铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合作建房纠纷上诉案

上诉人（原审原吿）：铁道部隧道工程局,住所地:河南省洛阳市陵园东路3号。

法定代表人:郭陕云,该局局长。

委托代理人:王振强，北京市天元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西康隆物业有限公司，住所地:广西壮族自治K南宁市衡阳西路31号。

法定代表人:范临平，董事长。

委托代理人:宋捷,北京市贝格律师事务所律师。

一、案件基本事实

1996年6月28日，铁道部隧道工程局南昆铁路工程指挥部（以下简称指挥部）与广西康隆物业有限公司（以下简称康隆公司）签订了一份《合作协议》，约定康隆公司因在建项目“百万庄”综合楼资金有缺口，为保证项目建设需要，决定与指挥部合作开发该项目；指挥部决定投人资金1500万元,期限1年零5个月，到期后按投人额的13.5%分利，并收回投人本金；为保证指挥部投人资金的安全,康隆公司愿意以已完成的层办公楼（二、三、四层〉及四层住宅楼（八、九、十、十一层）价值2500万元,进行实物抵押。同时,双方还签订了一份《补充协议》，约定指挥部投人的1500万元首期500万元在补充协议签订后10日内进人康隆公司账户，其余1000万元在合同签订的1个半月内分两次转人康隆公司账户；还款期限到期后,如康隆公司不按时偿还，在确定用抵押物抵偿前,康隆公司按偿还指挥部资金本息的25%(按月计算）作为罚款付给指挥部;康隆公司所用于信用抵押的实物，在双方合同期限内，不得以任何方式再抵押他人,如需再抵押,必须征得指挥部同意。在《合作协议》及《补充协议》签订后，指挥部在1996年8月8日将500万元转人康隆公司的账户，又分别于1996年8月30日和1996年9月13日各将500万元转人康隆公司的账户。指挥部按协议履行完毕。1997年2月5日指挥部再转款200万元到康隆公司账户上。1997年4月30日，康隆公司与指挥部签订了《合作开发项目协议书》，约定:双方在“百方庄”整个项目中采取如下的合作方式：康隆公司出资整个项目总投资的40%,即出资2880万元，指挥部出资整个项目总投资的60%，即出资4320万元;本协议签订之日起两个月内，指挥部必须按出资额出足完剩余的投资2620万元给康隆公司，以利于项目的加紧建设;康隆公司必须保证于1997年10月15日完成“百万庄”整个项目的建设，竣工验收合格交付指挥部使用；双方在“百万庄”项目上的利益分配方式为整个项目建成验收合格后,各分得一半的产业，“百万庄”产业由康隆公司统一销售，若指挥部有销售的便利，指挥部所分得的产业也可由指挥部自行销售;雋后由康隆公司统一办理产权证明，在办理指挥部所分得产业的产权证明时,所发生的办证手续费、销售税费等各种费用由指挥部自行负担;本协议签订之日起，指挥部原借贷给康隆公司的1700万元将转变为指挥部对“百万庄”项目总投资的预付资金,不计收利息，参加“百万庄”产业的统一分配。

该协议签订后，指挥部分别在1997年5月4日付款1000万元,1997年6月24日付款200万元,1997年7月10日付款200万元,1997年8月20日付款200万元，1997年10月6日付款320万元，1997年11月24日付款250万元，1998年1月21日付款10万元,1998年1月23日付款190万元,1998年3月20日付款250万元,至此指挥部已按合同全部付完款。康隆公司收款后，在1998年5月14日开具了48张收款收据，总金额为4320万元，该48张收据均载明：收到指挥部交来的购“百万庄”房产款项，凭此购房收据更换正式发票。指挥部在1998年5月16曰签收了康隆公司开具的48张收款收据。1998年5月14日，康隆公司与指挥部签订《房产分配协议书》，该协议书规定康隆公司与指挥部合作开发“百万庄”项目，指挥部在该项目上的出资额为4320万元，出资日期为1997年6月30日以前,利益分成为五五分成百万庄产业,指挥部由于资金未能按合同规定时间到位，直到1998年3月20日才完成出资额,使此项目工程滞后,成本增加，利益减少，因此双方就产业分配重新协商,达成如下协议：康隆公司将“百万庄”综合楼主楼92套面积14,149.4平方米，总价值4983.5万元的房产折算为4329.67万元分配给指挥部（房号附表）；双方同意于1998年9月30日以前,康隆公司将上述房产正式交付指挥部使用，指挥部接收房产后即按“百万庄”物业管理规定接受康隆公司对“百万庄”房产施行的物业管理;康隆公司负责为指挥部办理上述房产的产权证,指挥部给予协助,指挥部所分配得到的上述房产办理过户手续所需缴纳的税费等有关费用，由双方按政府规定各自承担;双方还约定指挥部交付康隆公司9.67万元欠款，康隆公司就将房产证交给指挥部等。此后,康隆公司开具了92张未写明客户名称和开票日期的销售不动产发票给指挥部，上述发票上载明的款项共4329.67万元。1998年12月14日，康隆公司与指挥部签订了一份《不动产发票签收单》，指挥部为此签收了92张总金额为4329.67万元的发票。双方在签订《房产分配协议》之后，指挥部并没有实际入住分得的92套房屋。1999年12月13日铁隧局南宁办事处办理其中两套房屋的使用手续并使用至今。同时，铁隧局南宁办事处与康隆公司还签订了《百万庄住宅区物业管理协议》，明确双方在房屋的物业管理上的责、权、利关系。由于指挥部未根据《房产分配协议》对所分得的房屋在管理与使用上有所说明，康隆公司分别于2000年3月1日和2000年4月18日两次致函指挥部,要求指挥部在“百万庄”的房屋产权管理与使用及相应单位名称及负责人姓名予以确认，以便于今后双方的工作联系；另还要求指挥部将原拖欠的9.67万元欠款及物业管理费35,374,246万元及时支付。接函后指挥部并没有复函。铁隧局在2000年4月29日以隧行函(2000)97号《关于南宁“百万庄”房产管理事宜的复函》告知康隆公司：（1)根据铁隧局《关于成立铁道部隧道工程局南宁办事处的通知》，原指挥部的“百万庄”房产移交我局驻南宁办事处管理，有关具体事宜可直接同办事处联系’重大事项由办事处报局决定。（2)办事处负责人为王金瑞。（3)欠款9.67万元,待房产协议履行并出售完毕后一并清算。（4)关于我局南宁市“百万庄”空置房产的物业管理费问题，由办事处与贵公司协商,报局决定。（5)下一步如何进行物业管理，可与办事处先行考察洽谈后，由办事处报局决定。后因纠纷铁隧局于2000年9月12曰以主张双方签订的合同无效、判令康隆公司返还4320万元并承担本案诉讼费用为由，诉至广西壮族自治区高级人民法院。

“百万庄”综合楼原系广西轻工业供销总公司申请开发的项目，并且在1的4年3月22日经广西壮族自治区计划委员会批准立项。后经广西壮族自治区计划委员会批准转为广西轻工业供销总公司与香港康隆投资有限公司共同出资兴办的康隆公司开发并追加项目施工面积。康隆公司在1995年2月10日取得南宁市规划管理局核发该项目的建议用地规划许可证。“百万庄”综合楼开发用地原系广西轻工业供销总公司与南宁市土地管理局签订土地使用权出让合同受让得来,后经土地部门批准转为康隆公司作为住宅商业用地使用。康隆公司在1996年2月12日取得南宁市规划管理局核发的建设工程规划许可证;同年2月26日取得南宁市建设委员会核发的建设工程施工许可证,主体工程于1996年12月15日完工。同年4月15日还取得南宁市房地产管理局核发的商品房预售许可证。康隆公司在将92套房屋分给指挥部后，在1998年9月30日向南宁市地方税务局申报了销售不动产营业税及其附税等;1999年4月12日向南宁市地方税务局申报办理了所得税汇算淸缴。

指挥部系1992年10月7日由铁隧局以隧编（1992)16号文宣布成立，铁隧局还于1992年11月6日以隧编（1992)17号文明确指挥部的责权范围、任务和编制，指挥部无独立法人资格,系铁隧局派驻现场的代表机构。

二、广西壮族自治区高级人民法院一审认定与判决

广西壮族自治区高级人民法院经审理认为，康隆公司与指挥部共签订了四份协议书,前两份的合作协议及补充协议名义是合作协议,但从内容上看应是借款协议,双方也是按借款实际履行了协议;双方在签订第三份协议时将借款协议变更为合作开发项目协议,最后签订了房产分配协议,将合作开发改变为商品房销售。康隆公司在签订前三份协议之前就以自己的名义办理了各项报建审批手续,签协议之后，指挥部亦未提出将土地使用权变为自己名下,未补办合建审批及土地使用权变更的手续;在协议的实际履行中,指挥部仅交付款项和取得部分房产，并不参与整个项目的经营管理，康隆公司给指挥部开具的收据和发票均载明收取的是购房款,康隆公司收款后还依法向税务机关缴纳了销售房产的营业税。因此,康隆公司与指挥部签订的协议虽为合作开发项目协议，实际上是按商品房预售合同履行的。双方签订的系列协议系双方的真实意思表示,指挥部在签约时虽无独立法人资格，但铁隧局对其签约行为知情并在事后默认,康隆公司依法取得项目用地的土地使用权,持有建设工程规划许可证和商品房预售许可证;康隆公司前期单独投人资金建设至主体封顶双方才签订合作开发项目书,且该项目在本案诉讼前已竣工交付，指挥部实际接受了房产,康隆公司并没有欺诈行为。因此，双方签订的系列协议为有效合同，应受法律保护。指挥部依合同约定交清了全部购房款，康隆公司也依合同约定交付了房产,双方虽互有拖延但已达成谅解，双方合同已经履行完毕。现铁隧局代表指挥部主张双方所签合同为无效合同,请求康隆公司返还购房款，因缺乏事实和法律根据,不予支持。但康隆公司与指挥部应共同办理产权过户手续,所需费用按规定各自承担。

依照《民法通则》第55条、第85条、《城市房地产管理法》第44条第1款》之规定,判决:驳回铁隧局的诉讼请求。一审案件受理费232,010元、财产保全费216,520元均由铁隧局负担。

三、当事人上诉请求与答辩理由

铁隧局不服一审判决向最高人民法院提起上诉称，~审判决认定事实和适用法律错误,请求撤销一审判决,判定铁隧局与康隆公司之间的合作开发建房合同为无效合同，康隆公司向铁隧局返还4320万元，康隆公司承担本案的全部诉讼费用及财产保全费等。主要理由是：（1)—审判决认定事实错误,将《房产分配协议书》错误地认定为房产销售。一审判决在认定前三份协议的性质和履行后，在没有任何其他证据的情况下,认定指挥部与康隆公司之间最后签订了房产分配协议,将合作开发改变为商品房销售,并以此为据将一个无效合作开发合同认定为有效商品房预售合同,这是错误的。对合同性质的判断必须以当事人的意思表示为主要依据，而判断当事人的真实意思又必须以合同的具体条文内容为依据。《合作开发项目协议书》明确表明双方的目的在于合作开发,并在合同第7条中明确约定合作按“五五分成”，即双方“各得百万庄一半产业”,这属于典型的合作建房;第四份协议名称上是《房产分配协议》，这也表明双方在合作开发后,依据该协议进行投资利益在产权方面的分成。在本合同的具体条文中也反复出现了“出资额”、“分配”等字样,该些字样所表明的意思只能解释为投资后实现利益分配。依据有关商品房预售的法律规定，商品房预售合同必须符合特定的要件。在合同内容方面,商品房预售合同必须在其合同条文中包括预售房屋的具体位置、使用面积、公共建筑面积、房屋设备装修标准、房款分期支付方式、交房手续等内容;在合同格式方面,商品房预售合同必须符合法律的特别规定，即预售方与预购方在签订书面的商品房预售合同时，必须有符合特定格式的标准文本，由预售方在预购方出示必备的“五证”，双方签署合同后,还得在法定期限内将预售合同进行登记等。本合同是合作开发建房合同而非房屋预售合同，所以在条文中确实没有约定也不应当约定上述专属于房屋预售合同的必备条款。此外,指挥部在签订《房产分配协议》前已经将4320万元全部汇给康隆公司,这与房屋预售合同分期付款并在接收房屋前一般不会付全部购房款有本质区别。一审判决在确认铁隧局实际履行了全部投资义务后，却错误地认定为实际上是按商品房预售合同厢行的,将该合同性质定为“名为合作开发合同，实为商品房预售合同”。一审判决将康隆公司单方面开具的收据和发票所载明的“购房款”字样认定为指挥部购房,而该些收据、发票都是由康隆公司单方开具的，并不能说明已得到铁隧局的同意，因此“购房款”字样不足以认定指挥部交付的款项是为了买房，应以铁隧局出具的付款凭证来认定指挥部支付款项的真实意图。指挥部在给康隆公司出具的有关付款凭证上，明确指出付款用途为“设备款”、“货款”，而非康隆公司主张的“购房款”，这至少足以证明指挥部的真实意思绝非为购买预售房屋支付全部款项。康隆公司在与指挥部签订合同时已有房屋预售许可资格，在进行房屋预售时也已制定了统一的房屋预售合同格式文本,在与他人签订房屋预售合同时用的就是该种格式文本。无论是合同的标题、具体的内容都足以说明双方的真实意思在于合作建房,而非房屋预售。而康隆公司之所以要将合同性质改为商品房预售合同，是为了将合作开发的风险转嫁为买方独自承担。鉴于本案纠纷合同在内容、形式上均未能符合合作开发合同的法定生效要件，故仍应将上述合作开发合同认定为无效合同。（2)—审判决在合同效力的认定上有误,应是合作开发建房合同,并非商品房预售合同。由于这些合同本身并不具备合作开发建房合同生效的某些法定条件，从而导致合作开发建房合同的无效；即使将其理解为名为合作开发建房合同，实为房屋预售合同，由于该合同在程序、形式上并不满足商品房预售的条件，在内容上确实与房屋预售无关,在意思表达上也绝不是以预售预购为目的，由此也不能认定这些合同具备预售合同的生效要件，也不能认定合同生效。（3)—审法院适用法律错误。由于一审法院在合同性质等事实的认定上存在错误,将无效合作开发建房合同认定为商品房预售合同,缺乏足够的法律依据，一审判决引用的《民法通则》第55条关于民事法律行为应当具备的条件，而指挥部并不具有签订合同的能力，同时双方之间并没有商品房预售的意思表示，本案显然不符合《民法通则》第55条的规定;另外，还引用《房地产管理法》第44条第1款的规定,显然是基于对合同性质的错误认定上。由于合同本身是以合作开发房地产为目的,但缺乏合作开发建房的条件，同时即使康隆公司符合商品房预售的基本条件，也并不意味着康隆公司与指挥部签订的合作开发建房协议就只能被认定为商品房预售合同,这不符合逻辑推理，也是片面理解法律、错误适用法律。

康隆公司答辩称:一审判决在认定事实和适用法律方面均无明显不当,请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

四、最高人民法院认定与判决

最髙人民法院经审理认为,指挥部与康隆公司自1996年6月28日签订《合作协议》后,又先后签订了《补充协议》、《合作开发项目协议书》和《房产分配协议书》，前后共签订了四份协议,在前两份协议中约定指挥部到期将投人的资金收回，并收取红利，因此，一审法院认定双方签订的这两份协议名为合作实为借贷，当事人对此亦无异议，符合双方当事人的真实意思表示，是正确的。1997年4月30日双方签订的《合作开发项目协议书》约定对“百万庄”项目采取指挥部出资60%即4320万元、康隆公司出资40%即2880万元，将双方之间的法律关系改变为合作开发关系,意思表示真实;双方于1998年5月14日签订的《房产分配协议书》，将房产分配比例从原来的五五分成调整为指挥部分得主楼92套面积14,149.4平方米,在后两份协议中并没有出现将合作开发关系变更为商品房预售关系的约定。根据合同约定，--方以在建工程（含土地出让金的交纳）作价人股，另一方注人资金,按一定比例共同合资继续建设在建的房地产项目，并按约定分得相应比例的房产或者销售房屋的款项等利益，符合合作开发房地产项目的特征。康隆公司开具的92张销售不动产发票上未写明客户名称、日期，只加盖了康隆公司的公章，不能证明康隆公司将92套房屋销售给指挥部,实际上是在协作逋行合同中约定的对外销售行为，不能据此认定双方实际上是按商品房预售合同履行的。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定,房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照房地产管理法的规定处理。城市房地产管理法没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合作开发合同生效的条件,也没有关于不得在房地产项目建设过程中一方以在建工程作价入股，另一方投入资金进行合作开发的禁止性规定，因此,指挥部与康隆公司签订的《合作开发项目协议书》和《房产分配协议书》没有违反国家有关法律和行政法规的强制性和禁止性规定,意思表示真实;指挥部依约付淸了全部款项,也实际接受了约定比例的房屋,合同已于1998年间实际履行完毕,铁隧局在2000年4月29日给康隆公司的复函中对接受其派驻现场的指挥部依约分得房屋的事实予以认可,未持异议,因此指挥部在签约时虽无独立法人资格，但可将铁隧局的行为视为对指挥部签订合同效力的追认,故本案有关合作合同应认定为有效。指挥部在付淸合同约定的4320万元款项后,经与康隆公司协商分得总价值为的83.5万元共92套面积为14,149.4平方米的房屋，占该项目总面积31,369.33平方米的45.1%,比原来合同约定的各分得50%的比例减少了4.9个百分点，是当事人在平等自愿基础上经过协商对合同约定取得的收益进行的具体调整，内容不违反法律规定,也不损害国家、他人和社会公共利益，应予照准。铁隧局主张合同双方为合作开发联建的法律关系,本院予以支持;但其提出应认定有关合同无效,并要求康隆公司返还收取的4320万元款项的主张,缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院认为康隆公司与指挥部在签订房产分配协议后将合作开发改变为商品房销售，据此认定双方签订的协议虽为合作开发项目协议,实际上是按商品房预售合同履行的，对双方讼争法律关系的定性不准;但从实体上驳回铁隧局要求判令康隆公司返还4320万元投资款的诉讼请求,并无不当,可予维持。据此,依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，最高人民法院于2001年8月28日以（2001)民终字第56号民事判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费232,010元，由铁隧局负担185,608元,康隆公司负担46,402元。