物业服务纠纷案件审理中的两个特殊问题

Two Particular Issues in Hearing Realty Management Cases

　　物业服务合同纠纷与其他类型合同纠纷相比，具有一定的特殊性。从权利义务主体看，业主一方具有群体性，业主个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义维护权利。从合同的标的看，作为物业服务合同标的的物业公共服务行为具有“公共物品”属性，物业服务在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他性。[1]从物业服务市场看，小区物业服务者享有自然垄断地位。[2]当前，我国物业服务市场还很不成熟，我国《合同法》确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同中。因为这些特殊性，法院在审理物业服务合同纠纷时，有必要探索一些特殊规则，确保物业服务纠纷得到妥善处理。特别是诉讼主体问题和变更物业服务价格问题，值得我们进一步探讨。

　　一、据以研究的案例[3]

　　2005年3月，北京市海淀区美丽园小区业主委员会（以下简称美丽园业委会）起诉至北京市海淀区人民法院，称北京市鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业公司）是美丽园小区开发商指定的前期物业管理企业。业主委员会应广大业主要求，就业主反映强烈的物业费问题进行了调查核实，经核对相关材料并征询有关部门得知鸿铭物业公司在收费上确有与事实不符之处，尤其是小区总体住宅建筑面积、小区住宅套数、小区电梯规格和数量、高压水泵数量等方面存在明显错误与虚假，导致大幅度虚抬了物业费的收费数额。同时，在业主未与鸿铭物业公司签订中小修特别委托协议的情况下，强行按照建筑面积收取室内中小修费。美丽园业委会的诉讼请求包括：1．判令鸿铭物业公司将保安费变更为按5元/户月收取；2．判令鸿铭物业公司将保洁费变更为按3元/户月收取；3．判令鸿铭物业公司将垃圾清运费变更为按2．5元/户月收取；4．判令鸿铭物业公司将未曾书面特别委托的业主的室内小修费取消；5．判令鸿铭物业公司将未曾书面特别委托的业主的室内中修费取消；6．判令鸿铭物业公司自2003年9月1日起无条件将各项费用统收服务费取消，并返还已收取的该项费用；7．判令鸿铭物业公司自2002年9月3日起无条件将共用天线管理费取消，并返还已收取的该项费用；8．判令鸿铭物业公司将电梯维保费变更为按实际电梯规格、数量（111部）及小区实际住宅建筑面积（210569．26平方米）计算收取，即按0．359元/平方米月收取；9．判令鸿铭物业公司将电梯运行费变更为按实际电梯规格、数量（111部）及小区实际住宅建筑面积（210569．26平方米）计算收取，即按0．463元/平方米月收取（一层业主除外，仍执行原免收约定）；10．判令鸿铭物业公司将高压水泵费变更为按实际可收费高压泵组数及小区实际住宅建筑面积（210569．26平方米）计算收取，即按0．008元/平方米月收取；11．判令鸿铭物业公司立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的 《电梯广告位租赁合同》，并将相关收益返还业主；12．判令鸿铭物业公司将已收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费返还业主；13．判令鸿铭物业公司将收取的营业税由5．5％变更为5％。一审法院经审理后确认：美丽园业委会与鸿铭物业公司之间并没有双方认可的物业管理服务合同及相应的收费标准。鸿铭物业公司原收取物业管理费用的标准是公约中制定的标准，后国家行政主管部门相继颁布了相关规定和文件，取消了部分收费项目，变更了部分项目的收费方式或标准。美丽园业委会提出的前7项要求诉讼请求，均与国家行政主管部门规定和文件中的标准一致，在双方当事人没有协商一致的情况下，执行国家行政主管部门规定的标准符合公平原则，鸿铭物业公司也应当按照上述标准执行。现根据鸿铭物业公司提供的证据，在目前鸿铭物业公司制定和执行的收费标准中，上述收费项目的标准和计费方法与国家行政主管部门规定的标准及美丽园业委会的上述要求并无矛盾。美丽园业委会提出的第8、9、10项诉讼请求，在国家行政主管部门规定的标准中并无可以参照的计算方法，故上述收费标准是美丽园业委会单方面提出的意思表示，上述条件鸿铭物业公司不予接受，而双方当事人又没有对上述相关项目的物业管理收费标准达成一致，故在目前的情况下，或者由美丽园业委会根据《物业管理条例》的规定，组织召开业主大会，选聘新的物业管理企业；或者按照国家行政主管部门的相关标准执行。而按照国家行政主管部门的相关标准执行，则鸿铭物业公司收费方法、标准是否合法、合理，应由国家行政主管部门负责监督、检查。本案中，北京市发展和改革委员会已经于2004年10月对鸿铭物业公司的价格行为进行了检查，并已经对其存在的价格违法问题进行了处理，故现美丽园业委会要求鸿铭物业公司变更相关物业管理项目的收费标准，没有法律依据。就美丽园业委会要求判令鸿铭物业公司立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的“电梯广告位租赁合同”并将相关收益返还业主的诉讼请求，鉴于美丽园业委会已经确认其已经与广告公司签订了电梯广告位租赁合同，故鸿铭物业公司所签订的相关合同已经被美丽园业委会实际中止。同时，美丽园业委会没有提供证据证明鸿铭物业公司的相关收益的具体数额，对其该部分诉讼请求，不予支持。就美丽园业委会要求判令鸿铭物业公司将已收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费返还业主的诉讼请求，上述设施根据相关证据已经进行了分摊，故鸿铭物业公司实际收取了该部分面积的物业管理费和采暖费，该部分面积如未建设，鸿铭物业公司应当将收取的相关费用予以退还。但目前美丽园业委会没有证据证明鸿铭物业公司实际收取相关费用的数额，如按照该部分面积并根据鸿铭物业公司的收费标准计算，又与实际收取数额不符，故该部分款项应待具体数额确定后再由鸿铭物业公司予以退还。据此，于2005年9月14日判决驳回美丽园小区业主委员会的诉讼请求。

　　判决后，美丽园业委会不服，提出上诉。二审法院认为，美丽园业委会要求保安费为5元/户月，保洁费为3元/户月，垃圾清运费为2．5元/户月，以及取消共用天线管理费和没有经过业主特别委托的小修费、中修费，均符合公约规定，而且鸿铭物业公司对此也无异议，故应予准许；但其中有关多收取的共用天线管理费的停收和返还问题已经由相关主管部门进行了行政处理，故无须再予以重复处理。公约中规定的各项费用统收服务费标准为1元/户月，其文件依据为京房价字[1997] 第196号，因此，虽然在2003年9月1日《物业管理条例》已经生效，但在京房价字[1997]第196号未失效前，不能当然认为收取各项费用统收服务费缺乏依据。因鸿铭物业公司已经同意在2003年9月1日以后取消此项收费，故在2003年，美丽园小区业主仍应按公约规定的1元/户月标准交纳此项费用，但在2004以及2005年，则不必交纳该费用；至于已经收取的该费用，因并非缺乏依据，故鸿铭物业公司无需退还。根据公约规定经核算后，电梯维保费应为0．405元/平方米月，电梯运行费应为0．552元/平方米月，而美丽园业委会要求分别按0．359元/平方米月和0．463元/平方米月收取，属于计算错误，故不能完全以其请求为准，其中一层住户应当免收电梯运行费。因水泵实际只有1组，故根据公约规定，经核算后的高压水泵费收取标准应为0．008元/平方米月。而鸿铭物业公司公布的价目表中没有收取此费用，这显然违反公约规定，且美丽园业委会也不同意，故属于违约行为，应予纠正。在庭审中，鸿铭物业公司就其所述的应向产权人收取的0．5％教育和城建附加税，没有提供文件依据，故仍应按规定只能加5％的营业税向产权人收取相应费用。鸿铭物业公司认可自己收取了电梯广告位的租赁收益，并愿意返还，但此费用的返还方式应当由权利人即美丽园小区全体业主或者业委会决定或经其同意，故鸿铭物业公司无权单方面要求以在收取物业管理费时予以折抵这种方式返还。因电梯广告位以往的具体经营是由鸿铭物业公司掌握控制，相关收益状况的证据同样是由鸿铭物业公司掌握控制，但在本诉讼中，鸿铭物业公司却拒不就此问题提供相关证据，显然无正当理由，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条，美丽园业委会要求按18万元返还此笔收益的主张成立。同理，美丽园业委会主张的按3533．76元返还多交的公厕用房供暖费和物业管理费同样成立。由于美丽园业委会没有提供证据证实鸿铭物业公司至今仍租赁使用电梯广告位并签有合同，而且其要求的中止鸿铭物业公司擅自对外签订的电梯广告位租赁合同涉及案外人利益且该案外人并不明确，故在本次诉讼中无法处理，应另行解决。综上，二审判决：1．撤销北京市海淀区人民法院（2005）海民初字第8821号民事判决。2．在2003年到2005年，美丽园小区物业管理费中鸿铭物业管理有限公司应收取的保安费为每户每月5元，保洁费为每户每月3元，垃圾清运费为每户每月2．5元，高压水泵费为每月每平方米0．008元，电梯维保费为每月每平方米0．405元，一层住户的电梯运行费免收，其他住户的电梯运行费为每月每平方米0．552元，应加税率为5％，3．自2003年到2005年，美丽园小区物业管理费中没有经过业主特别委托的小修费、中修费鸿铭物业管理有限公司不得收取；4．美丽园小区物业管理费中鸿铭物业管理有限公司应收取的各项费用统收服务费在2003年为每户每月1元，在2004年和2005年不得收取；5．自本判决生效后10日内，鸿铭物业管理有限公司将电梯广告位的租赁收益18万元、公厕用房供暖费和物业管理费3533．76元返还给美丽园小区业主委员会；6．驳回美丽园小区业主委员会其他诉讼请求。鸿铭物业公司不服终审判决，申请再审。再审判决维持二审判决。

　　二、物业服务合同的主体和诉讼主体

　　上述案件在原审时，被媒体称为业主委员会作为诉讼主体胜诉的第一案，但对业主委员会为什么能够作为诉讼当事人，业主个体、业主大会能否作为诉讼当事人等问题，还需要我们作出进一步分析。

　　（一）业主是否可以列为诉讼当事人

　　如果物业服务合同纠纷仅涉及特定业主，而不属于物业管理区域的公共事务，特定业主当然可以自己名义提起诉讼，但如果纠纷涉及物业管理区域的公共事务，是否能以业主名义提起诉讼呢？从实体法律关系上来看，业主是物业服务合同法律关系的主体，是物业服务合同权利义务关系的承担者。而业主大会和业主委员会作为业主的议事和执行机构，不享受物业服务，也不缴纳物业费，因此不是物业服务合同法律关系的主体。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第9条“物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许”的规定，就是确认实体法律关系的主体是业主，而不是业主委员会。

　　但是，单个业主不能决定物业服务的公共事务。如前所述，物业服务具有不可分割性和相互依赖性，不可能或者很难分解到每一位业主身上。而且，在有的场合，单个业主对物业服务合同提出的要求，对业主的整体利益可能是一种损害。例如少数业主要求解聘物业公司，就可能对大多数业主的利益造成损害。因此业主必须组成业主大会，共同决定公共事务。在这种情况下，单个业主不能作为原告，就公共事务对物业公司提起诉讼。对单个业主就公共事务提起诉讼的，应当裁定驳回起诉。

　　综上，在没有成立业主委员会的情况下，业主要维护公共权益，就应当召开业主大会，由业主大会作出决议，由业主共同提起诉讼。根据我国《民事诉讼法》第54条，当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行。但是，在适用《民事诉讼法》关于代表人诉讼的有关规定时，应当考虑物业服务合同纠纷的特殊性。例如，对《民事诉讼法》第54条关于“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意”的规定中“被代表的当事人同意”，不应当理解为每位业主的同意，而应当理解为经业主大会同意。所谓“经业主大会同意”，就是业主按照《物业管理条例》第12条的规定，召开业主大会和投票，做出决定，该决定对全体业主均具有约束力。

　　（二）业主大会是否可以作为诉讼当事人

　　我国《物业管理条例》第8条、第9条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会；一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会在我国立法和审判实务中，是否具备起诉和应诉的主体资格，有不同的主张。有观点认为，业主大会虽不具有法人资格，但应是一个社团组织，享有在本物业管理区域物业管理事务上的民事权利能力。[4]目前公布的《中华人民共和国物权法（草案）》第87条规定：“侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”这一规定，也是肯定了业主大会的当事人能力。

　　笔者认为，业主大会在诉讼中不应列为诉讼当事人。首先，业主大会并不是物业管理合同的当事人。从《物业管理条例》的规定来看，根据条例第6条和第7条，享有和承担物业服务合同权利义务的是业主而不是业主大会。从物业服务合同的内容看，签订物业服务合同的主体也是业主，如果业主大会在物业服务合同的签订中发挥了作用的话，也只是对涉及物业管理区域内的公共事务进行表决，业主大会本身并不承担物业服务合同确定的权利义务。其次，业主大会并不是民事诉讼法中的其他组织。根据《物业管理条例》第11条，业主大会只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序。如果把业主团体比作公司，业主大会就相当于股东大会，显然，公司对外发生债权债务关系时，我们不会把股东大会作为权利义务关系的主体或者诉讼当事人。所以，业主大会不具备当事人能力，在没有成立业主委员会的情形下，应当以业主名义以代表人诉讼的方式提起诉讼；有业主委员会的情形下，可以以业主委员会的名义提起诉讼。

　　（三）业主委员会的当事人能力

　　业主委员会是否具有主体资格，世界各国立法例有三种模式：[5]法人式、非法人式和折衷式。法人人格模式是赋予业主委员会法人人格，业主委员会有独立的民事权利能力、民事行为能力和诉讼主体资格，法国和我国香港地区的立法属于这种模式。非法人模式认为，业主委员会不具有法人人格，没有民事权利能力和民事行为能力，业主委员会属于不具有法人人格的非法人团体，这种模式以德国和我国台湾地区立法为代表。非法人团体虽然不具有法人资格，但“无权利能力社团与有权利能力社团的法律地位越来越近”，[6]在民事诉讼中，也可以享有起诉与应诉的权利。折衷模式是根据区分所以权人数量的多少而决定能否成立法人，区分所有权人超过一定数量的，可以决议并登记成立法人，区分所有权人总数在一定数量之下的，为无权利能力社团。日本是该模式的代表。

　　我国《物业管理条例》第15条、第16条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。一般认为，我国的业主委员会不具有法人地位。按照我国《民事诉讼法》第49条，作为非法人团体的其他组织可以作为当事人参加诉讼。最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，“其他组织”是指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。因此，业主委员会具有诉讼权利能力应当没有法律障碍。问题的关键是，业主委员会并不是物业服务合同的主体，在物业服务合同纠纷中，为何成为适格当事人。此处发生了实体权利义务关系主体与程序权利义务主体不一致的情形，这在诉讼法上称为诉讼担当。所谓诉讼担当，是指本不是权利或者民事法律关系主体的第三人，对他人的权利或法律关系有管理权，以当事人的地位，就该法律关系产生的纠纷而行使诉讼实施权，判决的效力及于原民事法律关系的主体。[7]诉讼担当制度有利于诉讼当事人保护合法权益，有利于降低诉讼成本，我国应当承认和完善诉讼担当制度。因此，在物业服务管理纠纷中，应当承认业主委员会的诉讼主体资格。

　　三、物业服务合同的变更

　　在美丽园小区一案中，业主委员会起诉要求变更物业收费价格，二审和再审支持了原告的大部分诉讼请求，变更了部分项目价格。由此引发了法院能否依业主申请变更物业服务价格的问题。

　　按照合同法的一般原理，合同变更主要有以下原因：一是因合同效力瑕疵产生的变更。根据我国《合同法》第54条的规定，因重大误解订立的合同、订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更。二是协议变更合同。根据我国《合同法》第77条，合同成立生效后，当事人协商一致，可以变更合同。三是情事变更。所谓情事变更，是指合同成立生效后，因当事人于订立合同时不可预见的事情的发生或者不可归责于双方当事人的原因发生情事的变更，导致合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同效力，有背于诚实信用原则，则受不利影响的一方当事人有权请求人民法院或仲裁机关变更合同内容或者解除合同。[8]

　　物业服务合同中价格的变更，当然可以适用上述规则。但由于物业服务合同的特殊性，也有必要适用一些特殊的规则。下面区分不同情况，分析物业服务价格变更的特殊规则。

　　（一）以物业服务合同系格式合同为由，请求变更物业服务价格

　　业主提出，物业服务合同是格式合同，其当时签署物业服务合同时，并无选择的余地，该协议不是其真实意思表示。而对比类似区域、相同档次的其他小区的物业收费标准，本小区物业服务价格偏高。在上述情形下，如果业主没有提出其他的理由，对此类变更物业服务价格的诉讼请求，不应予以支持，否则就会导致法院对合同的过度干预，影响物业服务市场的正常发展。如果业主与物业公司就变更物业服务价格不能达成一致意见，经业主大会作出决议，可以请求解除物业服务合同。

　　（二）以物业服务价格的计算依据不实为由，请求变更对这一主张，一般应予以支持，理由是物业公司在订立物业服务合同时存在欺诈。根据我国《合同法》的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更。合同变更的这一规则，对物业服务合同同样适用。在美丽园小区案中，业主委员会主张，物业公司计算物业服务价格所依据的电梯部数、水泵台数与实际情况不符，要求依据实际数量重新核算价格。二审和再审支持其诉讼请求是正确的。需要注意的是，因欺诈产生的撤销权和变更权的除斥期间为1年，根据《合同法》第55条第1项的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。按照该规定，类推可知，请求人民法院或者仲裁机构变更合同的权利亦消灭。由于业主行使变更权须经业主大会决定，其程序复杂、难度很大，耗时漫长，如果严格依据该规定，业主的变更权极易消灭。因此，对该变更权除斥期间的起算时间，在审判实践中，应当以业主大会讨论确定物业公司存在欺诈行为时作为除斥期间的起算点。

　　（三）以物业收费不符合法规、规章确定的价格标准为由，请求变更

　　针对物业收费的范围、收费标准，有关机关制定了一系列规范。对物业服务收费不符合价格标准的，业主委员会能否直接起诉要求变更呢？实践中主要有三种观点：第一种观点认为这种情况应当由有关行政机关对价格违法行为进行处理，责令物业公司纠正价格违法行为，法院不应受理此类案件。第二种观点认为，法院应当受理，但在双方当事人对价格不能达成一致意见的情况下，法院不能替当事人定价，只能以合同约定的价格违法为由，判决合同约定的价格无效。第三种观点认为，在物业服务收费高于有关价格标准，业主要求降低物业收费的情形下，法院可以直接按照价格标准的上限确定物业服务收费。

　　笔者认为，考虑到物业服务合同纠纷的特殊性，第三种观点更为妥当。首先，法院应当受理和审理此类变更物业服务价格的请求。行政机关的处理是针对行政违法行为，而该行政违法行为同时侵害了业主的利益，业主当然有权请求人民法院保护其合法权益。其次，判决物业服务合同约定的价格无效也不是妥善的处理办法。在物业服务纠纷中，如果业主一方不要求解除物业服务合同，法院就应当尽可能维持合同的正常履行，因为业主更换物业服务公司成本较高，更换物业服务公司的过程还会对小区的正常生活造成不良影响，不符合大多数业主的利益和社会和谐稳定。如果判决价格约定无效，双方没有履行合同的依据，势必带来小区物业服务的混乱。因此，妥善的处理办法就是按照有关规定，直接变更物业服务价格，这种变更权也是一种特殊的合同变更权。在美丽园小区案中，业主委员会请求物业公司将未曾书面特别委托的业主的室内中小修费取消，请求物业公司自2003年9月1日起无条件将各项费用统收服务费取消，请求物业公司自2002年9月3日起无条件将共用天线管理费取消，上述请求均直接依据有关法规和规章。二审依据有关法规和规章，支持业主委员会的诉讼请求，从而变更了物业服务的价格，这种处理是正确的。

　　（四）以物业服务没有达到法定、约定标准为由，请求变更这类案件一般情况是物业公司起诉业主要求给付物业费，业主以物业服务没有达到法定或约定的标准，拒绝支付或者要求降低物业收费。对其他类型的合同纠纷，依据我国《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，如果法院认定债务人的抗辩权成立，就可以认定债务人不履行相应债务不构成违约行为；如果认定债务人的抗辩权不成立，则认定债务人构成违约，应承担违约责任。但对物业服务合同纠纷，不能这样简单处理。因为物业公司的服务不达标的程度差别很大，如果认定业主关于物业服务不达标的抗辩权成立，业主可以不交纳物业费，势必引起物业服务关系无法维持，而业主又难以选择新的物业公司继续提供物业服务；如果认定业主的抗辩权不成立，判决业主必须按照物业服务合同交纳物业费，对业主又是不公平的，而且纵容了物业公司的违约行为。因此，法院必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和业主“必须按照合同全额交纳物业费”两种处理办法之间，找到一个更妥当得处理办法。在这种情形下，法院就有必要根据物业服务不达标的程度，酌情降低物业服务收费价格，既维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。在审判实践中，已经发生了不少这样的案例。实践表明，按照这种思路处理此类案件，效果是不错的。

　　（作者单位：北京市第一中级人民法院）
　　【注释】
[1]肖江平：“物业服务市场的自然垄断及其规制思路”，载《法商研究》2006年第2期。
[2]同上注。
[3]参见北京市第一中级人民法院裁判文书“（2006）一中民再终字第8001号”。
[4]韩增辉、周珂：“物业管理中的业主自治机构法律性质浅析”，载《法学杂志》2005年第3期。
[5]胡志勇：“业主委员会诉讼主体资格探讨”，载《法学杂志》2005年第3期。
[6]（德） 卡尔？拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2003年，第181—182页。
[7]江伟主编：《民事诉讼法学原理》，中国人民大学出版社1999年版，第403—404页。
[8]王家福主编：《民法债权》，法律出版社1991年版，第399—400页。