裁判要旨
店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费在承租人及次承租人间的负担。
案情
2010年3月20日，刘某与店主张某签订了《店面出租合同》，合同约定了租期从2010年4月1日至2011年3月30日，以及无权转租等内容。2011年2月，袁某得知刘某承租的店面要转让，便于2011年3月6日与刘某签订了一份协议，约定刘某将店面转让给袁某，但未约定租期。袁某支付给刘某转让费4万元。2011年4月，因合同到期，店主张某要求收回店面，遂起诉袁某，要求袁某搬出店面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：袁某与刘某签订的转租合同无效，判令袁某搬出店面，并按每月500元租金支付给张某。袁某在该店内从2011年3月经营至2012年1月。
袁某向法院起诉，要求刘某返还转让费3万元，并赔偿经济损失。
裁判
法院经审理认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘某与袁某签订的转租合同并没有约定转让费具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费，是沿袭市场管理的做法。现因次承租人袁某与房主未就房屋租赁事宜达成协议，导致转租行为无效，该转让费应按无效合同的后果处理。鉴于次承租人支付转让费并意欲承租店面的主要目的是为了经营活动，根据袁某已经经营10个月的事实，酌定由刘某承担返还转让费70%的责任。
评析
本案的争议焦点是：袁某支付给刘某的转让费在转租合同无效后应如何分担？由于法律没有明确界定店面转让费是何种性质的费用，导致法院在审理时没有统一的法律适用标准。
房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面的经营时间来确定该转让费在承租人和次承租人间的负担。
首先，应当区分店面转让费的性质。根据市场形成的惯例，该费用一半包含房屋的装饰装修费用、承租人长期在该房屋内经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，而不同性质的费用有不同的处理原则。
其次，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定价值，而承租店面的主要目的也就是为了经营活动，这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在次承租人与承租人间的负担比例的主要因素。
