中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案

本案关注点：以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案
　　中华人民共和国最高人民法院
　　民事判决书
　　上诉人（原审原告）：中国长城资产管理公司济南办事处。
　　负责人：倪复兴，该办事处总经理。
　　委托代理人：刘志强，北京市金台律师事务所律师。
　　委托代理人：马莉莉，北京市金台律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：齐鲁饭店有限公司。
　　法定代表人：王志显，该公司董事长。
　　委托代理人：张建兴，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
　　上诉人中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城公司济南办事处）为与被上诉人齐鲁饭店有限公司（以下简称齐鲁公司）借款担保合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院[2006]鲁民二初字第53号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成由审判员付金联担任审判长，审判员张树明、代理审判员王涛参加的合议庭进行了审理。书记员安杨担任记录。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明：1998年12月8日，齐鲁公司与中国银行山东分行（以下简称山东中行）签订抵押合同。合同约定：齐鲁公司愿意以自有的、有处分权的财产作为向山东中行借款的抵押物；抵押物为齐鲁宾馆二期工程，所有权（使用权）属齐鲁公司；借款最高限额为依据自1995年12月1日至2003年12月1日期间签订的所有借款合同项下的借款本金余额之和不超过人民币39200万元；抵押担保责任最高限额为56000万元；借款人无论何种原因未按借款合同约定履行到期应付债务，抵押权人有权按照本合同的约定，以抵押财产优先受偿。1998年12月14日，山东省工商行政管理局以鲁工商[98]抵登字第065号《抵押物登记证》对抵押物进行了抵押登记。该登记证载明：抵押人为齐鲁公司，抵押权人为山东中行，抵押物为齐鲁宾馆二期工程，面积60000平方米，价值56000万元。1999年12月29日，根据双方当事人的申请，山东省工商行政管理局以鲁工商[99]抵变登字第001号《抵押物登记证》对抵押物的名称、数量、价值变更登记为：齐鲁宾馆二期工程地下两层、地上1—20层、28—40层，面积为53560平方米，价值49987万元。
　　1998年5月20日，齐鲁公司与山东中行签订借款合同约定，山东中行向齐鲁公司发放流动资金贷款1000万元，利率为7．26‰，贷款期限12个月。山东中行于合同签订当日向齐鲁公司发放了该笔贷款。1998年12月，齐鲁公司与山东中行签订借款合同约定，山东中行贷给齐鲁公司人民币1000万元，年利率为7．668％，借款期限为12个月。合同签订后，山东中行按合同约定发放了贷款。1997年12月31日齐鲁公司加盖公章的借款凭证证明，山东中行于该日贷给齐鲁公司3500万元。上述借款本金共计5500万元，借款到期后，齐鲁公司均未能偿还。
　　2004年6月25日，山东中行将本案债权转让给中国信达资产管理公司济南办事处。2005年9月29日，中国信达资产管理公司济南办事处将本案债权转让给中国长城资产管理公司长春办事处。2006年8月5日，本案债权由中国长城资产管理公司长春办事处划转给长城公司济南办事处。在上述转让过程中，转让人和受让人均在《大众日报》上刊登了转让暨催收公告。
　　齐鲁公司企业法人营业执照载明，经营范围为齐鲁饭店的项目筹建。齐鲁宾馆二期建筑工程所占用的土地为齐鲁宾馆名下的国有划拨土地，该工程至今未竣工。
　　2006年9月25日，长城公司济南办事处向原审法院提起诉讼，请求判令齐鲁公司偿还贷款本金5500万元，确认抵押合同有效，长城公司济南办事处对抵押物享有优先受偿权。
　　原审法院经审理认为：齐鲁公司与山东中行签订的借款合同为有效合同。山东中行按照合同约定将款贷给齐鲁公司，齐鲁公司依法应承担偿还借款的民事责任。山东中行贷款产生的债权经转让由长城公司济南办事处承继。长城公司济南办事处向齐鲁公司主张偿还三笔借款本金5500万元的诉讼请求应当予以支持。
　　关于双方当事人争议的本案抵押合同是否有效，长城公司济南办事处对抵押物是否享有优先受偿权问题。齐鲁公司为借款而抵押的齐鲁宾馆二期在建工程房产附着于国有划拨土地之上，未经有审批权限的土地管理部门批准及在有审批权限的土地管理部门办理抵押登记，亦未在一审辩论终结前取得有审批权限的土地管理部门批准和在有审批权限的土地管理部门补办抵押登记手续，应认定抵押合同无效。长城公司济南办事处主张确认抵押合同有效，对抵押财产享有优先受偿权的理由不予支持。原审法院依照最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条之规定，判决：一、齐鲁公司于判决生效十日内偿付长城公司济南办事处贷款本金5500万元；二、驳回长城公司济南办事处主张抵押物优先受偿的诉讼请求。案件受理费142505元，由齐鲁公司承担。
　　长城公司济南办事处不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉称：（1）本案原债权人山东中行与齐鲁公司签订的抵押合同合法有效。纵观我国涉及建筑物抵押的相关法律和行政法规，没有任何一部法律中规定仅就划拨土地上的建筑物单独抵押，抵押无效，也没有规定建筑物抵押需得到土地管理部门批准或到土地管理部门进行抵押登记，否则抵押合同无效。原审法院适用最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权是否应列入破产财产等问题的批复》认定本案抵押合同无效，不符合该司法解释的立法本意，扩大了该司法解释的适用范围，属法律适用错误。（2）本案抵押登记手续完备，完全符合法律的相关规定。房地产管理法和担保法均规定，以城市房地产作为抵押物抵押的，应当到县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。根据上述两部法律的授权，1996年山东省人民政府指定该省工商行政管理部门为对以企业厂房等建筑物签订的抵押合同进行登记的管理部门。根据上述法律和山东省人民政府的规定，本案抵押合同在山东省工商行政管理局办理了[98]抵登字065号抵押登记和鲁工商[99]抵变登字第001号抵押登记变更手续，分别取得了《抵押物登记证》。故本案抵押合同合法有效，合同当事人依法办理了抵押登记手续，抵押权成立。请求二审撤销原审判决主文第二项，确认抵押合同有效，判决长城公司济南办事处对抵押物享有优先受偿权。
　　被上诉人齐鲁公司答辩称：原审判决关于本案抵押合同无效的认定是完全正确的，请求二审驳回长城公司济南办事处的上诉请求，维持原判。在本院二审过程中，齐鲁公司向本院提供山东省济南市清理整顿违法建筑工程、违法建筑行为领导小组办公室（以下简称济南“双清”办）2006年11月15日出具的证明一份，证明齐鲁宾馆二期工程（齐鲁饭店）项目“1992年动工，因资金不足，于2003年5月停工至今。根据济南市人民政府关于清理整顿各类违法建筑工程和违规建设行为的通告，该项目属违法工程，已纳入双清处理范围。”
　　本院二审除对原审法院查明的事实予以确认外，另补充查明以下事实：
　　1．山东省人民政府于1996年4月23日作出鲁政字[1996]68号《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》。该批复规定，根据担保法的有关规定，结合山东省的实际，同意由工商行政管理部门按照管辖分工，对以企业的厂房等建筑物签订的抵押合同进行登记管理。山东省高级人民法院于1996年7月31日以鲁法经[1996]67号通知转发了该批复。
　　2．山东省人民政府于2002年7月3日发出鲁政字[2002]267号《山东省人民政府关于对企业房地产等建筑物抵押登记主管机关进行调整的通知》。该通知称：“省政府研究确定，房地产交易主管部门为对企业以厂房等建筑进行抵押登记的主管机关。《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》同时废止。本文下发之日前已经在工商行政管理部门进行抵押物登记的，确认有效，不再重复登记。”
　　3．齐鲁公司于1995年2月由齐鲁宾馆与一香港公司组建，齐鲁宾馆占出资额的75％，出资中包括本案抵押物在建工程的土地使用权。2004年齐鲁宾馆以对齐鲁公司的借款置换出该宾馆出资中的实物资产。现该土地使用权仍为齐鲁宾馆所有。
　　4．本案抵押物，即齐鲁公司在建工程地下两层、地上第1—20层、第28—40层除由齐鲁公司根据本案抵押合同抵押给山东中行外，不存在其他抵押权。
　　本院认为：齐鲁公司对其欠款的事实和数额不持异议，故原审判决第一项应予维持。本案争议的焦点是本案抵押合同是否有效，抵押权是否成立，即长城公司济南办事处是否对本案抵押物享有优先受偿权问题。
　　本院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案的抵押合同是双方当事人之间的真实意思表示，不损害国家、集体和他人的合法权益，不违反法律的禁止性规定，应当认定为有效合同。该合同一经签订，即在该合同当事人山东中行和齐鲁公司之间产生约束力。根据担保法第三十六条第一款的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。根据该规定以及房地产交易当中房随地走，地随房走，房地产主体一致的原则，本案双方当事人应当对齐鲁公司的在建工程及建筑物占用范围内土地使用权一并抵押。双方签订的抵押合同仅就在建工程的建筑物设定了抵押，而未对该建筑物占用范围内土地一并抵押，但该单独抵押的行为并不必然导致本案抵押合同无效的法律后果。原审法院认定抵押合同无效属适用法律错误，应予纠正。
　　担保法规定以不动产和特殊动产抵押应当办理抵押登记是根据抵押权的物权性质，通过登记这一公示方式向社会公开抵押物和抵押担保的范围，以保护抵押合同当事人和第三人的合法权益，维护交易安全。担保法第四十二条第二款规定“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的”，办理抵押登记的机关“为县级以上地方人民政府规定的部门”。山东省人民政府于1996年4月23日以鲁政字（1996]68号《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》，规定由该省工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理。山东省高级人民法院于1996年7月31日以鲁法经[1996]67号通知转发了该批复。本案所涉在建工程的抵押在山东省工商行政管理局办理了鲁工商[98]抵登字第065号抵押登记，之后又于1999年12月29日在该局办理了鲁工商[99]抵变登字第001号变更登记，取得《抵押物登记证》。本案的抵押权取得了物权公示的效果，符合担保法的上述规定。应当认定本案抵押合同依法进行了抵押登记，本案抵押权成立，作为本案抵押权受让人的长城公司济南办事处享有对抵押物的优先受偿权。原审法院以未经房地产管理部门办理抵押登记为由，认定上述抵押无效不妥，本院予以纠正。
　　在本案二审过程中齐鲁公司向本院提供济南“双清”办2006年11月15日出具的《证明》（该证明出具时本案尚在一审中，齐鲁公司未向原审法院提供）一份，证明本案抵押物属违法工程，已纳入“双清’，（清理整顿各类违法建筑工程和违规建设行为）处理范围。对于该《证明》，本院认为：齐鲁公司未向本院提供有关济南“双清”办的职责范围、该办是否具有违法工程认定权及相关认定是否依法定程序作出的相关证据，且该办公室即使有违法工程认定的行政权力，该《证明》亦未显示本案抵押物已被有关行政机关依法拆除或没收，故不能认定本案抵押物已经毁损、灭失，该《证明》并不影响长城公司济南办事处享有的抵押权效力。
　　综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国担保法》第四十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持山东省高级人民法院[2006]鲁民二初字第53号民事判决主文第一项；
　　二、撤销上述民事判决主文第二项；
　　三、中国长城资产管理公司济南办事处对抵押物即齐鲁宾馆二期工程地下两层，地上第1—20层、第28—40层享有优先受偿权。
　　本判决确定的给付义务，限本判决送达之次日起15日内履行。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定处理。齐鲁饭店有限公司不履行本判决确定的给付义务，中国长城资产管理公司济南办事处可于本判决确定的履行期限届满之日起6个月内向原审法院申请强制执行。
　　本案一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费142505元，由齐鲁饭店有限公司承担。
　　本判决为终审判决。
　　审判长付金联
　　审判员张树明
　　代理审判员王涛
　　二○○七年五月十六日
　　书记员安杨

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