关键词   集资建房协议  房屋买卖合同  交付 

裁判要点

公民个人集资的民间建房，不属于单位集资房范畴，人民法院应当受理。公民个人集资建房法律关系，应当根据集资建房协议中关于各主体之间的权利义务关系加以区别，可分为合作开发共建和名为集资建房实为房屋买卖两种法律关系。对于名为集资建房实为房屋买卖的相关支付房款、腾房交付等纠纷，应当严格遵循合同相对性规则进行裁判，依法保护合同双方的合法权利。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条。

基本案情

原告诉称：1997年11月5日，原告与被告合伙集资修建了一套住房，该房屋位于蓬安县原周口镇城东市场第二层，建筑面积116平方米。双方约定被告负责办理各种手续和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳务工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交还原告，故原告诉至人民法院请求：1、判令被告交还原告房屋及房屋产权证和国有土地使用权证；2、判令被告赔偿占用原告住房的租金及损失费用；3、本案诉讼的全部费用由被告承担。

被告沈和东辩称：1997年9月21日，被告与蓬安县周口镇红旗村4组生产队协商，将城东市场内的土地用于合伙集资建房，并与原告等人签订集资建房协议。被告与原告于1997年10月29日签订了集资建房协议。协议签订后，原告未履行合同约定，未按工程进度付款。被告多次要求原告履行合同债务，但原告在合同期限内仍未履行。为减轻被告损失，被告将该房屋装修为住房，并自用，本案依法适用诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。根据集资建房协议约定，原告没有按照合同履行相关义务，我方享有先履行抗辩权；即使物权登记在原告陈安平名下，原告没有给付房款，被告沈和东有权拒绝交付。综上，请求驳回原告诉请。

追加被告梁自光辩称：我与被告沈和东合伙集资建房属实，被告沈和东主持建房，我负责现场，被告沈和东负责办理项目房产证、国土使用证等。原告与被告沈和东是否签订合伙集资协议我不清楚。

法院经审理查明：1995年9月21日，蓬安县红旗乡二村四社（甲方）与沈和东、梁自光等人（乙方）签订《联伙集资建房合同》，约定甲方将城东市场内已征用的土地（建设地址为周口镇城东市场靠东面外沿）用于合伙集资建房来解决资金短缺困难问题。协议约定工程开竣工时间为1997年10月1日至1998年3月，由梁自光现场施工，沈和东技术负责，甲、乙双方共同管理，工程造价待工程竣工后按总建筑面积和各楼层按等级进行划分。1997年10月29日，沈和东、梁自光（甲方）与陈安平（乙方）签订《集资建房协议》，约定营蓬路第二层自外向内的第一套房由陈安平集资，单价为楼建筑面积335元/平方米，房款在签订协议时支付壹万元，基础竣工时付壹万元，一楼盖板时付五千元，二楼盖板交完剩余费用。1998年3月17日，蓬安县国土局作出蓬国土发（1998）土字191号《关于周口镇青龙嘴村四社梁自光等十八户居民集资建房补办征地手续的批复》：“同意将周口镇青龙嘴村四社耕地444.4平方米征为国有土地。经批准征用的土地，由县国土局代县政府分别出让给梁自光、罗钟明、尹刚、梁自银、何兆才、袁兴武各21.013平方米……陈安平、唐柏扬、刘学英、赵崇名、赵建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，梁自光、沈和东等向蓬安县国土局递交申请：“原城东市场集资建房，土地使用手续已办齐备，由于个别集资户资金不足，顶替给另外集资户，其情况如下：第三楼沈琴顶替给母秀清……第二楼陈福林顶替给陈安平……请国土局办理顶替集资户户名手续”。1998年5月5日，被告沈和东代原告陈安平等10户人在蓬安县国土资源局领取了土地证书。1998年12月2日，被告沈和东在蓬安县房地产管理局领取所有人为原告陈安平的第6078号《房屋所有权证》，房屋地址为周口镇（现为相如镇）城东市场，第二层，面积116.16平方米。按此面积计价，房屋总房款为48,913.60元。后原告陈安平外出，被告沈和东自2013年起一直居住案涉房屋至今。原告陈安平诉至本院，请求判令被告沈和东交还原告房屋及房屋产权证和国有土地使用权证并赔偿占用原告住房的租金及损失费用。

裁判结果

四川省蓬安县人民法院于2015年7月14日受理本案后，经审理后作出（2015）蓬民初字第1434号民事判决书，后因陈安平不服该判决向南充市中级人民法院提起上诉，该院经审理认为原判决遗漏当事人发回四川省蓬安县人民法院重新审理。四川省蓬安县人民法院对该案重新立案，经依法审理，于2019年9月30日作出(2017)川1323民初2123号民事判决：一、原告陈安平给付被告沈和东购房款38,913.60元，并从1998年12月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计息，款息结清后，被告沈和东向原告陈安平交付位于蓬安县相如镇城东市场二楼116.16平方米的房屋及房屋所有权证和国有土地使用权证；二、驳回原告陈安平的其他诉讼请求。宣判后，被告沈和东提出上诉。二审期间，上诉人沈和东于2020年2月14日提出撤回上诉，南充市中级人民法院准许上诉人沈和东撤回上诉。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案原告陈安平诉请二被告返还房屋及房产证，主张本案为物权纠纷，但本案起因系原、被告双方基于个人签订的《集资建房协议》而产生的合同权利义务纠纷，同时不适用单位集资房相关规定。由于案涉房屋价款并非实际造价分摊，而是由固定单价计付，无关盈亏，故协议名为合伙集资建房，实为房屋买卖合同，该协议合法有效，对原、被告具有法律约束力。

据此，双方均应依照协议约定履行各自的合同义务。现原告陈安平以房屋产权证已登记在自己名下为由，按照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，主张被告沈和东应当交付房屋。被告沈和东抗辩称签订合同后原告陈安平一直未付清房款，未履行合同，故不应当交付房屋。因原告陈安平负有支付房款的先履行义务，原告陈安平未举出已支付全部房款证据，仅以房屋产权证及国有土地使用证登记在自己名下为由要求返还房屋。但集资建房协议签订后，该房屋自始并未交付，且房屋产权证及国有土地使用权证也均未交付，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告沈和东以原告未支付房款为由拒绝履行其交付房屋的主张成立，应当予以支持。故被告沈和东系合法占有案涉房屋，原告主张赔偿占有房屋的租金及损失费用的诉讼请求不应得到支持。

审理中，被告沈和东主张账目结清后交房、交产权证。原告尚欠被告房款38,913.60元，被告于1998年12月2日为其办证，应视为宽限的付款之日，逾期则应按约定的中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计付利息损失。此外，追加被告梁自光与被告沈和东口头约定合伙以集资为名开发该楼盘，虽后来终止了合伙，但合伙对外的义务不能免除，因现房屋实际由被告沈和东占有，故应由被告沈和东负责交付。 

编写人：蓬安县人民法院罗学文

附：生效法律文书

四川省蓬安县人民法院

民事判决书

(2017)川1323民初2123号

原告:陈安平，男， 1964年9月27日生，汉族，住蓬安县建设中路160号5幢1单元3号，身份证号码512926197009270039。

委托诉讼代理人：唐治民，四川匀天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗建均，男，1974年11月16日生，汉族，住蓬安县步行路4号2幢1单元8楼24号，身份证号码：512926197411163071，系原告妹夫。

被告：沈和东，男， 1951年5月3日生，汉族，住蓬安县嘉陵中路322号附3号，身份证号码51292619510503001X。

委托诉讼代理人：殷林全，四川省蓬安县相如法律服务所法律工作者。

追加被告：梁自光，男，1963年3月2日生，汉族，住四川省蓬安县相如镇嘉陵中路240号，公民身份号码512926196303026315。

原告陈安平诉被告沈和东、梁自光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，经审理后作出（2015）蓬民初字第1434号民事判决书，后因陈安平不服该判决向南充市中级人民法院提起上诉，该院经审理认为原判决遗漏当事人发回本院重新审理。本院对该案重新立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈安平的委托诉讼代理人唐治民、罗建均，被告沈和东及其委托诉讼代理人殷林全，追加被告梁自光均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

原告依法向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还原告房屋及房屋产权证和国有土地使用权证；2、判令被告赔偿占用原告住房的租金及损失费用；3、本案诉讼的全部费用由被告承担。事实与理由：1997年11月5日，原告与被告合伙集资修建了一套住房，该房屋位于蓬安县原周口镇城东市场第二层，建筑面积116平方米。双方约定被告负责办理各种手续和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳务工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交还原告，原告的父母姐妹曾多次与被告交涉，均无果。故起诉至人民法院。

为支持自己的诉讼主张，原告陈安平向本院提交以下证据：

1、原告的身份信息复印件，拟证明主体适格；

2、起诉状，拟证明原告请求的是物权；

3、授权委托书，拟证明原告请求的是物权；

4、蓬国土【1998】土字191号文件，拟证明原告陈安平属于建房户；房管局房屋有所权证存根，拟证明诉争房屋物权登记在原告陈安平名下，原告陈安平是诉争房屋的所有权人。

5、集资建房情况表，拟证明原告陈安平集资建房房屋总金额48,913.6元，已支付30,676.00元，下欠18,237.60元。

6、梁自光的调查笔录，拟证明被告梁自光是合伙人，负责财务，合伙协议是真实的，房款已经交了3万多，被告沈和东把房产证办在原告陈安平名下，被告沈和东在居住。

7、合伙建房协议一份（此份证据是从蓬安县房地产管理局档案室复印），拟证明原、被告集资建房的事实；

8、水电安装，水电使用情况，拟证明房屋由被告沈和东占有使用；

9、蓬安县人民法院庭审笔录一份，拟证明被告沈和东与原告陈安平是合伙集资建房的事实，被告沈和东签字认可；

10、谭永杰、陈桂华、陈小平证人证言三份，拟证明合伙建房的事实；

11、蓬安县农业银行抵偿协议一份，拟证明诉争房屋是原告陈安平购买的；

12、罗成平、唐时辉、衡惠证人证言三份，拟证明房屋所有权人是原告陈安平，被告沈和东在居住。

对原告提交的以上证据，被告沈和东质证认为：对起诉书、委托书没有异议；对国土局、房管局文件没有异议；对于调查笔录有异议，被告梁自光之前作为二审的证人，现在作为本案追加被告，其调查笔录不能作为本案的证据使用，也不能认定被告梁自光与被告沈和东是合伙关系；被告梁自光是否收取3万元，是否转移给我方，无相关证据予以证明，合伙建房协议没有原件，复印件要作证据使用，必须与原件对比。1997年7月15日合伙建房协议没有发现有被告沈和东的签字，我方不认可一审认定的合伙建房的事实，对于合伙协议不予认可，认可被告沈和东居住的事实。

对原告提交的以上证据，追加被告梁自光质证认为，对国土局、房管局文件没有异议；关于结算情况表，沈和东和陈安平他们之间怎样结算的我不清楚，我当时只是做一个记录，钱我没有收，他们之间集资建房的情况我不清楚。

被告沈和东辩称，1997年9月21日，我与生产队（周口镇红旗村4组）协商，将城东市场内的土地（包括我女儿的自留地）用于合伙集资建房，并与其签订集资建房协议。我与原告于1997年10月29日就集资建房一事签订了合伙协议。协议签订后，原告陈安平要求我更改房屋图纸、结构，增加其工程造价。后原告陈安平并未履行合同约定，按工程进度付款。我多次要求原告陈安平履行合同债务，经多次催告原告陈安平在合同期限内仍未履行。后原告陈安平因欠银行、私人等借款巨大，无力偿还，便悄悄离开本地，无法联系到他。为减轻损失，我将该房屋装修为住房，归我及家人居住，本案适用诉讼时效，请驳回原告陈安平的诉讼请求。根据合同，即集资建房协议，我方享有先履行抗辩权，原告陈安平没有按照合同履行相关义务，我方享有先履行抗辩权；物权所有权变动以交付为标志，本案被告沈和东没有交付的意思表示，原告陈安平也没有给付房款，只是物权登记在原告陈安平名下而已，所以物权未发生变动，综上，请求驳回原告陈安平诉请。

为支持自己的答辩意见，被告沈和东向本院提交如下证据：

1、集资建房协议和沈和东集资房工程变更，拟证明被告沈和东负责修建，原告陈安平与被告沈和东约定变更工程结构的事实。

2、税务检查结论、税务催缴通知书、限期缴税通知书、税务文书送达回证，拟证明被告沈和东对外是负责人，没有其他合伙人存在。

3、沈前诗的调查笔录一份，拟证明被告沈和东没有停止主张自己的权利，一直在找原告陈安平索要集资款，主张自己的债权，同时证明原告陈安平买房没有支付购房款，但房屋产权却办在了原告陈安平名下的。

对于被告沈和东提交的以上证据，原告质证认为，第二组证据不具有关联性，不能证明二被告沈和东与梁自光不存在合伙关系；证人证言不具有关联性，分钱没给不可能给办证；

对于被告沈和东提交的以上证据，追加被告梁自光质证认为，对于被告沈和东提供的证据无异议，表示认可。

追加被告梁自光辩称，我与被告沈和东是合伙集资建房，被告沈和东主持，我负责现场，我与他的账目至今未结算，被告沈和东负责办理房产证、国土使用证等。原告陈安平与被告沈和东到底签订合伙集资协议我不清楚，被告沈和东负责对外的事务，我负责内部事务，我与被告沈和东没有单独签订协议。

被告梁自光未向本院提交任何证据。

本院经审理认定事实如下：1995年9月21日，蓬安县红旗乡二村四社（甲方）与沈和东、梁自光等人（乙方）签订《联伙集资建房合同》，约定甲方将城东市场内已征用的土地（建设地址为周口镇城东市场靠东面外沿）用于合伙集资建房来解决资金短缺困难问题。并约定工程开竣工时间为1997年10月1日至1998年3月，由梁自光现场施工，沈和东技术负责，甲、乙双方共同管理，工程造价待工程竣工后按总建筑面积和各楼层按等级进行划分。1997年10月29日，沈和东、梁自光（甲方）与陈安平（乙方）签订《集资建房协议》，约定营蓬路第二层自外向内的第一套房由陈安平集资，单价为楼建筑面积335元/平方米，房款在签订协议时支付壹万元，基础竣工时付壹万元，一楼盖板时付五千元，二楼盖板交完剩余费用。办理房产手续包括城市配套费用、由陈安平负责，甲方负责办理。另增加工程乙方补甲方壹万元（其中包括土地曾用费）。1998年3月17日，蓬安县国土局作出蓬国土发（1998）土字191号《关于周口镇青龙嘴村四社梁自光等十八户居民集资建房补办征地手续的批复》：“同意将周口镇青龙嘴村四社耕地444.4平方米征为国有土地。经批准征用的土地，由县国土局代县政府分别出让给梁自光、罗钟明、尹刚、梁自银、何兆才、袁兴武各21.013平方米……陈安平、唐柏扬、刘学英、赵崇名、赵建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，沈琴、梁自光、沈和东等向蓬安县国土局递交申请：“原城东市场集资建房，土地使用手续已办齐备，由于个别集资户资金不足，顶替给另外集资户，其情况如下：第三楼沈琴顶替给母秀清……第二楼陈福林顶替给陈安平……请国土局办理顶替集资户户名手续”。1998年5月5日，沈和东代沈琴、罗钟明、陈安平等10户人在蓬安县国土资源局领取了土地证书。1998年12月2日，沈和东在蓬安县房地产管理局领取所有人为陈安平的第6078号《房屋所有权证》，房屋地址为周口镇（现为相如镇）城东市场，第二层，面积116.16平方米。按此面积计价，则总房款为48,913.60元。后陈安平外出，沈和东自2013年起一直居住房屋至今。陈安平起诉至本院，请求判令沈和东交还原告房屋及房屋产权证和国有土地使用权证并赔偿占用原告住房的租金及损失费用。

同时查明,蓬安县房地产管理局的档案中附有一份1997年11月5日各合伙人签订的《合伙建房协议》，内容为：该住宿综合楼，属共同集资征地修建共同所有，本楼由沈和东负责办理各种手续和主管工程，梁自光负责施工技术和现场管理。其余户配合施工质量监督管理。楼层分配，二至十层按面积划分，A组（114㎡）按二至七楼层排列，陈安平、唐柏扬，刘学英，赵建平、唐德忠、赵崇名……资金支付方法，开工各户预付20%，每层楼盖楼再付8%，其余竣工结算时付清，资金由沈和东统一管理，梁自光记账，各户监督。

另查明，“城东市场集资楼决算情况”表载明陈安平用材料费抵房款30,676.00元，尚欠余额为18,237.60元，系梁自光个人制作，无沈和东签名，梁自光最后陈述与沈和东不存在合伙关系。

还查明，1997年11月26日，作为甲方的中国农业银行蓬安县支行与作为乙方的四川省蓬安县汽车配件有限公司（法定代表人为陈安平）签订《房屋、土地、适销商品及低值易耗品等抵偿贷款协议》中载明“蓬安县周口镇城东路周口中学大门与城东市场之间的砖混结构房屋（乙方从沈和东处购得）二层（建筑面积115.6平方米）及土地使用权”抵偿给中国农业银行蓬安县支行。1998年10月6日，中国农业银行蓬安县支行制定了《房屋交接协议》载明“1997年11月26日，陈安平同蓬安农行签订了《房屋、土地、适销商品及低值易耗品等抵偿贷款协议》，将陈安平与沈和东集资房位于周口镇城东路周口中学大门前临公路二层，建筑面积116.4平方米，抵偿了蓬安县农行贷款。目前集资房已竣工，但陈安平下欠沈和东工程款21,524.00元，协议第四条约定“房屋产权证及国有土地使用证由乙方负责办理并全部承担相应的税、费；办理房屋、土地过户手续由乙方负责，并全部承担过户的税、费。”，第五条约定“乙方保证在1997年11月30日前将所抵偿的房屋、土地、低值易耗品等资产和房屋、土地权属证书全部移交甲方，并将出租、出借的房屋一次性清结并腾空交给甲方……”,被告沈和东未在该协议上签字。

本院认为，本案陈安平以诉讼请求是返还房屋及房产证。主张本案为物权纠纷。本案是基于双方签订的《集资建房协议》而产生的权利义务关系，法律关系性质属债权纠纷。陈安平以房屋已登记在其名下，主张物权，理由不成立。重审过程中，被告对签订的《联伙集资建房合同》内容及真实性有异议。陈安平认为其一直在向沈和东索要房屋，沈和东均以房屋未办理产权证为由拒绝交付，2015年时到房管局、国土局查询档案时才知产权证早已被沈和东领取，产权证均已登记在自己名下，按照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，房屋应当属自己所有，故主张沈和东应当按照合同约定履行交付房屋的义务。为此向本院出示了房屋所有权证存根、领取土地证签收簿复印件及被告沈和东向国土局的申请书予以证明。被告沈和东认为，签订合同后陈安平一直未付清房款，未履行合同，故合同并未成立，房屋应当归自己所有。庭审中查明，《集资建房协议》合法有效，对原、被告具有法律约束力。由于房款并非实际造价分摊，而是由固定单价计付，盈亏无关，故其名为集资建房，实为房屋买卖。双方均应依照协议的内容履行各自的合同义务。陈安平负有支付房款的先履行义务，本案在庭审过程中，陈安平未举出已支付全部房款的依据，仅以房屋产权证及国有土地使用证登记在自己名下为由要求返还房屋。但协议签订后，该房屋并未交付，且房屋产权证及国有土地使用权证均未交付，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，沈和东以原告未支付房款为由拒绝履行其交付房屋的主张成立，本院予以支持。并且由此沈和东系合法占有该房屋，原告主张赔偿占有房屋的租金及损失费用的诉讼请求不能成立。关于房款问题，沈和东主张未按合同约定进度付款，但依双方的《集资建房协议》已约定签订时付款1万元，这是履行合同的基础，本院认定原告已支付1万元，下余价款原告提供的证据相互矛盾，本院对原告已付清价款的主张不予支持。诉讼中原告又主张据实结算，按规定支付逾期付款损失利息。沈和东主张账结清后交房、交产权证。原告尚欠房款38,913.60元，被告于1998年12月2日为其办证，应视为宽限的付款之日，逾期则应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计付逾期付款的利息损失。沈和东、梁自光口头协议合伙以集资为名开发该楼盘，并且与原告签订了协议，虽后来终止了合伙，对外的义务不能免除，但由于房屋由沈和东实际占有，应由其交付。陈安平与蓬安县农业银行以资抵债协议只能约束其双方。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告陈安平给付被告沈和东购房款38,913.60元，并从1998年12月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计息，款息结清后，被告沈和东向原告陈安平交付位于蓬安县相如镇城东市场二楼116.16平方米的房屋及房屋所有权证和国有土地使用权证；

二、驳回原告陈安平的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,300元，由原告陈安平承担3800元，被告沈和东承担500元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审　 判　 长　　　林　玄

人 民陪审 员　　　刘学义

人 民陪审 员　　　陈玉明

二○一九年九月三十日

书　 记　 员　　　郭峻利