产权尚未过户的房屋买卖纠纷案件之处理

处理房屋卖买纠纷案件既要考虑房屋买卖合同的特殊性，又要不违背一般合同及买卖合同的基本原理。这里首先必须明确几个概念。

　　1．房屋买卖合同与房屋买卖关系

　　房屋买卖关系的产生依据有两个，一是我国现有法律，法规对房屋买卖法律行为所作的规定；二是基于房屋买卖合同的约定。但是法律、法规本身并不能直接在当事人之间引起权利义务关系。房屋买卖关系是由当事人双方通过签订房屋买卖合同等法律行为而发生的。由此得出结论：房屋买卖合同是引起房屋买卖关系的民事法律事实，而房屋买卖关系则是由房屋买卖合同所引起的民事法律关系，二者有着本质的区别。

　　2．房屋买卖合同的成立与否和房屋买卖合同的有效与无效。

　　房屋买卖合同是诺成性要式合同。房屋买卖合同成立与不成立，其判断标准是当事人双方是否就房屋买卖达成了一致协议，并签订了书面协议。其成立的时间应以双方在书面协议上签名、盖章为准。对于这个问题，目前不少同志持有异议，他们主张房屋买卖合同成立应以到房屋管理机关办理过户手续为标准，其法律依据是《条例》第六条明文规定，房屋买卖依法办理产权过户手续，其买卖合同才能最后成立有效。我认为，《条例》第六条并非针对房屋买卖合同成立要件而言，而是针对买卖房屋这一民事法律行为而规定的应当具备的条件。我国法律只规定房屋买卖合同的形式要件为书面形式，而并没有规定房屋买卖合同必须到房屋管理机关公证或办理过户手续。实际上，办理过户登记手续只是为了确定房屋所有权，即对房屋买卖合同所引起的法律关系从法律上予以确认。

　　3．房屋买卖关系的成立与不成立，有效与无效

　　房屋买卖合同的成立，是买卖关系成立与不成立的重要条件之一，房屋买卖合同不成立，则房屋买卖关系当然不成立，但房屋买卖合同成立，则房屋买卖关系不一定成立。房屋买卖关系成立，应当具备房屋买卖的全部程序要件，即须办理产权过户手续。房屋产权过户是买卖关系成立的标准。但房屋买卖关系成立，其买卖关系也未必有效。房屋买卖关系有效，应具备以下几方面的要件：（1）房屋买卖合同合法；（2）当事人双方到房屋管理机关办理了过户登记手续；（3）当事人双方在房屋买卖活动中没有违反法律规定的程序要件和实质要件，整个买卖活动合法，以上三方面构成一个有机整体，缺一不可，同时具备了上述三个条件，其买卖关系成立有效。缺少其中任何一个，其房屋买卖关系即为无效。

　　4．房屋买卖合同的成立与不成立、有效与无效和房屋买卖关系的成立与不成立、有效与无效的相互关系。

　　明确了上述几对概念的区别与联系之后，我们不难得出结论：房屋买卖合同的成立与不成立，有效与无效，直接影响着房屋买屋关系的成立与不成立，有效与无效。（1）房屋买卖合同的不成立或无效，必然导致房屋买卖关系不成立或无效；（2）房屋买卖合同成立有效是房屋买卖关系成立、有效的前提，但不能说房屋买卖合同成立、有效，房屋买卖关系必然成立、有效。房屋买卖关系成立、有效除具备买卖合同成立有效条件外，还必须具备其他要件；（3）房屋买卖关系成立、有效，房屋买卖合同必定有效，但房屋买卖关系不成立或无效则不能说明房屋买卖合同也必定不成立或无效。

　　那么，对于未办理房屋过户手续的房屋买卖纠纷案件究竟应怎样处理？我认为，首先应当将房屋买卖合同的有效与无效与房屋买卖关系的有效与无数严格区分开来。然后根据具体情况分别加以处理。

　　（一）对于房屋买屋合同成立，且合同实质要件和形式要件齐备，但未办理产权过户手续的，一方有履行能力而反悔或不履行合同，另一方要求继续履行合同，而且其符合房屋买卖其他条件的，应当确认其房屋买屋合同有效，并判决继续履行，不能因其买卖关系未成立而宣布买卖合同无效，从而废止其买卖合同。理由如下：

　　1．根据合同的一般原理，合同一经成立有效，即具有法律约束力，双方必须遵照执行。房屋买卖合同虽然具有特殊性，但它依然是合同的一种，只要依法成立，并符合其有效条件，即对双方有约束力。

　　2．合同不履行的民事责任之一就是继续履行，强制违约者继续履行也正是违反合同的民事责任所要求的。否则，继续履行原则将在房屋买卖合同中得不到贯彻执行，这将有悖于合同违约责任的一般原理。

　　3．继续履行也是买卖合同的本质特征所决定的。买卖合同是转移财产所有权的合同。合同一旦成立，出卖人即有义务将财产所有权转移给买受人。出卖人如果违反上述义务，买受人有权请求法院强令其继续履行。

　　4．房屋买卖合同与其他买卖合同一样是诺成性合同。双方当事人达成书面协议时，其合同即告成立，并对双方当事人产生法律效力，房屋买卖合同并不要求进行产权转移登记方能成立和生效。房屋产权转转登记是房屋买卖合同成立生效后，转移房屋所有权的一种法律形式。即办理了房屋产权转移登记手续，其所有权转移，没有办理产权过户手续其所有权则没有转移。因而，房屋产权转移登记的法律意义就相当于其他买卖活动中交付合同的标的物。根据《民法通则》第七十二条第二款之规定“按照合同或其他合法方式取得财产所有权的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”。在一般买卖活动中，交付财产后其所有权发生转移，而房屋买卖属于法律另有规定的情况，即须办理产权过户登记手续后其产权方能转移，不以实际交付作为产权转移的标准。这与一般买卖合同中标的物所有权转移只是方式上的不同。而在一般买卖活动中，合同成立有效而未交付财产时，一方反悔，能否一律宣布买卖合同无效呢？显然不能。那么房屋买卖合同成立生效后，只是未进行产权转移登记，也不能随意宣布买卖合同无效。

　　5．强令继续履行有利于合同的严肃性，增强合同的安全感，制裁违约者。否则，合同被随意宣布作废，将会助长违约的发生和蔓延，甚至会使一些人利用买卖合同进行敲诈活动。

　　6．强令继续履行合同，有利于最大限度地保护受害者的合法权益。

　　7．强令继续履行合同符合我国立法趋势，有利于加强对国外和港、澳、台的民事交往。实际履行不仅是我国处理违约责任的一个基本原则，而且在不少外国民法中也有相同的规定，随着中国大陆改革开放政策的进一步深入和香港的收回、澳台关系的改善，外国朋友及港、澳、台、侨胞在中国大陆购买房产的人将会增多。在房屋买卖活动中贯彻继续履行原则，有利于保护外国公民及港、澳台、侨胞的合法权益，促进中国大陆同国外及港、澳、台民事交往活动的健康发展。

　　8．贯彻继续履行原则，不会损害法律尊严。也许有人会担心，买卖合同成立生效，而未进行产权登记者，如判令强制履行会助长房屋买卖中不进行产权转移登记的违法行为，不利于维护法律的尊严。我认为，这一问题，可以通过完善立法来解决，即在《条例》中增设或另行规定过户时限，规定房屋买卖应在合同成立后一定期限内办理产权过户手续，在办理产权过户期限内，一方反悔或拒不履行合同的，另一方可以诉请人民法院强制继续履行。在法定过户期间内未进行产权转移登记而又不起诉的，逾期后法律则不予保护。这样既可维护合同的严肃性，又能促使当事人及早办理产权转移过户登记手续，更有利于维护产权过户登记的法律尊严。

　　（二）房屋买卖合同成立，但尚未办理过户之前，卖方又将该房屋卖给了第三人，且第三人已经办理了房屋产权过户手续，第一个合同买方诉请人民法院，要求继续履行合同的，对这类案件，如果合同本身合法，可确认第一个房屋买卖合同有效，并判令原房主（即卖方）承担违约责任赔偿损失。但不能判令继续履行。因为第三人基于合法行为取得该房的所有权，根据“债权不能抵抗所有权”的原则，原告人不能就该房主张所有权，而只能请求卖方赔偿其经济损失。

　　（三）买卖合同虽然成立，但合同本身违法，应当宣布房屋买卖合同无效，并废止该买卖合同。

　　（四）买卖合同不成立者，应明确告知双方当事人买卖合同不成立，其间不存在房屋买卖关系，并不受此约束。如有的订立了房屋买卖的预约合同或草签合同，在预约或草签合同中约定待一定条件成熟后签订正式契约。在未签订正式契约时，一方反悔，应作买卖合同不成立处理。

　　（五）《条例》公布实施前的房屋买卖，买卖双方经过协商同意，订了合同，买方已部分或者全部付了房屋价款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为只是买卖手续不完备的，一般可认定买卖关系有效，但应责令其补办手续。

　　对农村房屋买卖，目前尚无专门规定。《条例》又不适用于农村私房买卖，因而对农村私房买卖，不能以办理产权过户手续为买卖关系成立要件。对于农村房屋买卖合同有效而买卖关系未成立的诉讼纠纷，应参照城市私房买卖合同有效而买卖关系尚未成立的诉讼纠纷的处理原则处理。即房屋买卖合同成立有效，又不违反土地管理法和其他规定的，应判令继续履行合同，房屋买卖合同虽然成立，但不符合土地管理法和其他规定的，应当废止买卖合同。

　　对于判令继续履行房屋买卖合同的，义务当事人应当继续履行，协助对方办理产权转移登记手续，如果义务当事人拒不履行，另一方可以凭生效的判决书办理产权过户登记手续。

　　（作者单位：湖北省远安县人民法院）