物业管理纠纷审理中的若干法律问题

Some Legal Issues in Dealing with Realty Management Disputes

近年来，随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量；另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。近年来，我国物业管理纠纷案件数量呈快速攀升之势。在北京市许多法院，物业管理纠纷已经成为各类案件中上升最快甚至是比重最大的一类民事纠纷。作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理不好直接影响社会稳定。目前，我国虽颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）等一系列法规规章，有效地规制了物业管理行为，但它们均属行政性规范，并无直接针对相关民事审判的法律适用文件，致使物业管理纠纷案件的审理往往无章可循，处理起来十分困难。实践中“同案不同判”[1]的问题较为突出，严重影响着司法的公正和权威。如何处理好此类纠纷，成为当前我国司法实践面临的一大课题。基于此，本文拟结合审判实践就物业管理纠纷案件审理中的若干法律问题进行初步探讨。

　　一、物业管理纠纷范围的界定

　　根据使用性质，物业可以分为居住物业、商用物业、工业物业和特种用途物业。[2]实践中，物业管理纠纷多发生在居住物业管理区域内，主要是住宅小区内。因此，本文重点探讨发生在居住物业管理区域内的物业管理纠纷。现阶段，个人长期租住公房的现象还大量存在。公房使用人虽不是业主，但其因物业管理活动与物业管理企业发生的纠纷同样符合物业管理纠纷的构成要件，因而这类纠纷也属于物业管理纠纷，属于本文探讨的范围。目前，我国一些地区还大量存在着利用集体土地建造住宅小区的现象，这些小区往往没有专业化的物业管理，而是由当地村委会提供物业服务、收取相关费用，村委会不具备物业管理资质，其提供物业服务的行为不属于真正意义上的物业管理。因此，小区业主因物业服务与村委会发生的纠纷，不属于物业管理纠纷。据此类推，笔者认为，凡不具有物业管理资质的单位自行提供物业服务并因提供物业服务与业主发生纠纷的，均不属于物业管理纠纷，应当按照一般民事纠纷处理。实践中，业主与业主之间的相邻关系纠纷、业主与房地产开发企业之间的房屋买卖合同纠纷虽然同物业管理纠纷有着很紧密的联系，但它们分属性质不同的法律关系，因而应当区别对待。另外，业主与业主团体（业主大会或业主委员会）之间因内部管理事务发生的纠纷，[3]本质上不是民事纠纷，应当由政府房地产行政主管部门处理，不属于法院审理民事纠纷的受案范围。

　　二、物业管理纠纷的立案标准问题

　　由于现行法律法规规定的不明确，导致审判实践中存在着立案标准不统一的问题。《条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”实践中，部分业主以该条规定作为依据，称物业管理企业起诉业主交纳物业服务费用必须先由业主委员会督促，否则物业管理企业无权起诉。审判实践中对于该条款的理解并不一致：一些法院以该条规定为依据，对于凡是没有经过业主委员会催交的追索物业服务费纠纷，均不予立案；一些法院则认为该条款适用的前提是，由业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同的，业主委员会应当督促业主限期交纳物业服务费，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。而物业管理企业直接与业主签订有物业服务合同的以及前期物业管理企业依据物业管理公约向业主追索物业服务费的，不应适用上述规定。对于法规条文的理解不同，造成审判实践中执法尺度不一。笔者认为，业主委员会的催告不应视为物业管理企业起诉的前置程序。理由如下：从文字表述上看，《条例》第67条的规定似把业主委员会的催告作为物业管理企业起诉的前置程序。但分析起来，《条例》该条的规定却意不在此。条例之所以这样规定，主要是强调两个层次的内容，[4]其一，业主不交纳物业服务费的行为属于“搭便车”的行为，实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益，是对业主共同利益的侵犯。因此《条例》规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会代表全体业主督促其限期交纳，体现了业主自我管理、自我监督。其二，对于物业管理企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为，按照我国《民事诉讼法》的有关规定，物业管理企业可以向法院提起诉讼。综上，业主委员会督促业主交纳物业服务费的法律依据与物业管理企业追索物业服务费的依据并不一致，如果将该条的规定理解为只要业主委员会不督促业主限期交纳物业服务费，物业管理企业就不能向人民法院起诉，那么就等于将物业管理企业的诉权建立在业主委员会的义务是否履行的基础之上，这显然与法理不合。因此，为了避免业主委员会怠于或难以催告，致使物业管理企业无法起诉的弊端，实践中不宜将业主委员会的催告作为案件是否受理的标准看待。

　　三、物业管理纠纷中的诉讼主体问题

　　（一）业主大会。一般而言，业主大会可以分为两种：一种是由全体业主组成；一种是物业管理区域内业主较多时，由部分业主代表组成业主代表大会。无论是业主大会还是业主代表大会，在性质上都可以称为业主大会。《条例》仅仅规定了第一种业主大会，即由全体业主组成的业主大会。关于业主大会的法律性质问题，由于社会条件、传统习惯不同，各国或各地区的法律对业主大会性质的规定大相径庭。归纳起来，各国或地区关于业主大会的立法例有三种：法人式的业主大会模式、非法人式的业主大会模式和折衷的模式。[5]我国现行法律对业主大会的法律性质没有明确规定。实践中尚未发现以业主大会作为诉讼主体（原告或被告）的情形。笔者认为，根据《条例》，由于业主大会履行职责的形式采取的是召开会议的方式，系决策机构，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，亦没有自己独立的财产，故业主大会不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。据此，业主大会不具有诉讼主体资格。

　　（二）业主委员会。关于业主委员会的性质和法律地位问题，我国现行的物业管理法规并未对此做出明确规定，司法实务界一直存在着较大的争议。主要有三种观点：第一种观点认为业主委员会系社团法人；第二种观点认为，业主委员会没有自己独立的财产，不具有独立诉讼主体资格；第三种观点认为，业主委员会具有合法地位，有一定的组织机构和运营财产，属于我国《民事诉讼法》所规定的其他组织的一种。

　　比较而言，上述三种观点均有不足之处。第一种观点产生于深圳市原来的物业管理地方法规的规定，由于该项规定已被删除，故该种观点也失去了其存在的基础。第二种观点完全否认业主委员会的独立诉讼主体资格，其结果是诉争权益涉及业主共同权益的须由全体业主提起诉讼。这势必导致大量物业管理纠纷表现或转化为群体性纠纷，不仅影响社会稳定，而且很难操作。第三种观点将业主委员会完全等同于《民事诉讼法》规定的其他组织，显然缺乏充足的法律依据和理论支持。

　　综合考量各种观点的优劣以及实践中的现行做法，笔者认为，业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼，但应限于业主共同权益遭受侵害的情形。首先，由于业主具有个体分散性和意志多元性的特点，所以当业主的共同权益遭受侵害时，需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。[6]业主委员会作为代表全体业主意志的业主大会的执行机构，具有组织性和稳定性，可以独立行使诉讼权利。其次，一些地方物业管理法规明确承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。如《上海市居住物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等。再次，业主委员会毕竟不同于《民事诉讼法》规定的其他组织，其不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任。因此，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等，应当对业主委员会的诉讼主体资格进行限制，限定在业主共同权益遭受损害的范围内，具体表现为以下几种情形：1．物业管理企业因违反合同约定而损害业主共同权益的；2．业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；3．物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；4．其他损害全体业主共同权益的情形。除此之外，业主委员会不得作为诉讼主体参加诉讼。如果是单个业主或部分业主的权益受到损害，只能由该受害业主提起诉讼，业主委员会不得提起诉讼。业主委员会诉请保护的权益应当局限于业主的共同权益。这种做法的意义在于，既可以克服全体业主为维护共同权益提起集团诉讼的困难，也可以避免集团诉讼潜在的社会不稳定因素。当然，也限制了业主委员会滥用诉讼权利（例如，业主委员会基于业主的局部利益而提起诉讼），造成不必要的麻烦。值得研究的问题是，单个业主或部分业主能否就涉及全体业主共同权益的事项提起诉讼。关于这个问题，最高人民法院《关于审理涉及物业权益纠纷案件的若干规定 （征求意见稿）》（以下简称《若干规定（征求意见稿）》）第3条第2款规定，物业管理企业侵害全体业主共同权益，部分业主提起诉讼的，以该部分业主作为原告，其他业主不反对的，人民法院的裁判结果对其他业主具有约束力。最高法院的该条规定赋予了部分业主就涉及全体业主共同权益的事项提起诉讼的权利。结合最高法院《若干规定（征求意见稿）》第4条的规定可知，业主委员会和部分业主均可以就涉及全体业主共同权益的事项提起诉讼。由于最高法院《若干规定（征求意见稿）》未对有权提起诉讼的部分业主占全体业主的比例作任何限制，因此可以据此认为单个业主或小部分业主亦有权就涉及全体业主共同权益的事项提起诉讼。笔者窃以为最高法院《若干规定（征求意见稿）》第3条第2款如此规定并不妥当。实践中，如果涉及业主共同权益的事项业主委员会和部分业主均有权提起诉讼，那么由于小区业主的个体分散性和意志多元性的特点，单一的争议事项可能会引发大量诉讼（少则几十个多则上百个），而且这些诉讼的诉讼标的和被告均是相同的，如果分别审理明显与民事诉讼中的“一事不二理”的原则相悖；如果合并审理，允许业主委员会和大量业主作为共同原告，会不必要的增加当事人的人数，形成集团诉讼，易产生不稳定因素。据此，笔者认为，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主意志的代表。如果业主委员会提起诉讼，那么就意味着其代表全体业主在主张权利。此时，单个业主或部分业主无权也没有必要再以相同的事实和理由起诉。当然，如果小区尚未成立业主委员会或业主委员会怠于起诉且将危害全体业主的权益时，应当允许部分业主就涉及全体业主的共同权益的事项提起诉讼。此种情况下需要考虑的问题是，由于争议事项涉及全体业主的共同权益，单个业主或部分业主并不能代表全体业主的意志，单个业主或部分业主自行起诉的，是否必须由业主大会作出决定，并适用普通的表决程序？笔者认为，在业主委员会尚未成立或怠于起诉并危害业主利益时，业主决定自行起诉的，由于诉争事项并非《条例》规定的业主大会六项职责之一，因此可以不必适用普通的业主大会表决程序。为了增强实践中的可操作性并提高效率，可以参照《物业管理条例》第13条的规定，经20％以上的业主同意，即可以全体业主的名义提起诉讼。[7]

　　（三）物业使用人。实践中，物业管理区域内存在大量物业使用人的情形是很普遍的。物业使用人是国务院《条例》中使用的概念，是与业主的概念相对应的，业主是物业的所有权人，而物业使用人则是指除业主之外的实际占有使用物业的人。物业使用人对物业的占有使用权来源于业主的授权，物业使用人与业主之间具有某种合同关系，如租赁关系。通常情况下，物业使用人不是物业管理纠纷的诉讼当事人。然而，实践中经常存在着物业使用人直接与物业管理企业签订合同 （可能由于业主长期不在或者其他原因），或物业使用人在生活中与物业管理企业形成了事实上的物业服务关系的情形。另外，《条例》第42条和第48条规定了业主和物业使用人承担连带责任的两种情形。根据连带责任制度，物业使用人作为连带责任人应当具有与业主同样的诉讼主体地位。据此，基于平等保护双方当事人的法律理念，笔者认为，物业使用人在以下四种情形下可以作为诉讼当事人：1．物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；2．物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；3．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；4．物业使用人违反 《物业管理条例》和业主公约的规定的。其中，在上述3、4情形下，业主与物业使用人可以作为共同被告。

　　（四）前期物业服务合同纠纷的诉讼主体。前期物业服务合同是前期物业管理阶段物业管理企业被授权开展物业管理的依据，是物业建设和管理顺利衔接的重要文件。[8]前期物业服务合同的特征在于：1．期限的过渡性。前期物业服务合同存在于业主委员会成立并选聘物业管理企业前的短暂过渡时间内；2．签订合同的主体。前期物业服务合同涉及的当事人有开发商、物业管理企业、前期入住业主。物业管理企业往往由开发商直接选聘或推荐指定，往往是开发商的关系企业，有的开发商直接进行物业管理。基于以上的原因，因前期物业服务合同发生纠纷的，由于业主委员会尚未成立，因此应当由业主作为原告。由于通常情况下，物业管理企业仍是合同的主体，所以业主应当起诉物业管理企业。在开发商没有选聘物业管理企业的情况下，业主应当起诉实际提供物业管理服务的企业。

　　四、物业服务合同的性质和效力问题

　　物业服务合同是指业主委员会（代表业主）和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。[9]物业服务合同属于民事合同的一种，具有诺成性、有偿性、双务性、要式性等特点。就物业服务合同的性质而言，我国《合同法》并未单设此种类型的合同，其属于无名合同。鉴于物业服务合同是基于委托的前提而产生的，其构成要件与外部特征类似于《合同法》规定的委托合同，因此可以参照《合同法》关于委托合同的规定进行调整。但是，物业服务合同与委托合同也并不完全一致，存在以下实质性区别。其一，委托合同的成立以全体委托人的意思表示一致为必要，而物业服务合同却不以全体委托人的意思表示一致为必要，只要50％以上的业主同意即可。其二，委托合同的受托人在处理委托人的事务时，往往是以委托人的名义来实施的，而在物业服务合同中，物业管理企业通常是以自己的名义进行，而非以业主的名义提供物业服务。其三，委托合同中，受托人实施代理行为的法律后果直接归于委托人，这是委托合同的基本特征。而在物业服务合同中，业主对物业管理企业的独立的民事行为并不承担其法律后果，只是根据物业服务合同要求物业管理企业提供相应的物业服务。其四，委托合同的解除以单方的意思为表示，委托方和受托方可以随时取消委托，而物业服务合同是典型的双务合同，合同双方应当依据合同约定或法律规定解除合同，一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。综上，物业服务合同本质上属于一种新类型的服务合同。

　　物业服务合同的效力问题是处理物业管理纠纷的前置性问题。根据《条例》第32条、第33条的规定，物业管理企业的成立须具备两个条件：一是法人资格；二是具有国家规定的物业管理资质。由于《条例》之前的物业管理法规仅规定物业管理企业应当具备物业管理资质，并无要求法人资格，因此目前仍存在着大量虽有物业管理资质但没有法人资格的物业管理企业。那么该如何认定这些物业管理企业所签订的物业服务合同的效力呢？笔者认为，鉴于目前的状况系因法律规定的变更所致，如果一概不承认这些企业所签合同的效力，显然不公平。因此，如果物业管理企业具有国家规定的物业管理资质的，不能仅仅以其不具有法人资格为由确认其所签物业服务合同无效。《条例》第40条规定，物业管理企业不得将该区域内的全部物业管理一并转托给他人。这一规定的原因在于，物业服务合同带有一定的人合性色彩，业主需要的是特定化的物业服务，业主是根据物业管理企业的条件来选择某一个物业管理企业并与之订立物业服务合同的。因此物业管理企业将整体服务业务委托他人会影响物业服务合同目的的实现。此外，物业管理企业将整体服务业务委托他人时，一般都带有经济目的，而这一经济目的的实现往往是建立在损害业主权益的基础上的。[10]因此通常情况下，应当认定物业管理企业的整体转托行为无效。实践中，往往存在着一家物业管理企业接受多个物业管理区域的委托提供服务，由于该物业管理企业不能同时管理多个区域，往往由其他物业管理企业以该物业管理企业的名义提供服务，在这种情况下，物业服务合同是否应当认定无效？笔者认为，不宜一概认定无效。只要物业管理企业不是恶意的通过转包赚取利润，且受托人对此进行了公示，并仍然履行原来的合同，应当确认物业服务合同关系成立。

　　五、拖欠物业服务费时滞纳金的支付标准

　　关于拖欠物业服务费时滞纳金的支付标准，我国现行法律法规对此并未有明确规定，实践中各法院的认识存在分歧，处理方法也不尽一致，主要有三种做法。一是全部予以支持，理由是滞纳金系业主与物业管理企业的约定，是双方意思一致的结果，应当全部予以支持；二是不予支持。该种观点认为物业管理企业要求支付滞纳金缺乏法律依据，不应当予以支持。三是酌情确定。理由是滞纳金本质上属于违约金的一种，应当根据我国《合同法》第114条之规定由法院酌情确定。由于法院之间的认识不一，基本相同的案件滞纳金的支付数额却差别很大。笔者认为，从性质上讲，滞纳金属于违约金的一种形式，双方当事人应当遵守；滞纳金的调整则适用我国《合同法》第114条的相关规定，即当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审判实践中遇到的问题是如何界定违约金 “过分高于”实际损失的标准。解决该问题的关键在于对我国《合同法》第114条第2款关于调整违约金规定的理解和适用。根据民法理论，违约金在性质上可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。[11]赔偿性违约金的主要功能在于弥补另一方因违约而遭受的损失，设定此类违约金的目的在于避免事后计算损害赔偿的麻烦以及举证方面的困难。惩罚性违约金的数额与当事人的实际损失并无直接联系，其主要目的在于对违约行为的制裁，以确保合同的履行。区分赔偿性违约金和惩罚性违约金应当以违约金是否与实际损失相关联作为判断依据。我国《合同法》规定的违约金兼具了赔偿性违约金和惩罚性违约金的双重性质，实质上是在遵循合同自由原则的基础上，对违约金与当事人实际遭受的损失之间可能产生的差额根据公平原则进行适当平衡。[12]因此实践中法院在适用《合同法》第114条第2款时，应当注意该规定的前提仍然是尊重当事人的意思自治。不能只要一方当事人提出减少滞纳金的请求，法院就依据自己的主观判断予以核减，只有在约定的滞纳金数额“过分高于”实际损失的情况下才能予以“适当减少”。而“过分高于”的标准则需要法官在审判实践中根据情况具体确定。依据我国《合同法》第114条之规定并结合审判实践，笔者认为，审理拖欠物业服务费纠纷案件时处理滞纳金问题应坚持以下原则：业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持；滞纳金数额过高的，法院有权依据欠费方的请求予以适当调整；调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。目前北京市法院审判实践中主要采取此种做法。最高人民法院正在制定的《关于审理涉及物业权益纠纷案件的若干规定（征求意见稿）》基本上采纳了北京市法院的现行做法。

　　六、举证责任问题

　　（一）关于业主提出物业服务质量问题的举证责任问题实践中，大部分物业管理纠纷是拖欠物业服务费的纠纷，业主拒交物业费的理由很多，但比较多的情况是业主认为物业服务的质量存在问题，没有提供服务，或提供的服务项目少，或提供的服务质量不符合标准。这就涉及到服务质量标准的举证责任问题，通常情况下，法院按照谁主张谁举证的原则，如果业主认为物业管理企业的服务不符合标准，那么应当由业主举证，但物业管理纠纷的特点决定了业主举证比较困难。物业服务是一个复杂的综合工程，专业性较强，作为普通业主，其关于物业服务方面的知识相对匮乏。另外，业主所主张的物业管理企业的违约事实，由于往往有较长的时间跨度，业主取证比较困难。实践中存在着这样的情形，物业管理企业起诉业主追索物业服务费，业主以物业企业存在服务质量问题进行抗辩时，业主无法提供充足的证据，法院依法只能对这种抗辩不予采纳。这种情况客观上不利于对业主利益的充分保护。因此，如何分配就物业服务质量问题的举证责任事关业主利益甚巨。笔者认为，物业管理纠纷系委托服务合同纠纷，业主提出的物业服务质量问题属于合同履行问题，举证责任分配应当适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条之规定。根据该条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。据此，物业管理企业起诉业主追索物业服务费，而业主以物业管理企业未履行或未完全履行服务义务进行抗辩时，物业管理企业应当承担其依据物业服务合同履行了服务义务的举证责任。但应当注意的是，物业服务合同的标的是服务，服务和有形商品是有重大区别的，具有长期性、琐碎性和重复性的特征，而且物业服务质量标准难以量化，服务最后的效果是通过服务对象的主观感受来解决的，物业管理企业实际上很难单独承担此种举证责任。因此在审判实践中，法院应根据情况区别对待，如果业主提出物业管理企业某一项或某几项服务义务未履行时，根据司法解释的规定，物业管理企业应承担其已依约履行的举证责任。如果业主承认物业管理企业履行了服务义务但提出物业管理企业在履行义务时存在瑕疵，在这种情况下，可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。当然，法院在审理此类案件时应综合个案具体情况依法确定举证责任的分配，以平等保护双方当事人的合法权益。

　　（二）关于追索物业服务费的诉讼时效的举证责任问题

　　实践中，诉讼时效的举证责任问题是审理追索物业服务费纠纷案件的关键问题，事关当事人利益甚巨。物业服务合同与一般的民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点。物业管理企业提供的物业服务如绿化、保洁、保安等具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不拘限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益。并且由于业主众多，居住分散，物业管理企业在主张权利方面处于不利地位。物业管理企业向法院提交的证据通常是催收通知单，但催收通知单上往往只有物业管理企业的公章和催收人员的签名而没有欠费业主的签名。就证据形式而言，如果业主不予认可，物业管理企业提供的催收通知单就属于单方制作的证据，证明力较低。如果法院在认定诉讼时效的证据时过于苛刻，物业管理企业在大部分情况下都可能承担举证不力的后果。实践中，业主大量拖欠物业服务费，严重损害了物业管理企业的合法利益。物业管理企业的合法利益如果不能得到应有的保护，物业管理企业就无法正常经营，物业服务的质量也就更无法保证，从长远来看，损害的还是业主的合法权益。鉴于以上情况，笔者认为，法院在审理追索物业服务费案件时，不应轻易否定物业管理企业催收通知单等证据的证明力。实践中欠费业主与物业管理企业的矛盾往往较深，业主在拒交物业服务费时，对于催收通知单签收的可能性很小。因此，法院在适用诉讼时效时应当遵循从严把握的原则，结合案件的相关情况进行判断，[13] 如果主张诉讼时效抗辩的业主仅提出未收到催收通知，而不能提供其他证据证明物业管理企业怠于主张权利的，那么可以认定物业管理企业在持续主张权利，其主张并未超过诉讼时效。

　　七、物业管理企业的管理责任

　　管理责任，指的是物业管理企业因没有尽到物业服务合同约定的管理职责而依法应当承担的民事责任。理论上，物业管理企业承担管理责任的情形主要有两种，一是未按照合同约定提供服务；一是提供服务不符合约定标准。实践中，关于管理责任的纠纷多而复杂，主要有以下几种情况。

　　（一）关于小区内财物（车辆除外）丢失或毁损纠纷。该类纠纷分为两种情形，一是物业服务合同约定有财物保管服务。此种情形下，在发生财物丢失或毁损时，业主可以直接依据保管合同要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。另一种是物业服务合同没有约定财物保管服务。此时，物业管理企业只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的情形下，才承担相应的赔偿责任。

　　（二）关于小区内车辆丢失或者毁损纠纷。物业管理企业在小区内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用的，因车辆丢失或毁损而引起的纠纷的处理可以分为两种情形，一是双方根据相关法律法规的规定签订了停车管理服务协议。此种情形下，应当按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。二是双方没有签订停车管理服务协议。此种情形下，应当根据物业管理企业的过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

　　（三）关于替代责任。所谓替代责任是指责任人依照法律规定为他人的侵权行为造成的损害、损失（侵权后果）所承担的民事责任。物业管理企业聘请的施工人员在施工时，或其受雇人员在履行职务中，侵害业主的人身或财产权益的，物业管理企业应当承担赔偿责任。应当指出的是，保安人员属于物业管理企业的受雇人员，其在履行职务过程中侵害业主权益的，物业管理企业应当承担损害赔偿责任。

　　（四）关于小区内运动器材等公共设施的维护责任。物业管理企业对小区内的娱乐、运动器材等公共设施有义务进行维护修缮，以保证其处于安全使用状态。如果因物业管理企业疏于管理，致使上述公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　（五）关于小区内的电梯事故责任。实践中，小区电梯事故屡有发生，严重危害业主生命健康和财产安全。事故发生后，物业管理企业与电梯生产商往往互相推诿，不愿承担责任。笔者认为，物业管理企业有管理维护电梯，保证其正常运转的义务，一旦小区电梯发生事故损害业主人身、财产权益的，物业管理企业就应当承担赔偿责任。如果事故原因系电梯本身的质量问题，物业管理企业在承担责任后，可以向电梯生产企业追偿。

　　（六）关于小区内因水灾、火灾或物业坍塌等重大事故而引发的纠纷。根据相关物业管理法规的规定，物业管理企业负有维护小区公共物业安全的义务。据此，物业管理企业有义务采取措施有效预防小区水灾、火灾或物业坍塌等重大事故发生。如果物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生水灾、火灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

　　（七）关于物业管理企业的保安责任。近年来，不少物业小区出现了一些因第三人的侵权甚至犯罪行为引发的物业管理纠纷，小区业主往往要求物业管理企业赔偿其财物被盗以及人身受到伤害的损失。《条例》第36条第2款对此作了原则性规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的赔偿责任。”根据该条的规定并结合司法实践，笔者认为，由于物业管理企业收取的物业服务费中包含有保安费的项目，因而其负有保证小区安全的义务。在业主人身或财产遭受第三人侵害的情况下，物业管理企业应当依据合同承担责任。此种责任系行为责任，而非结果责任。也就是说，如果物业管理企业完全履行了保安职责，即使有业主损害发生，也无需承担责任；物业管理企业只有在疏于履行保安职责或履行保安职责存在过错，且该违约行为与损害后果之间具有因果关系的情况下，才承担赔偿责任。物业管理企业承担赔偿责任的大小应当根据过错程度确定。

　　（作者单位：北京市高级人民法院）
　　【注释】
[1]本文所称的“同案不同判”指的是，实践中同一情况的案件，在不同法院，甚至同一法院内部，往往出现不同处理结果。
[2]夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第5页。
[3]实践中，此类纠纷类型主要包括：业主对业主团体（业主大会或业主委员会）作出的决议、决定有异议发生的纠纷；业主因业主委员会主任、委员的选任、罢免等发生的纠纷；业主因物业管理企业的选聘、解聘等内部事务无法形成一致意见发生的纠纷；业主与业主团体（业主大会或业主委员会）之间因其他内部管理事务发生的纠纷。
[4]国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、住宅与房地产业司编：《物业管理条例释义》，知识产权出版社2003年版，第157页。
[5]世界各国或地区的立法例中，法国和我国香港特别行政区的业主团体属于法人式的业主团体模式；非法人式的业主团体模式以德国以及我国台湾地区为代表；日本为折衷模式立法的代表。
[6]陈伟：“物业管理法律关系研究”，http：www．ecpmi．org/xinwen/newslist。
[7]谢增毅：“物业管理合同的当事人”，《法学杂志》2005年第3期。
[8]同注[2]，第151页。
[9]陈文：“物业服务合同若干法律问题研究”，《现代法学》2004年第2期。
[10]同注[4]，第107页。
[11]王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版，第476页。
[12]参见北京市法院2005年指导案例（民事篇）：“主张违约金过高的一方应承担相应举证责任”，载于北京法院网。[13]北京第一中级人民法院民二庭调研课题组：“关于物业服务合同纠纷的调查研究”，载《北京审判》2006年第4期。