商品房欺诈销售中的惩罚性赔偿研究
　　夏洪与重庆荣第房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

　　杨建明

　　重庆市垫江县人民法院

　　[案情]

2009年7月1日，夏洪与重庆荣第房地产开发有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定重庆荣第房地产开发有限公司将坐落在垫江县桂溪镇工农路9号汇丰广场天福苑3单元8-2#现房销售给夏洪，夏洪一次性支付购房款119370元。重庆荣第房地产开发有限公司已将该房交付给夏洪。

　　该房系重庆荣第房地产开发有限公司与案外人胡国友解除买卖合同后再销售给夏洪，夏洪还支付了房产证工本及登记费180元、大修金2149元、装修保证金100(）元、除渣费200元、物业管理服务费209元，共计3738元。

　　重庆荣第房地产开发有限公司在双方签订的买卖合同中关于房屋产权状况的承诺中，对抵押情况的声明为该商品房没有设定抵押权。

　　2006年10月31日，重庆荣第房地产开发有限公司与垫江县农村信用合作联社（现为重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行）签订贷款抵押合同，将垫江县桂溪镇工农路9号汇丰广场天福苑3单元8-2#等房屋抵押给重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行，并于2006年11月1日办理了抵押登记。重庆荣第房地产开发有限公司至今没有清偿所欠重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行债务。

　　因重庆荣第房地产开发有限公司未按期返还重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行贷款，重庆农村商业银行股份有限公司遂向人民法院申请执行汇丰广场天福苑3单元8-2#等已抵押房屋，导致夏洪购买的汇丰广场天福苑3单元8-2#房屋已进人执行程序，夏洪得知情况后与重庆荣第房地产开发有限公司协商未果，遂诉至人民法院，请求依法撤销与荣第公司订立的《重庆市商品房买卖合同》，判决荣第公司返还房屋购房款123108元，并赔偿经济损失123108元。

　　[审判]

　　一审法院认为，重庆荣第房地产开发有限公司作为房屋出卖人，明知该商品房已设定抵押，却在与买受人夏洪订立商品房买卖合同时，作出该商品房没有设定抵押权的声明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，使夏洪作出自愿订立合同的错误意思表示，其行为属典型的欺诈行为。夏洪有权请求人民法院撤销。故对夏洪请求撤销与重庆荣第房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。

　　双方订立的合同被撤销后，自始没有法律约束力，故双方应依法承担合同被撤销后的法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的重庆荣第房地产开发有限公司应当赔偿夏洪所受到的损失。重庆荣第房地产开发有限公司与夏洪订立商品房买卖合同时，其故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被撤销，夏洪可以请求重庆荣第房地产开发有限公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求重庆荣第房地产开发有限公司承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　对夏洪请求重庆荣第房地产开发有限公司返还购房价款的诉讼请求，因该合同被撤销后，重庆荣第房地产开发有限公司因该合同取得的价款，应当予以返还，故予以支持。同时，夏洪因该合同取得的房屋亦应予以返还。

　　对夏洪请求重庆荣第房地产开发有限公司承担已付购房款1倍的赔偿责任的诉讼请求，为有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护合同守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序；同时鉴于汇丰广场房屋价格上涨因素，夏洪重新购买同地段同面积同类房屋可能支出的价款明显高于本案，故夏洪请求重庆荣第房地产开发有限公司因商品房欺诈销售承担1倍的惩罚性赔偿于法有据，于理相合，亦予支持。但夏洪主张1倍赔偿的诉讼请求金额中，房产证工本及登记费、装修保证金、大修金、除渣费、物业管理服务费共3738元不属于购房价款的部分，依法应属于损失的范围，重庆荣第房地产开发有限公司应予赔偿，但不应纳入1倍赔偿的金额中计算，故仅支持夏洪对房屋价款1倍赔偿的请求。

　　对重庆荣第房地产开发有限公司辩称的合同效力及订立合同的目的能够实现，因重庆荣第房地产开发有限公司在订立合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且至今未清偿所欠的债务，其辩称的抗辩理由于法无据，亦与事实不符，不予支持。

　　综上所述，重庆市垫江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第54条第2款、第56条、第58条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款第2项的规定，判决撤销夏洪与重庆荣第房地产开发有限公司于2009年7月1日订立的《重庆市商品房买卖合同》。由重庆荣第房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还夏洪购房款119370元、赔偿损失3738元，并承担119370元的赔偿责任，共计242478元；由夏洪在本判决生效后10日内返还重庆荣第房地产开发有限公司坐落在垫江县桂溪镇工农路9号汇丰广场天福苑3单元8-2#商品房1套。驳回夏洪的其他诉讼请求。

　　案件受理费4993元、申请保全费1751元，共计6744元，由重庆荣第房地产开发有限公司负担6641元，夏洪负担103元。

　　一审宣判后，重庆荣第房地产开发有限公司向重庆市第三中级人民法院提起上诉。2010年5月27日，重庆荣第房地产开发有限公司撤回上诉，重庆市第三中级人民法院以（2010）渝三中法民终字第695号民事裁定，准许重庆荣第房地产开发有限公司撤回上诉，重庆市垫江县人民法院[2010]垫法民初字第333号民事判决书发生法律效力。

　　[评析]

　　本案争议的焦点是：关于合同效力及商品房欺诈销售中的惩罚性赔偿法律适用问题。

　　一、关于合同效力及惩罚性赔偿法律适用

　　对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下。第一，出卖少、的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二，从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐为英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。第三，在我国，《消费者权益保护法》第49条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在《合同法》第113条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，《合同法》第14条第2款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。同时，实务中对《商品房销售管理办法》第20条关于面积误差绝对值超出3％部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。

　　依照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条的规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。依照《中华人民共和国合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在本案中，重庆荣第房地产开发有限公司有欺诈的故意，实施了欺诈的行为，使夏洪因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示，属典型的欺诈行为，因此签订的合同当事人可以请求撤销，并且属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款第2项规定的情形，应依法适用惩罚性赔偿。

　　二、关于已付购房款基准金额的认定问题

　　依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，关于“已付购房款”的界定，笔者认为，宜作狭义的理解，为购买房屋而产生的房产证工本及装修保证金、登记费、大修金、除渣费及物业管理服务费，不宜认定为已付购房款。理由是出卖人在承担惩罚性赔偿责任的时候，将受到惩罚性赔偿，不宜扩大认定已付购房款。

　　三、关于不超过1倍的赔偿责任理解适用

　　关于不超过1倍的赔偿责任，笔者认为，应当理解为“以1倍为原则，以1倍以下为例外”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿责任的法律渊源是《消费者权益保护法》第49条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。当然，司法解释没有规定为1倍的赔偿责任，却规定了“不超过1倍的赔偿责任”，在有的情形下可以理解为“1倍以下”，如买受人买房后次日即发现受欺诈、同地段同面积同类房屋价格并无变化，出卖人亦同意变更合同赔偿损失。当然，具体情形如何适用需要具体分析，因个案不同而各有不同。