申毅飞与靳三湘经济适用房转让合同纠纷案

本案关注点：经济适用房转让合同中所涉房屋符合上市交易条件，合同的订立系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。

申毅飞与靳三湘经济适用房转让合同纠纷案

河南省老城区人民法院
　　民事判决书
　　(2012)老民初字第46号

　　原告：申毅飞。身份证号：xxx。
　　委托代理人：王天顺。
　　被告：靳三湘。身份证号：xxx。
　　委托代理人：孙肖柯。
　　原告申毅飞因与被告靳三湘经济适用房转让合同纠纷一案，于2011年10月17日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，于2011年11月1日向被告靳三湘送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，于2012年1月13日公开开庭进行了审理。原告申毅飞的委托代理人王天顺、被告靳三湘及其委托代理人孙肖柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告申毅飞诉称：原、被告于2009年1月18日签订《房屋买卖合同》，被告靳三湘将其拥有完全产权的位于洛阳市老城区义勇街居业家园13栋2单元302号的房屋（房屋所有权证编号00308669、土地使用证编号007632380、房产界定卡编号222389、建筑面积104.35平方米），以26万元的价款出售给原告申毅飞。该合同第三条第二款约定：由于该房为经济适用房，但该房按规定可以办理房屋产权过户手续之日起3个月内，乙方（原告申毅飞）向甲方（被告靳三湘）支付房款3万元，甲方配合乙方将房屋过户，过户发生的相关一切费用由乙方承担。购房时的市场价格均价为每平方米约2100元至2200元，该房已经装修过，原告申毅飞是按26万元的整体价格购买的，远高于市场价格。原告申毅飞已于2009年1月18日向被告靳三湘先行支付23万元，剩余3万元未交付，约定待房屋过户手续办完后三个月内将3万元交付给被告靳三湘。被告靳三湘于2009年1月18日将房屋所有权证交于原告申毅飞，原告申毅飞入住该房屋。该房屋购买5年后，即2010年9月9日可以上市，2010年10月份左右，原告申毅飞到洛阳市行政交易大厅咨询得知，经济适用房暂停交易。后来原告申毅飞从报纸上看到经济适用房2011年2月12日起可以上市，就与被告靳三湘多次联系，被告靳三湘总以种种理由不与原告申毅飞协商解决，久拖不去办理相关房屋过户手续。原告申毅飞认为被告靳三湘应先交纳土地出让金和收益所得，取得完全产权。原告申毅飞因此起诉，要求按照《房屋买卖合同》责成被告靳三湘将位于洛阳市老城区居业家园13号楼2单元302室的住宅为原告申毅飞办理房屋过户手续，完成房屋买卖合同。
　　被告靳三湘辩称：原、被告未能按照合同办理过户手续的责任在原告申毅飞，因原告申毅飞未能按照合同约定交付尾款3万元。按照双方签订的合同第三条第二项，应由原告申毅飞向被告靳三湘支付3万元后，被告靳三湘配合原告申毅飞办理房屋过户。签合同时的市场价格均价约为每平方米2500元以上。被告靳三湘口头重申过原告申毅飞支付26万元后，其他一切费用由原告申毅飞承担。原告申毅飞已支付给被告靳三湘23万元，还有3万元未交付，因签合同时房屋没有满5年，不能过户，双方约定待可以过户时，原告申毅飞将3万元交给被告靳三湘，被告靳三湘配合原告申毅飞办理过户手续。2010年5月份，洛阳市出台经济适用房暂停交易的规定之后，出台了关于土地出让金缴纳规定，然后恢复了经济适用房正常的过户，本案涉及房屋的过户时间应以界定卡上时间的5年后为准。依据双方合同约定，原告申毅飞承担因交易产生的一切费用。被告靳三湘认为若房屋不过户就不需要交土地出让金，因此土地出让金符合合同第二条约定，属于交易产生的费用。原告申毅飞若愿意交付土地出让金、契税及合同约定的尾款等费用，被告靳三湘愿意配合原告申毅飞办理过户手续。
　　本院根据原、被告诉、辩及陈述意见，对本案争议焦点归纳如下：被告靳三湘是否应为原告申毅飞办理洛阳市老城区居业家园13号楼2单元302号房屋的过户手续，履行原、被告所签订的《房屋买卖合同》。
　　原告申毅飞围绕本案争议焦点向本院提交证据材料如下：
　　证1、2009年1月18日原、被告签订的《房屋买卖合同》一份。证明洛阳市老城区居业家园13号楼2单元302号房屋的买卖属原、被告双方自愿的真实意思表示，原告申毅飞当时是按市场价即商品房价格购买，而不是按经济适用房的价格购买，合同约定的价款已包含土地出让金及一切费用。
　　证2、2009年1月18日被告靳三湘向原告申毅飞出具的收条一张。证明原告申毅飞将23万元交付给被告靳三湘，该房屋已归原告申毅飞所有。
　　证3、洛市房权证（2005）字第X308669号房屋所有权证书及洛阳市经济适用住房质量保证书各一份。房产证证载所有权人为被告靳三湘，证明原告申毅飞将房款交给被告靳三湘后，被告靳三湘将房产证和质量保证书交给了原告申毅飞。
　　证4、2011年2月12日洛阳晚报A02版《我市经适房可上市交易了》文章一篇。证明经济适用房现在可以上市交易。
　　经质证，被告靳三湘对原告申毅飞向本院提交的证1真实性无异议，对证明方向有异议，认为合同是双方真实意思表示，但该房屋为精装修房屋，装修价款为8万元，房屋内配套财产为2万元，这些已经包含在交易价款26万元内，交易时不是按商品房的价格，而是低于当时的市场价格，双方签合同时，还没有土地出让金的规定，该合同第三条第二项约定过户发生的一切费用由原告申毅飞承担；对证2真实性无异议，认为被告靳三湘确实收到原告申毅飞交付的23万元，收到钱后，被告靳三湘将房屋钥匙及合同附件上的财产交付给原告申毅飞；对证3真实性及证明方向均无异议；对证4真实性无异议，但因为没有见到具体文件，对报纸载明的内容有异议。
　　被告靳三湘围绕本案争议焦点向本院提交证据材料如下：
　　证1、2009年1月18日原、被告签订的《房屋买卖合同》一份（同原告申毅飞提交的证1）。根据该合同第三条第2项约定，原告申毅飞应首先向被告靳三湘支付3万元尾款后，被告靳三湘配合原告申毅飞办理过户手续，过户费用由原告申毅飞承担。合同第二条约定，合同签订前费用由被告靳三湘承担，合同签订后交易发生的契税及一切费用由原告申毅飞承担。
　　证2、卡号为xxx号的经济适用住房产权界定卡及洛市国用（2006）第02000789号土地使用证各一份。证明本案争议房屋的自然状况。
　　经质证，原告申毅飞对被告靳三湘向本院提交的证1真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告申毅飞可将3万元尾款支付给被告靳三湘，过户费用由原告申毅飞承担，对合同第二条的理解是，被告靳三湘只有缴纳完土地出让金及相关费用，符合上市交易条件后，之后产生的费用才应由原告申毅飞承担。且该合同第四条第四项“如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并赔偿乙方的损失。”原告申毅飞认为本案房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷。对证2真实性及证明方向均无异议。
　　原告申毅飞、被告靳三湘向本院提交的证据均来源合法，具有客观性，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。
　　本院根据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：
　　2009年1月18日，靳三湘与申毅飞签订《房屋买卖合同》，约定“靳三湘将其拥有完全产权的位于洛阳市老城区义勇街居业家园13栋2单元302号的房屋以26万元的价款出售给申毅飞。本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由靳三湘负担；本合同交易发生的契税及其他相关一切费用由申毅飞负担。合同签订之日申毅飞付给靳三湘房款23万元，靳三湘即时向申毅飞交付房屋及相关附属财产。由于该房为经济适用房，待该房按规定可以办理房屋产权过户手续之日起3个月内，申毅飞向靳三湘交付房款3万元，靳三湘配合申毅飞将房屋过户，过户发生的相关一切费用由申毅飞承担”等内容。申毅飞于同日向靳三湘支付23万元并入住该房屋至今。
　　本案涉及房屋位于老城区义勇北街中段东侧居业家园13幢2-302室，性质为经济适用房，建筑面积为104.35平方米，证载所有权人为靳三湘，于2005年7月20日取得222389号经济适用住房产权界定卡，于2005年9月9日取得洛市房权证（2005）字第X308669号房屋所有权证，于2006年4月4日取得洛市国用（2006）第02000789号土地使用证。
　　本院认为：原告申毅飞与被告靳三湘于2009年1月18日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日颁布的《经济适用住房管理办法》及洛阳市人民政府于2011年1月4日颁布的《关于经济适用住房上市交易管理的意见》的规定，本案涉及的房屋符合上市交易条件，被告靳三湘应先补缴土地出让金和收益所得，获得完全产权后可办理过户手续。被告靳三湘称土地出让金应由原告申毅飞缴纳的抗辩理由，因双方签订的合同未明确约定，故本院不予采信。原告申毅飞已按约向被告靳三湘交付房款23万元，根据合同“待该房按规定可以办理房屋产权过户手续之日起3个月内，原告申毅飞向被告靳三湘交付房款3万元，被告靳三湘配合原告申毅飞将房屋过户”的约定，原告申毅飞交付尾款3万元的义务与被告靳三湘过户房屋的义务未约定先后履行顺序，应当同时履行，故原告申毅飞主张由被告靳三湘为其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。结合本案具体情况，原告申毅飞于本判决生效之日起三十日内支付给被告靳三湘购房尾款3万元，被告靳三湘于本判决生效之日起三十日内补缴老城区义勇北街中段东侧居业家园13幢2-302号房屋的土地出让金和收益所得，并将该房屋过户给原告申毅飞，过户费用按原、被告合同约定由原告申毅飞负担为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告申毅飞于本判决生效之日起三十日内支付给被告靳三湘购房尾款3万元；
　　二、被告靳三湘于本判决生效之日起三十日内向相关部门补缴老城区义勇北街中段东侧居业家园13幢2-302号房屋的土地出让金和收益所得后，将该房屋过户给原告申毅飞，过户费用由原告申毅飞负担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费100元，由原告申毅飞、被告靳三湘各负担50元（原告申毅飞已垫付，待执行时由被告靳三湘一并支付给原告申毅飞）。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
　　

审判长郭荣芬
　　审判员张琼
　　人民陪审员高亚军
　　二〇一二年十月十二日
　　书记员郭孟冬

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