案例来源

    朱×芳诉山西××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

    发布单位：《最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）

    审判法院：最高人民法院

    判决日期：2012年12月8日

    基本案情

    2007年1月25日，朱×芳与××公司（山西××房地产开发有限公司）就其向××公司购买位于百桐园小区十号楼的十四套商铺一事，分别签订了十四份《商品房买卖合同》。合同签订之后，××公司为十四份合同办理了销售备案登记手续，并向朱×芳出具了两张总额10354554元人民币的销售不动产发票。

    次日，朱×芳与××公司又签订《借款协议》一份，约定：朱×芳向××公司出借1100万元，借款期限至2007年4月26日止；××公司将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给朱×芳，抵押方式为××公司与朱×芳签订商品房买卖合同并办理备案手续，开具发票；若××公司按期偿还借款，则朱×芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回；若××公司逾期未能偿还借款，则以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。《借款协议》签订后，朱×芳向××公司发放了1100万元借款，××公司出具了等额收据。而××公司至2007年4月26日仍未能清偿借款。

    朱×芳以其向××公司出借1100万元借款，为保证还款，其与××公司签订了商品房买卖合同，约定若××公司逾期未清偿借款则以涉案房产抵顶债务，现××公司未能按期清偿借款为由，提起诉讼，请求确认其与××公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令××公司履行商品房买卖合同。

    ××公司辩称：本公司实际向朱×芳借款1023万元，其余77万元为利息。本公司与朱×芳签订的十四份《商品房买卖合同》实为就借款债务提供抵押担保，并未形成真实的房屋买卖合同关系，亦未办理房产抵押登记。双方约定的条款系绝押条款，故抵押无效。本公司与朱×芳之间系借款担保纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，朱×芳以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼系案由错误。综上，请求驳回朱×芳的诉讼请求。

    裁判结果

    一审法院判决：原告朱×芳与被告××公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效；被告××公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。

    被告××公司不服一审判决，提出上诉称：（1）虽然本公司向被上诉人朱×芳出具的收据记载借款数额为1100万元，但本公司实际收到的借款为1023万元，被上诉人朱×芳在放款时预先扣除了77万元利息。本公司出具的发票金额为1035.4554万元，该金额系根据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来，故与收据的金额不一致。（2）本公司与被上诉人朱×芳之间属于借款法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》及发票实际上系《借款协议》的抵押手续，并未形成真实的房屋买卖合同关系。而双方并未办理房产抵押登记，故《商品房买卖合同》违反了担保法司法解释的规定，应属无效。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人朱×芳的诉讼请求。

    被上诉人朱×芳辩称：双方为《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，该合同已经成立并生效。借款协议系本人在付房款的过程中按照上诉人××公司的要求签订，签约目的在于保证本人的合法权益，该合同不影响《商品房买卖合同》的效力，请求维持原判。

    二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

    上诉人××公司不服二审判决，依法向检察机关提出申诉。

    检察机关审查认定，二审判决认定事实的证据不足，适用法律错误：

    （1）双方当事人签订的借款协议系主合同，商品房买卖合同系从合同。根据双方签订的借款协议及商品房买卖合同的约定内容可以认定，双方在借款协议中明确约定了抵押担保，商品房买卖合同的真实意思系以房屋作为借款协议的抵押担保，如果申诉人××公司未能按期偿还借款则房屋转让给被申诉人朱×芳，若申诉人××公司按期偿还借款，则商品房买卖合同解除。由此可以认定，商品房买卖合同系借款协议的从合同。从商品房买卖合同签订之后，双方并未实际履行的情况亦可以认定该合同系借款协议的从合同。原审法院关于借款协议系商品房买卖合同的补充约定的认定缺乏证据支持。

    （2）主合同中关于抵押担保的约定内容无效，从合同商品房买卖合同亦属无效合同。申诉人××公司就其向被申诉人朱×芳借款以房屋提供抵押担保，但双方未办理房产抵押登记，故根据《担保法》第41条的规定，抵押合同未生效。而且借款协议关于申诉人××公司一次性清偿借款后，被申诉人朱×芳将抵押手续退回，若申诉人××公司未能清偿借款，则以房产抵押债务的约定实质上属于绝押条款，该部分约定内容违反法律禁止性规定，应属无效条款。原审法院认定双方当事人签订的商品房买卖合同有效系适用法律错误。

    检察机关依法提出抗诉。

    被申诉人朱×芳辩称：双方之间系商品房买卖合同法律关系，借款协议系对商品房买卖合同的补充约定，故商品房买卖合同合法有效，原审法院作出的判决正确。

    再审期间查明，涉案的十四份《商品房买卖合同》约定被申诉人朱×芳以每平方米4600元价格向申诉人××公司购买涉案的十四套商铺。涉案《借款协议》约定，申诉人××公司按照每平方米4600元的价格将涉案的十四个商铺抵押给被申诉人朱×芳，抵押方式为签订涉案十四份商品房买卖合同并办理备案手续，开具发票；借款到期时，若申诉人××公司一次性还清借款，则被申诉人朱×芳退回抵押手续（合同、发票、收据）；若申诉人××公司到期不能偿还，则以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。上述两份协议所涉款项为同一笔款项，所涉商铺均为涉案的十四家商铺。

    再审法院认定：涉案借款协议明确约定，申诉人××公司系为了保证被申诉人朱×芳的资金安全将涉案十四家商铺抵押给被申诉人朱×芳，并为合同办理了备案手续，故被申诉人朱×芳的真实意思表示系申诉人××公司以涉案十四家商铺提供抵押担保。可以认定，商品房买卖合同实质上系借款合同的抵押担保。由于借款协议约定申诉人××公司到期不能清偿借款则抵押物归属被申诉人朱×芳，违反了法律禁止性规定，应属无效。综上，涉案商品房买卖合同系对借款协议的抵押担保，借款协议中绝押条款无效。由于被申诉人朱×芳在法院释明争议法律关系后仍拒绝变更诉讼请求，故其关于涉案商品房买卖合同有效并继续履行的诉讼请求不能获得支持。

    再审法院判决：撤销一审判决及二审判决；驳回被申诉人朱×芳的诉讼请求。

    被申诉人朱×芳不服再审法院判决，申请再审称：涉案十四份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《借款协议》为涉案《商品房买卖合同》设定了解除条件，若被申请人××公司按期清偿借款时，即解除条件成就，若被申请人××公司未能清偿借款，则解除条件未成就，双方继续履行《商品房买卖合同》。因此，《借款协议》为《商品房买卖合同》设定了解除条件，而非设定房产抵押。综上，请求确认双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》有效，判令被申请人××公司继续履行合同。

    被申请人××公司辩称：（1）本公司与申请再审人朱×芳之间系借贷关系，而非商品房买卖合同关系，涉案十四份《商品房买卖合同》的真实意思系为借款提供抵押担保，而非进行商品房买卖。（2）《借款协议》关于“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律禁止性规定，应属无效。

    最高人民法院判决：撤销再审法院判决；维持二审判决。