2000年10月13日，象屿物业公司向法院起诉要求艺发公司偿付拖欠的水电、物业管理费，同月30日艺发公司向象屿物业公司缴纳2000年8、9月水电费共计人民币(下同)3473.20元，同日艺发公司还向象屿物业公司发出《关于要求送电的通知》。厦门市湖里区人民法院于2000年12月19日以(2000)湖房初字第0665号生效民事判决，判决艺发公司应偿付象屿物业公司物业管理费27283.30元、公共维修金3944元、电费5040元及逾期付款违约金等。

　　前述案件于2000年11月20日开庭审理。次日，艺发公司向法院提起诉讼，要求象屿物业公司赔偿停电造成的侵权损失1104940元。象屿物业公司于2000年12月23日为艺发公司合闸送电。

　　艺发公司向法院提起诉讼称：象屿物业公司擅自停电，致使艺发公司的生产全面停顿，与外商签订的四份总金额67万多美元的出口订单无法履行，造成直接经济利润损失计55万元及厂房租金等直接经济损失554940元，共计1104940元。请求法院判令象屿物业公司立即停止侵权恢复供电及支付赔偿金1104940元。

　　被告象屿物业公司认为，原告长期拖欠物业管理费、水电费，经催讨拒不支付。被告在原告处于停产状态下，依有关规定，口头通知原告，进行停电，被告的行为符合法律规定及《厦门市住宅区物业管理条例》的规定，不构成侵权。停电原因系原告自身原因造成的，损失应由原告承担，且实际上原告提供的损失亦没有事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案双方最后达成调解协议。

　　评析

　　物业公司在物业管理中的法律地位。

　　随着住房制度改革的深化，住宅成为商品，相应地对小区的物业管理也成了一种市场行为。物业管理法律规范从1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》开始，到2003年9月1日国务院施行的《物业管理条例》，经历了一个从无到有的逐步完善的过程，大大地规范了物业管理行业的发展。根据《物业管理条例》第二条、第三条之规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。从该规定出发，物业公司的身份是通过物业管理服务合同取得的，其仅仅是业主雇佣或委托的管理服务人而非全体业主的代表，其应当在服务范围内尽可能地为业主提供优质服务。但实际生活中，业主与物业管理公司的纠纷层出不穷，时时见诸报端。物业公司乱收费，只管收费不管维修，一有纠纷就采取断电、断水措施，被业主撤换后拒不退出小区，打伤业主等等事件屡屡发生。服务行业里信守的“顾客就是上帝”的信条在物业管理服务行业不起作用了，这对于长期浸润了上帝思想的民众而言，既不可理喻，又无法谅解。物业公司与业主之间的沟通显得如此困难，致使物业公司一与业主发生纠纷，即成为众矢之的。为何物业管理行业会有这种特殊的现象？追根溯源，这与物业管理行为是一个新兴的行为，目前的物业管理队伍较为混乱，没有形成制度化、规模化，物业服务人员缺乏市场意识和服务理念，错误地将管理业主作为主要职责，造成物业公司凌驾于业主之上是分不开的。然而，深层次的原因则在于物业公司在小区的公共事务管理中代为履行业主委员会的职责，而业主委员会是全体业主组成的业主大会选举产生的代表机构，行使着代表业主管理小区的公共职能，对于业主委员会的决定，业主一般均需服从，正因为如此，物业公司长期越俎代庖。因此，造成这种管理服务人意识的缺乏和管理人位置错位的结果，我们并不能简单地归结于物业管理行业缺乏管理和物业管理人员素质不高，实际上还有来自于生活中的种种现实原因。

　　本案反映的是物业管理的另一个现实问题，即供电局直接与小区的物业公司签订供用电合同，并向物业公司直接收取整个小区的电费，一旦物业公司拖欠电费，小区面临被停电的危险，造成物业公司不是实际用电人却要来签订供用电合同及承担缴费义务的局面。根据厦门市物业管理协会抽样调查厦门市25家物业管理公司后发现，从1999年至2001年上半年，由于业主拖欠水费246万多元，拖欠电费945万多元，致使一些物业公司严重亏损，经营困难。很多时候，物业公司不得不通过向个别拒缴电费的的业主采取断电的手段，以促其交费。

　　物业公司是否有权停电？

　　物业公司能否通过停电来维护自己的利益，引起了诸多争议。对此有两种不同看法。

　　一种观点认为，物业公司停电构成侵权。根据电力法的规定，只有供电部门或其授权的部门才是供用电主体，才有停电的权利。物业公司不是合法的供用电主体，其无权停电。在物业管理中，物业公司并没有停电的权利，如果承认物业公司有权停电，形成非供电人供电的局面，将造成供用电关系的混乱。本案中供电局与物业公司签订的供用电合同有效，物业公司与业主之间的物业管理合同亦是有效合同。但在供用电关系上，虽然存在两个合同，三个合同当事人，但事实上是一个合同，即该物业公司不是最终用户，其只是业主的代理人，最终用户是业主，供用电合同是在业主与供电局之间形成的。根据代理人不得侵害被代理人利益的原则，物业公司应当为代理人服务，不应当侵犯代理人的利益。至于业主拖欠电费，是与物业公司形成的债权债务纠纷，物业公司只能通过诉讼途径进行追索。物业公司停电是有过错的，但该过错在侵权损害赔偿上应当得到限制。

　　另一种观点认为，本案的供用电合同是供电局与物业公司签的，供用电关系存在于供电局与物业公司之间。业主与供电局之间并没有独立的供用电合同关系，业主的用电行为是业主之间对大厦总用电权利的再分配，该用电权必须受制于物业管理合同的约定。物业公司停电不构成侵权。由于供电局未抄表入户，供电局向业主收取电费没有依据，且供电局不可能代替物业公司来帮助业主计算公摊部分其应缴多少钱。如果不承认物业公司因签订供用电合同及交纳电费，由此延伸的向实际用电业主收费的权利，不仅助长业主的不交费行为，损害物业公司的利益，也实际上损害了全体业主的利益。如果物业公司抽身走人，将使供用电关系陷入混乱。

　　笔者认为，要解决物业公司是否有权停电的问题，必须考虑到本案的供用电关系是如何建立的，供电局、物业公司、业主之间是什么关系。而这必须从供用电合同的签订、电费的缴纳、物业管理合同的约定等环节上考察。

　　1.业主并未与供电局建立供用电关系。

　　根据电力法的规定，业主必须通过合法途径，经过供电局认可的线路及电表的设置，才能与供电局建立供用电合同关系。供电局与用户建立供用电合同的标志是由供电局认可并安装的计量装置(即配电表)，并以此作为用户产权的分界点。供电局保持在此计量装置之前的连续供电及维修的义务，电力到达此计量装置供电局即完成供电义务。本案物业公司与供电局签署的《用电合同》中的计量装置是银丰大厦的总闸，各业主的分表并非供电局所安装，供电局只是供电到总闸，对于总闸之后的供用电问题及线路维修问题不由他们管理。这意味着供电局与各业主之间并没有存在独立的供用电合同关系。供电局以银丰大厦整个大楼作为供电对象，用电主体本应是银丰大厦的全体业主，应由业主委员会为代表来签订合同。但由于银丰大厦业主委员会未成立，开发商依法委托物业公司进行物业管理，并由物业公司来签订合同，业主并未与供电局建立供用电关系。

　　2.业主是向物业公司交纳电费，而不是向供电局交纳电费。

　　首先，业主的分表并不是供电局来安装的，不是法定计量装置，供电局不可能就该分表所发生的电费直接向其收取电费，业主亦不可能直接向供电局交纳电费。从供电局与物业公司的《用电合同》及《电费托收协议书》的实际履行中可以看到，供电局委托银行从物业公司的户头上直接扣收银丰大厦的电费。如果物业公司欠缴电费，则供电局有权停电，但如果单个业主欠缴电费，则供电局是无权拉电的。同样，物业公司必须缴纳整个大楼的电费，不得以住户拖欠电费为由拒缴，否则整个大楼将面临被停电的命运。其次，供电局并未授权物业公司转供电或代收电费，不存在物业公司为供电局向业主代收电费的问题。因此，物业公司作为非终端用户，实际上是替全体业主向供电局代垫代交电费。业主用电是物业公司根据大楼的总用电量扣减业主分表的用电量后，将这部分公用电部分按比例分摊到业主身上后，再结合业主实际用电向业主收取电费的。

　　从上述供用电合同的签订及缴费环节可以看到，本案的供用电关系只存在于物业公司与供电局之间，业主与供电局不存在供用电关系，其用电权是银丰大厦用电权的再分配，其缴费是向象屿物业公司缴纳，而非向供电局缴纳。

　　3.物业公司与业主之间的供用电关系不适用电力法之规定，应受双方《物业管理合同》、《业主公约》的调整。

　　在我国电力是由国家规定的特定供电部门(供电局)统一供应的，供用电合同的供电方只能是具有法人资格的供电部门。而受电力局委托转供电的情况一般是在电力设施不能到达地区或救灾或特殊情况下由供电局授权才可以转供电。物业公司既不是国家规定的供电主体，也不是受供电部门委托的供电方，不是电力法及合同法“供用电合同”中调整的供电主体，不负有我国电力法第二十四条、第二十九条规定的供电企业向用户持续供电的义务。

　　物业公司既非供电主体，也不是实际的用电人，其提供保障总闸到分表的公共供用电设备正常运转的服务行为及保证用户正常用电的持续转供电服务的行为是物业服务行为的一种，不应适用电力法的规定，应受其与业主之间的《物业管理合同》及《业主公约》的调整及相关的物业管理法律、法规调整。

　　4.物业公司停电是一种自助行为，行使的是后履行抗辩权。

　　根据《物业管理合同》第6条、第8条的约定及《厦门市住宅物业管理条例》第三十五条的规定，当业主违约时，对于单个业主可以停止相应的服务。合同法第六十七条也规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，当业主违反《物业管理合同》规定的按时缴纳电费的义务时，物业公司有权采取措施——停止相应的服务，断电是其停止相应服务的一种行为，是基于物业管理合同产生的后履行抗辩权。认可该权利亦符合区分所有建筑物管理的一个原则，即单个业主不得为危害全体业主利益的行为。物业公司对个别用电人拖欠电费，经催缴无果而采取断电措施既是防止自己损失的进一步扩大，更是为了保护全体业主的用电权，在单个业主的利益与全体业主的利益的取舍之间，物业公司取重舍轻，并没有损害到业主的利益。否则，作为供电局在用电方长期拖欠电费的情况下可以采取停电行为防止损失的进一步扩大。而作为物业管理公司其并非实际的用电方，一方面只能源源不断地垫付资金，以履行与供电局的供用电合同的义务和保障整幢楼宇的正常用电；另一方面对于业主拒缴电费的行为却没有任何自救措施(包括其亦不能向供电局申请停止给用户供电，因为供电局与单个用户没有供用电关系)，明显不符合合同权利义务对等的原则，有悖于公平合理原则；亦纵容拖欠电费的违约者从违约行为中获利，违背诚实信用的原则。

　　因此，业主违反了物业管理合同中必须按时缴纳电费的规定，长期拖欠电费经多次催讨拒不缴纳，物业公司在其长期并未生产的状态下停止供电，并不存在过错，不构成侵权。该停电行为不能等同于供电企业的拉电或第三人无理由停电的行为，不应适用电力供应与使用条例第四十三条第二款规定的用户或第三人的过错给供电企业或其他用户造成损害应负赔偿责任的情形。

　　本案中供用电合同关系是物业公司与供电局直接建立的，并非业主与供电局建立的，物业公司既然承担了缴费义务，便应享有相应的权利。本案存在着供电局——物业及物业——业主这两层关系。虽然，将业主的用电权隔断在物业公司身上，会造成非供电方供电这一事实，但对于造成本案这种特殊的供用电合同关系，物业公司并无过错，且其行为亦是从维护全体业主利益出发。因此，应认定物业与供电局的供用电合同并未违反电力法，合同有效，物业交完电费后，有权向下家收取电费，其与下家的权利义务应受合同法的调整，这样处理符合公平合理及权利义务对等的原则。

　　矫正物业公司角色的思考。

　　在我们日常生活中，供电局与业主一般是实行“一户一表”，即电表直接抄表入户，电费由业主直接向供电局交纳，业主有欠费行为，供电局可以进行停电。但在旧有的楼宇及小区的电力设施的设置中，有些线路及电表不符合供电局供用电线路的规格及标准，供电局如果要抄表到户，必须对这些电路及设备进行改造，而此项改造工程涉及大笔资金的投入，并非一朝一夕可以解决的。在此情况下，供电局便直接以小区(楼宇)的总闸作为产权分界点与管理该小区的物业公司签订供用电合同，并向物业公司直接收取电费，造成物业公司不是实际用电人却要来签订供用电合同及承担缴费义务的局面。物业公司为取得物业管理项目，只能被动接受。事实上供电局不应让物业公司来签订合同，亦不应向物业公司收取电费，应由供电局与银丰大厦业主委员会签订，并由业主委员会来交纳电费，即供电局——供用电关系——业主委员会(全体业主)——用电再分配——业主。由于业主委员会是全体业主的代表，业主的电费交纳问题在双方之间较易沟通，物业公司因免除了交纳电费、水费的义务，亦不会产生上述纠纷。但由于业主委员会的缺位，物业公司实际代行着业主委员会的职责，从而使本案的供用电关系、物业公司的权利范围显得复杂。而这种问题往往出现在前期物业管理中。

　　个案引起的法律思考是沉重的，显然我们不能苛责物业公司这种停电的行为，但也不能鼓励这种行为。物业公司停电的权利来源于其代业主委员会履行在供用电关系中作为合同主体一方的权利，但这并不等于物业公司一有纠纷就可以采取断电、断水措施。在业主、业主委员会和物业公司之间，只有业主委员会才是代表全体业主对建筑物公共事务行使管理权的管理人，其身份是基于法律规定通过业主大会的授权而获得的。物业公司仅仅是业主委员会雇佣或委托的管理服务人而非全体业主的代表，其身份是通过物业管理合同取得的。然而，物业公司这种由管理人向管理服务人角色的真正转变，既需要立法的规定，亦需社会各方面的配合。根据2003年9月1日施行的《物业管理条例》第四十五条的规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。同时，对这种关系的规范主要还应通过物业管理合同、临时业主公约、向业主释明使双方加强沟通、理解，在解决纠纷时按业主公约和物业管理合同予以解决。我国《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条对此作了明文规定。实际操作中，这些规定能否实施到位，还有待于各行政部门或公共职能部门及业主的配合，不要将过多的义务强加于物业公司身上，这样有助于物业公司真正实现向管理服务人角色的转变。