交房违约责任中的问题。关于逾期交房的违约责任，《商品房买卖解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照下列标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”正确适用该条，我们认为，在处理具体案件当中应注意以下几点。

　　一是交付不同于交付使用。交付属于物权理论上物权变动的概念。交付使用就是房屋的转移占有。实践中，房屋的转移占有形式多样。一般情况是办理入住手续，买受人在入住通知上签字并接收房屋钥匙。至于其他方式能否认定为交付使用，标准就是买受人是否在实际上能够控制购买的房屋。办理过户手续，属于交付范畴，不能以此作为交付使用的标准。但当事人有约定的除外。

　　二是交付的房屋是否受到法定条件的限制。建筑法第六十一条规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”合同法第二百七十九条也作了基本相同的规定。根据上述规定，房屋质量合格交付是出卖人依照法律规定或依当事人的约定交付标的物的主要义务，是法定义务，是法律直接规定的特别义务。根据上述规定，交付的房屋必须是经竣工验收合格的房屋。围绕交付的房屋是否符合法定条件，针对民事审判实践中遇到的问题，我们认为：（1）房屋没有竣工验收合格手续，买受人拒绝接收的，应当予以支持。买受人已经接收，应认定为已经交付，只是交付不符合法定条件。房屋出售方如果迟迟不能办理竣工验收合格手续，一般情况下，买受人可按《商品房买卖解释》第12条、第13条之规定主张权利。那么司法实践中，如果有足够理由（如已使用多年，没有发生质量问题）让我们相信房屋质量合格，只是因为与房屋质量无关的因素而不能及时验收，开发商承诺在特定时间内办理验收手续，如何处理？一种观点认为，没有验收合格手续，属于交付违法，开发商的承诺不予考虑，支持买受人解除合同、赔偿损失的请求。反之，买受人的请求不予支持，等于判决认可违法交付。如果判决继续履行，出现质量问题，法院难咎其责。另一种观点认为，应启动房屋质量鉴定程序。如开发商同意申请鉴定，且经鉴定合格，则驳回买受人的诉讼请求。但诉讼费用应由开发商承担，因为，引起诉讼的理由正当。如开发商不同意申请鉴定，则支持买受人的诉讼请求。我们认为第二种观点是可行的。因为，这样处理，即维护了交易的稳定性，又使居住安全得到保证。反之，不经鉴定确定房屋质量是否合格径直作出支持买受人的请求判决，将引发群体性诉讼，其社会效果亦属不佳。（2）当事人接收房屋时对房屋没有竣工验收合格手续知情，嗣后，经验收合格并补办了验收手续。此种情况下，买受人若以验收合格之日作为实际交付之日主张逾期交付房屋违约责任的，不应予以支持。因为，此种情形的交付多为根据当事人的约定，且房屋质量合格，既没有影响使用，又不存在质量风险，故买受人主张逾期交付责任有违诚信原则。若没有竣工验收合格手续，出售人没有告知买受人，买受人也确属不知情，后补办了验收合格手续。于此情形，买受人主张逾期交付房屋的违约责任能否支持？我们认为，也不应予以支持。主要理由在于没有影响使用，没有影响居住安全。（3）已办理竣工验收合格手续并交付使用，但嗣后发现系弄虚作假办理的合格手续，开发商也不能提供证据证明房屋质量合格，于此情形，买受人依《商品房买卖解释》之规定，请求解除合同、赔偿损失的，因不能排除居住安全风险，故应予支持。（4）当事人约定的交付标准低于法定标准，买受人在接收使用后，又以约定的交付时间为起点，主张至达到法定标准之日的违约责任，不应予以支持。理由前已叙及，不再赘述。

　　三是逾期交房的租金损失问题。合同法上的违约责任以填平损失为原则。而损失的确定，一般以合同履行前的常态或合同履行的状态为标准来确定。就商品房买卖而言，对买受人来说，合同履行前的常态是拥有用于购房的人民币，在有房居住的情况下，支付一定数额的购房价款却未得到房屋，其直接损失基本上就是已付房款的利息。另一种情况是，拥有用于购房的人民币，租房居住，支付一定数额的购房款却未得到房屋，其直接损失基本上就是已付房款利息和继续租房的租金损失。当然，还有其他情况，在此不一一列举。在购房非为经营的情况下，上述两种情况的损失是相对确定的。在上述两种情况下，违约金的数额或者损失赔偿额是否还应当按合同约定的逾期交付的房屋租金标准计算？实践当中，基本上没有区分。就是按照合同约定的逾期交付的房屋租金予以判决。我们认为，应根据不同情况区别对待。对于第一种情况，违约金按逾期罚息计算比较妥当，甚至在逾期罚息幅度内根据案件情况适度下调。因为于此情形，买受人的损失就是法定孳息，与逾期付款没有区别，此时按租金标准处理，就出现了同种情况不同对待的问题。对于第二种情况，违约金应是逾期罚息与租金损失之和。上述情况如均按《商品房买卖解释》规定的租金损失确定违约金，就违反了“同等情况同等对待的法则”，而且在实务中，若需对租金鉴定，则增加了诉累，如无参照物，将导致鉴定受阻，案件处理无法进行下去。我们主张的处理方式，即体现了损失填平原则，又体现了惩罚为辅的原则。

　　3．关于逾期办证违约责任的掌握。逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，也即在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失较小。纵观买受人，其购房大体有两种需要：一是生活即居住需要；另一类是营利需要即倒买倒卖。对于第一种情况，逾期办证往往没有什么损失。如果说有损失，可能因为政策调整等因素，导致办证费用或其他费用增加。对第二种情况，逾期办证除上述损失外，因没有产权证影响交易，将产生倒卖房屋差价损失。实际生活中多为第一种情况。《商品房买卖解释》没有区分不同情况，统一规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据“不同情况不同对待的法则”，就上述两种情况在解释上应有所区别对待，即居住需要与经营需要其损失标准应有所区别。但《商品房买卖解释》并没有作出区分。从法理上看，当属欠妥。或许考虑到司法实践中难以区分判断买受人的真实心态，因此司法解释并未作出区分，采取“一刀切”的立法模式。客观上，即使因居住需要而购买房屋，也会因改善生活条件或市场形势的变化而出卖房屋。也就是说买受人购房的真实意图的确会因不同因素发生变化。从这个角度看，作出“一刀切”的规定似乎更贴近现实，有利于执法的统一。但笔者认为，购房者的真实意图不能从主观上去推断，而应根据客观事实去认定。比如购房者购房前已有多处住房，且条件优于现购买的房屋，此种情形，认定为交易而购房当属客观。即使购买现房为了居住，也不能排除住新房卖旧房，于此情形认定为交易而购房当无不妥。也即，在具体的交易案例中，根据客观事实能够区分出为居住而购房还是为经营而购房。也正因如此，笔者认为，《商品房买卖解释》对逾期办证的损失赔偿应区分不同情况作出规定。在《商品房买卖解释》现有的规定没有调整的情况下，我们处理具体案件，根据案件情况不同作出相应判决并不为过。从《商品房买卖解释》第18条规定的内容看，该条并没有要求我们“必须”按已付款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失，而是“可以”。因此，区分不同案件情况，作出不同判决，并不违反解释之规定。

　　正因为解释的规定是“可以”，也就为我们处理具体案件提供了自由裁量的空间。审判实践当中，应根据个案情况区别对待。如，在逾期办证当事人没有特殊约定的情况下，房屋买受人若按逾期罚息主张损失，如涉及诸多群体，则应灵活处理。如购房人不能证明其损失的存在，则我们可在法定罚息范围内下调损失数额。因为，若按法定罚息足额判决，房地产开发企业往往难以承受，甚至濒临倒闭破产。尤其在第一种情况下，即买受人购房仅为居住之需要，逾期办证几乎没有损失，开发商却承担沉重的法定罚息责任，损失和责任极不对称。

　　在此需要指出，《买卖合同解释》第29条就违约赔偿可得利益作出了规定。商品房买卖作为买卖合同的一种，作为一种交易情形，同样存在可得利益问题。在《买卖合同解释》施行后，基于商品房买卖合同发生纠纷，当事人主张逾期交房的可得利益如何处理，是后法优于前法，还是特别法优先适用，抑或是特定合同的解释服从于优势更强的属于分则解释的《买卖合同解释》。笔者认为，商品房买卖与其他买卖交易应当同等对待。当事人主张可得利益的，应当予以支持。逾期办证影响交易和逾期交房均存在适用余地。这样做，并不违反《商品房买卖解释》第17条、第18条之规定，因为上述规定的违约金数额或损失数额的确定，解释的要求是参照，而不是必须。