物业服务纠纷

      近年来，我市物业管理服务纠纷逐年上升。年均收案数已破千件，年增幅高达117%，在已受理的案件中98%的被告为小区业主，物业公司收缴物业费成为主要诉讼请求。在相关案件中，多数业主表示，不主动交纳物业费的原因是物业服务不到位，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的抗辩理由，故而在实践中，业主的答辩意见多因证据不足、不充分难以被法院采纳，导致此类纠纷多以物业公司胜诉告终。

     近日，我市某小区业委会以小区物业公司工作消极、怠慢，未履行其工作职责，致使小区的消防系统瘫痪，拆除门禁系统，共用厕所被长期堆放杂物不能正常使用。擅自滥砍绿化区的树木，备用发电机长期闲置，对小区个别业主私拉乱建、违规开设门、窗，不予制止等为由，将该小区物业公司诉至法院，要求其履行工作职责。该物业公司以多数业主不同意启动维修基金，开发商公司没有完善相关移交，对乱搭乱建没有执法权等为由提出抗辩，并对业委会提出反诉，要求业委会申报专项维修基金维修小区消防设施，恢复物业公司名誉并公开道歉，承担消防部门处罚的罚款1.5万元并返还1.6万元管理费。

     法院经审理后认为，物业公司与小区业主签订了《前期物业管理服务合同》，按照合同约定，对小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，是物业服务企业的首要职责。消防设施、设备的正常运行对小区安全的重要性不言而喻，物业公司在提供管理、服务期间，未能保证消防设施、设备齐全以及正常运行，履行合同义务不符合合同的约定，应当承担违约责任。被告辩解以及反诉中，将小区消防设施设备不能正常运行的原因归责于小区业主不同意启动维修基金、小区业主委员会未履行职责申报维修基金，是为其消极、怠慢、不履行合同义务免责推脱。因未能及时整改而被处消防部门处罚，时间长达三年多，至今仍在推诿是消极、怠慢工作态度的具体体现。

     对小区整体房屋建筑的共用部位的维修、养护和管理，也是物业服务企业的重要职责。该小区部分业主私自乱搭乱建时，物业公司虽没有执法权，但完全应当及时发现并予以规制。门禁系统、公厕、发电机不能正常使用问题，确与开发商有关，但物业公司应当积极地与开发商进行交接、落实，保证设施设备投入正常使用，以利于整个小区的安全运行。物业公司进驻该小区长达12年，在业主委员会成立后，双方应当对小区物业管理、服务上存在的问题等事宜，进行沟通、交流，但双方未能有效实现这些沟通、交流、交接等，也属于物业公司怠于履行其职责。

最终，法院判决，物业公司在三个月内落实小区消防整改等相关问题，由业主委员会全程督促、协助物业公司完成好具体事宜的落实。

    一审判决后，物业公司不服判决向南充市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理驳回物业公司上诉，维持原判。

    从该案中我们可以看出，物业服务企业、业主、业主委员会应依法履行各自的职责，当业主权益受到侵害时，业主委员会应发挥其应有的作用，监管和制约物业公司，而业主应当提高维权意识和维权能力，当发现物业服务问题时，要积极采取措施，通过向物业公司沟通，指出不足，帮物业公司提高相关服务水平。在争议难以解决时，应注意收集证据，通过法律手段维护权益，而不是简单以不交物业费形式进行抗议。共同维护小区良好的生活、工作环境应当是物业服务企业、业主、业主委员会共同的心愿和责任。