案情

　　2004年4月9日，程某与江西房地产湾里分公司（以下简称W公司，被告江西惠荣房地产投资开发有限公司前身）签订一份楼宇认购书，约定程某向W公司认购位于湾里区翠岩路81号东方假日广场紫梅苑C单元401室的住宅一套，建筑面积为69.26平方米，认购价为86436元，一次性付款优惠价为1200元／平方米。当日程某向W公司支付定金1万元。2008年1月11日，W公司被工商部门撤销，其权利义务由惠荣公司继受。惠荣公司分别于2010年、2011年、2012年取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年2月初，惠荣公司通知程某选房，称房价要按3650元／平方米计算，程某不同意而产生纠纷。2012年9月19日，程某提起诉讼，请求：1.判令惠荣公司双倍返还定金2万元；2.惠荣公司承担违约损失169687元；3.诉讼费用由惠荣公司承担。庭审中程某增加诉讼请求：请求解除双方签订的认购书。

　　裁判

　　江西省南昌市湾里区人民法院经审理认为，商品房认购实际上是商品房预售的一种简便形式，本案案由应为商品房预售合同纠纷。商品房预售应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证以及商品房预售许可证，W公司在预售条件不具备的情况下，即与程某签订楼宇认购书，违反了法律的强制性规定，所签认购书应认定无效。程某在应当知道W公司未取得商品房预售许可证的情形下仍与其签订认购书，对合同无效之后果亦应承担责任，程某要求惠荣公司双倍返还定金和赔偿利益损失的诉请依法无据，不予支持。判决：一、惠荣公司于判决生效之日起十日内返还程某定金1万元；二、驳回程某的其他诉讼请求。案件受理费4094元，程某与惠荣公司各承担一半。

　　程某不服，提起上诉。南昌市中级人民法院经审理认为：认购书应定性为预约合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，认购书合法有效。认购书未约定违约金，只有交付定金的事实，若适用定金罚则不足以赔偿程某的利益损失，惠荣公司应返还程某1万元。综合考虑近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况，程某履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定惠荣公司赔偿程某84843.5元。南昌中院二审判决：1.维持一审判决第二项；2.解除程某与W公司签订的认购书；3.变更一审判决第一项为“惠荣公司于本判决生效之日起十日内返还程某定金人民币1万元，并赔偿利益损失84843.5元”。

　　江西省人民检察院对该案二审判决提起抗诉，江西省高级人民法院经审理认为，二审法院判决惠荣公司承担的违约责任金额已经考虑了惠荣公司应承担的双倍返还定金责任，认定程某的损失为84843.5元并无不当。江西高院再审判决：维持二审民事判决。