李斌与成都洁华物业管理有限公司一般服务合同纠纷上诉案
　　审理法院：成都市中级人民法院（2009）成民终字第1030号
　　法院观点：保管合同的基本特征是寄存人将保管物交付给保管人保管。业主没有提供证据证明其与物业公司达成了车辆保管协议，无证据证明其将被盗车辆及其钥匙交付给物业公司的工作人员，也无证据证明其将车辆停放在小区门外的行为是受物业公司保安的指挥，故双方不成立保管合同关系。业主每月向物业公司缴纳车位租用费，物业公司应对收取了费用的业主提供包括允许车辆进出小区并通过门禁的方式防止车辆被盗、在小区内部对车辆进行巡视等基本的保安义务。物业公司作为小区的物业管理机构，对小区内所能够停放的车辆数量应进行统计，但根据已查明的事实，该小区内已交纳每月停车费用的车辆长期多于实际可以停放的车辆数，造成部分业主需要将车辆停放在小区门口。因此，物业公司在管理上是存在过错的，其应对在管理上的过错承担相应的责任。
　　法官点评
　　车辆在小区内发生丢失或毁损而引发的纠纷，司法实践中，法院通常有两种认定，一种认定为保管合同纠纷，物业公司承担赔偿责任，另一种认定为车位使用关系，物业公司一般不承担责任。法院判决是否承担赔偿责任基本是以认定存在保管关系还是车位使用关系来区别的。认定存在保管关系的，基本都会赔偿，认定存在车位使用关系的，基本都不赔偿，除非物业公司存在严重过错。
　　物业公司是否应承担赔偿责任，实践中主要从以下几个方面进行认定：
　　1．根据双方当事人的约定来确定赔偿责任。
　　意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第4条明确规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”2003年9月1日开始实行的《物业管理条例》第20条也规定，物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。本案中，和青巷小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有，佳龙公司并未取得小区停车位的使用权，没有提供场地租赁的权利。佳龙公司为和青巷小区的物业管理公司，其经营范围注明包括机动车、非机动车停放管理，并非是其主张的提供场地出租，这成为法官认定双方成立保管合同的主要依据。
　　2．根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任。对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，当事人未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司承担的责任，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”，可以认定物业公司实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。因为机动车辆是具有相当价值的特殊动产，所以一般来说，不需要车主“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为来确认构成保管合同。
　　3．根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。
　　如双方未明确约定保管关系，且从当事人行为中也无法确定保管关系的情况下，当物业管理公司与车主发生纠纷时，车主往往以物业服务费中包含保安费用，物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公司承担责任。业主的这种要求能否得到支持呢？
　　笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第47条规定：“物业服务企业应当协助做
　　好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出：“物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。”由此可见，物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时视频监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作；（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。