原告：马文荣，男，1968年4月2日生，住江苏省宿迁市宿城区金色水岸小区。

　　被告：宿迁鸿意地产发展有限公司，住所地在江苏省宿迁市宿城经济开发区青岛路301号。

　　原告马文荣因与被告宿迁鸿意地产发展有限公司（以下简称鸿意地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼。

　　原告马文荣诉称：被告于2003年9月24日在接受《宿迁日报》采访时，表示其对金色水岸小区东侧的近36亩水塘有使用权。同时，被告在金色水岸商品房销售过程中发放的宣传彩页上也清楚地将此水塘标在开发商的用地红线内。受此影响，原告于2006年6月19日与被告签订商品房买卖合同，购买金色水岸小区住宅一套，支付购房款316820元。2010年年初，原告得知金色水岸小区东侧的水塘要被改造为马路，原告认为该水塘应当属于小区全体业主所有，改造为马路应当经业主同意并给予相应补偿，但原告对水塘改造为马路及其补偿的具体情形并不知情。后经原告了解，被告至今没有取得水塘土地的使用权，而是以租赁的方式租赁水塘，现该水塘被纳入市政建设规划，不能再继续租赁，出租方便将此后相应年限的租金退还给被告。原告认为，被告在房屋销售过程中，虚假宣传，欺诈销售，并因此以不合理的价格不当侵占房款，被告应当承担相应的法律责任，请求法院判令被告承担违约金17009元（涉案房屋总价款的5%）并赔偿原告房屋差价32120元（建筑面积146平方米×220元/平方米）。

　　被告鸿意地产公司辩称：1.原告要求被告承担违约金、赔偿损失没有法定或合同约定依据，涉案水塘不能视为双方合同约定的组成部分，理由是：（1）双方签订的商品房买卖合同并未对水塘作出任何书面约定；（2）本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，且原告购房的价格也没有受到任何重大影响，原告购房时的价格与当时宿迁房地产市场同地段价格相当；（3）虽然被告的行为被工商部门认定为虚假宣传，并承担了相应的行政责任，但不能据此认定水塘为合同的组成部分；（4）原告购买的房屋属于现房，整个小区经综合验收合格，原告也是对小区现状充分观察、确认后才决定购买；（5）小区环境的改变并不必然导致居住品质下降，相反水塘部分填平改造成新青年路后，给原告的房屋带来巨大升值空间；（6）水塘的改造不是鸿意地产公司的行为，而是政府的行为，即使造成不利影响，也应由政府部门承担责任。2.对于原告既主张违约金又要求赔偿房屋差价的诉讼请求，被告认为只能选择其中的一种。

　　宿迁市宿城区人民法院一审审理查明：

　　2006年6月19日，原告与被告鸿意地产公司签订商品房买卖合同，购买金色水岸小区住宅一套，合同约定房屋建筑面积为146平方米，单价为2170元/平方米，总房价316820元。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：（1）水、电：2007年1月31日前；（2）因季节原因，绿化园林至2007年4月30日前完成。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按已收房款的同期存款利息计算，向买受人支付逾期违约金。后经测算，原告购买房屋的建筑面积为145.35平方米，原告实际支付了购房款315409.5元，被告向原告交付了房屋。2010年年初，原告等人得知其小区东面的钓鱼台、水塘要被改造成马路后提出异议。此后原告才了解到被告至今没有取得水塘土地的使用权，而是以租赁的方式租赁水塘。

　　另查明：被告系金色水岸小区的开发商，金色水岸小区共分三期开发，原告购买的房屋系被告开发的第三期房屋，属于小区最东边紧邻争议水塘的一户。被告从2002年年底筹划在宿迁开发住宅小区，宿迁市规划局于2002年11月5日为其出具的《规划设计要点》中，同意将钓鱼台的陆地、水面纳入小区的统一规划，并要求其办理相关土地手续。2003年9月24日，时任被告公司总经理的王东在土地手续尚未办理的情况下，接受《宿迁日报》采访，该报房产置业栏目亦刊发了一篇专题报道，对金色水岸小区作了总体介绍，有“购买36亩水塘作为小区的自然水系”及“在小区内36亩水塘基础上，进行精心设计，使小区成为真正的园林之家、生态绿色之家”等内容。宿迁市规划局于2003年12月2日批准了金色水岸小区第三期工程的规划用地红线图，红线图显示小区东侧的钓鱼台鱼塘处在金色水岸小区红线外。2005年4月11日，被告与宿城区古城街道楚苑社区居委会（以下简称楚苑居委会）签订了钓鱼台鱼塘租赁合同，承租时间为2005年7月1日至2014年6月30日，承租期为10年，租金共计40万元。2005年年底，被告开始金色水岸小区第三期的开发和销售，在宣传彩页中将涉案水塘作为小区规划内容纳入总体宣传效果图，并注明“金色水岸三期双水岸生活空间”之类的文字。2009年年底，宿迁市城建投资公司与楚苑居委会签订了包括道路在内的全部钓鱼台征地协议。同时，楚苑居委会已将剩余年限的相应租金退还给鸿意地产公司。

　　2010年5月18日，宿迁市工商行政管理局作出第3号行政处罚决定书，认定鸿意地产公司在明知涉案的36亩水塘无法进行买卖、产权不属于小区业主所有的情况下，时任鸿意地产公司总经理王东在《宿迁日报》上作出介绍，并在其开发的三期宣传册中仍将涉案水塘纳入小区总体效果图中进行宣传，并未明确说明该水塘的真实权属情况，该宣传对购房者购买该小区房产起到一定影响，客观上造成了购房者对水塘产权归属产生误解，其行为违反了诚实信用原则，亦损害了消费者的合法权益，构成引人误解的虚假宣传。依据相关法律规定，决定：（1）责令鸿意地产公司停止违法行为，消除影响；（2）罚款100000元，上缴国库。鸿意地产公司不服，申请宿迁市人民政府复议，宿迁市人民政府审查后，维持了工商部门的处罚决定。

　　现因城市建设需要，涉案的部分水塘已于2010年年初被修建为新青年路，该路处于该小区最东首围栏外，主路面与小区围栏墙体间隔有约3至5米的绿化带，水塘东部的部分仍然存在。

　　宿迁市宿城区人民法院一审审理认为：

　　被告鸿意地产公司在土地手续尚未办理的情况下，通过接受媒体采访对金色水岸小区进行不实宣传；后又在涉案水塘未纳入小区三期规划用地红线图的情况下，将其纳入三期的总体宣传效果图，并注明“金色水岸三期双水岸生活空间”之类的文字，对涉案水塘的真实权属未向原告作出足够的说明。从被告在《宿迁日报》上的宣传报道和金色水岸小区三期的宣传彩页上可以看出，被告对于涉案水塘有着非常具体且明确的描述；同时，被告利用租赁的方式取得涉案水塘的短期使用权，致使原告对水塘是否属于小区范围产生误解，客观上对其订立商品房买卖合同及确定房屋价格产生了重大影响。因此，虽然涉案水塘的归属与使用并未载入商品房买卖合同，但仍应视为合同内容，现紧邻金色水岸小区的部分水塘已被修建为新青年路，对原告的居住环境、生活品质造成了一定的影响，被告鸿意地产公司构成违约，对此应承担相应的赔偿责任。结合原告购买房屋时的单价及金色水岸小区一、二、三期的房价，并综合考虑环境改变对原告生活造成的影响，一审法院酌定被告按照原告所购买房屋总价款5%的标准向原告承担赔偿责任，即15770.48元（315409.5元×5%）。

　　对于原告要求被告按照220元/平方米的价格退还房屋差价的诉请，一审法院认为，因金色水岸三期业主购买房屋的时间跨度较大，同一楼层、同一方位的房屋在签订商品房买卖合同时约定的单价并不一致，故对于房屋差价无法进行精确的确定。但在结合原告购买房屋时的单价及金色水岸小区一、二、三期的房价确定被告赔偿原告损失的标准时，已经考虑了可能存在的房屋差价问题，故对于原告要求被告另行退还房屋差价的主张，不予支持。

　　综上，宿迁市宿城区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年1月22日作出（2013）宿城民初字第2369号民事判决：

　　一、被告宿迁鸿意地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马文荣15770.48元；

　　二、驳回原告马文荣其他诉讼请求。

　　一审判决后，马文荣不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉称：上诉人所受的损失不仅包括因水塘被毁而多收取的房屋差价220元/平方米，还包括涉案水塘被毁造成的上诉人房屋价值下降、给上诉人健康以及生活等方面造成的损害，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判鸿意地产公司按上诉人房屋面积乘以220元/平方米的数额赔偿上诉人房屋差价，并按房屋总价款的5%赔偿上诉人所遭受的房价下降、健康受损等方面的损失。

　　被上诉人鸿意地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　宿迁市中级人民法院经审理确认了一审查明的事实。

　　宿迁市中级人民法院二审审理认为：

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方当事人对被上诉人鸿意地产公司违约行为的内容及给上诉人造成损害的事实均不持异议，对此应予确认。一审法院根据上诉人购买房屋时的单价及金色水岸小区一、二、三期的房价，并综合考虑环境改变对上诉人生活造成的影响，酌定鸿意地产公司按照上诉人购买房屋总价款的5%向其承担赔偿责任，已经考虑到了房屋之间的差价问题，上诉人要求鸿意地产公司另行按房屋面积乘以220元/平方米的价款赔偿其房屋差价，法院不予支持。

　　综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2014年5月19日作出（2014）宿中民终字第0478号民事判决：

　　驳回上诉，维持原判决。

　　案例报送单位：宿迁市宿城区人民法院

　　一审独任审判员：沈金龙

　　二审合议庭成员：徐兵、王晓玲、朱海

　　报送人：沈金龙

　　审稿人：吕娜、戴鲁霖